Главная » Продажа » Специфика продажи

Специфика продажи

Квартиры с ремонтом

ТРЕХКОМНАТНЫЕ КВАРТИРЫ С РЕМОНТОМ

Квартира расположена на 3 этаже 6 этажного нового дома. Общая площадь 83 кв.м., жилая – 55 кв.м., просторная кухня – 17 кв.м., гардеробная 6 кв.м., санузел 10 кв.м.

В квартире выполнен дизайнерский ремонт с использованием качественных отделочных материалов. Натяжные потолки, теплый пол (ламинат и кафель), окна остеклены 2-х камерными стеклопакетами (5-ти камерный профиль) REHAU EVRO7, металлическая утепленная входная дверь. Спальня и детская комната меблированы, в кухне-столовой кухонный гарнитур, имеется вся необходимая бытовая техника.

Подключены все коммуникации, телевидение, интернет, на все коммуникации установлены приборы учета. Отопление обеспечивает газовая модульная крышная котельная. На магистрали водоснабжения установлены насосные станции и резервные накопительные емкости для обеспечения постоянного давления воды в системе, обеспечена фильтрация проточной воды. Обслуживание осуществляет своя управляющая компания.

Территория комплекса закрытая, установлены автоматические ворота. По всей территории подключено видеонаблюдение, работает своя служба охраны. Для детей оборудована детская площадка, есть зона отдыха с барбекю для отдыха с семьей и друзьями. Во дворе есть парковочные места для авто. Ландшафтный дизайн территории, подсветка элементов двора обеспечивают уют и комфорт.

Комплекс расположен в парковой зоне, прилегающей к лечебному озеру Мойнаки. Море и пляжи находятся в 15 минутах прогулочной ходьбы. Развитая инфраструктура района – в шаговой доступности школа, дет. сад, музыкальная и спортивная школы, магазины. Хорошая транспортная развязка.

Недвижимость в залоге у банка

Согласно ФЗ об «Ипотеке» от 21.07.1998 г. такой кредит выдается под залог приобретаемой или иной недвижимости.

Право собственности на квартиру будет у заемщика, но жилплощадь остается с обременением до тех пор, пока ипотека полностью не оплачивается.

До полного возврата кредита хозяин не имеет право реализовать квартиру. Это можно сделать только в крайнем случае – при невозможности погашать кредит.

Все случаи продажи заложенного имущества должны быть согласованы с банком.

Специфика продажи

Надеемся, мы ответили на вопрос: «Как продать квартиру под материнский капитал?». А стоит ли это делать также зависит от ситуации. Если у вас ликвидное жилье и есть много желающих его купить, то лучше выбирать покупателя с наличными деньгами или ипотекой.

В этом случае процесс продажи будет значительно быстрее. Но если нет возможности найти покупателя долгое время, а у вас есть другой объект, который вы хотите купить, то не стоит отказываться и от людей, которые желают приобрести вашу недвижимость с использованием средств материнского капитала.

Однако в этом случае нужно запастись терпением, потому что процедура продажи квартиры через материнский капитал займет около 3 месяцев. Главное, перед тем как продать квартиру за материнский капитал — предусмотреть все нюансы в договоре купли-продажи, чтобы не потерять свою недвижимость и деньги.

Таким образом, если вы решили продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала – это не проблема. Единственной проблемой будет являться разрешение от органов опеки, а к дополнительным затратам будет относиться нотариальное заверение сделки продажи квартиры с использованием материнского капитала.

Стоимость такого заверения может варьироваться от региона и нотариальной конторы. Обычно требуется 1% от суммы сделки и 3-5 тысяч рублей за технические проводки.

Теперь вы знаете можно ли продать квартиру мат. капиталом, как продать квартиру через материнский капитал без рисков для продавца. Надеемся, вам помогут наши советы.

Продажа квартиры с материнским капиталом — пошаговая инструкция и срок получения денег

Помните, если вам предстоит продажа квартиры за материнский капитал — сроки получения денег от покупателя могут варьироваться, в зависимости от способа покупки.

Существует три основных способа приобретения жилой недвижимости:

  1. За наличиные.
  2. С использованием ипотеки.
  3. С использованием средств материнского капитала.

Рассмотрим все три способа. Так, приобретение жилой недвижимости, на покупку которой использовались средства мат. капитала за наличные – самый быстрый и простой способ. Он длится не более месяца.

Итак, как же происходит продажа квартиры с материнским капиталом: пошаговая инструкция.

В этом случае продавцу необходимо подобрать новый вариант, получив задаток от покупателя. Также необходимо предоставит задаток на новую квартиру или индивидуальный дом.

Образец договора:

Договор должен соответствовать правилам статей 549-558 ГК РФ.

В документе обозначают:

  • полную информацию о сторонах;
  • стоимость недвижимости.

Дополнительно обозначаются права и обязанности не только продавца и покупателя, но и банка. Документ составляется в 3-х экземплярах и может быть удостоверен у нотариуса.

Затем документы на оба объекта сдаются в отдел опеки и попечительства, который находится в районной администрации. Согласование происходит в течение 10 дней.

Затем выдается разрешение на совершение операций. Далее происходит полная оплата и регистрация сделок в Росреестре.

Если происходит продажа ипотечной квартиры с материнским капиталом, то все зависит от банка. Вам потребуется также получить разрешение от органов опеки. Когда покупатель предоставит в банк весь пакет документов, он будет проверен сотрудниками банка. Затем назначается дата сделки.

После совершения сделки деньги хранятся в банковской ячейке. Продавец может их получить при наличии выписки из ЕГРП, где подтверждается факт перехода права собственности на кредитуемый объект. Обычно вся сделка занимает не более одного месяца.

Использование материнского капитала в сделке является самым долгим процессом. Помните, как сами использовали государственные деньги для покупки этого жилья?

Изначально нужно написать заявление на распоряжение бюджетными средствами. Оно рассматривается в течение 30 дней. К заявлению прилагается большой пакет документов. Когда покупатель получит одобрение, он может быть уверенным в совершении сделки в течение ближайшего месяца.

Так совершается продажа квартиры за материнский капитал — последовательность действий необходимо знать для оперативности процедуры.

В общей сложности потребуется около 3 месяцев на продажу с использованием мат. капитала, так как 10 дней требуется отделу опеки и попечительства, 10 дней Росреестру и около 60 дней Пенсионному фонду.

ДДУ по ФЗ № 214

У дольщика, заключившего договор долевого участия в строительстве, есть право требовать передачи квартиры в оговоренный договором срок. Поскольку договор долевого участия подлежит государственной регистрации, права дольщик приобретает только с момента такой регистрации. Соответственно, передать права по договору цессии он может только после регистрации договора долевого участия.

Если квартира уже передана, то заключение договора цессии бессмысленно и лишено правовых последствий: застройщик уже выполнил свою обязанность, а дольщик реализовал право по договору ДДУ — переуступать нечего. Чтобы распорядиться квартирой, покупателю нужно лишь зарегистрировать право собственности и воспользоваться обычным договором купли-продажи.

Таким образом, в случае ДДУ переуступка производится с момента регистрации договора до момента передачи квартиры дольщику. Необходимо учитывать, что ФЗ № 214 от 30.12.2004 прямо запрещает передавать права по не полностью оплаченному цедентом договору долевого участия без перевода долга на цессионария.

Гражданское право считает переуступку обязательством дополнительным (акцессорным), вытекающим из основного договора (в данном случае — долевого участия), который подлежит государственной регистрации. Согласно ст. 389 Гражданского кодекса РФ, если уступаются права по сделке, подлежащей государственной регистрации, то сам договор цессии тоже подлежит государственной регистрации. Таким образом, переуступка прав по договору долевого участия считается заключенной только с момента ее регистрации в Росреестре.

Обременение

Продажа ипотечной квартиры предполагает наличие закладной.

Ее владельцем является банк, но это не лишает его возможности перепродать права на залог другому банку, или частным лицам.

Обременение не распространяется на право собственника распоряжаться жилплощадью.

Главное, чтобы покупатель был осведомлен о наличии на квартиру залога и располагал необходимой для покупки суммой. Залог регистрируется в Росреестре.

Информация о таком обременении может быть получена при заказе выписки.

Прозрачность и безопасность переуступок:

«МИР недвижимости» предлагает жилье только от надежных застройщиков. Специалисты компании имеют большой опыт в оформлении договоров цессии и готовы объяснить вам любые нюансы.

Узнайте больше о возможности покупки квартиры по переуступке в Петербурге, позвонив нам. Отдел продаж работает без выходных!

Условия продажи ипотечной квартиры

Главное условие продажи – это извещение банка.

Договор ипотеки предусматривает пункт, запрещающий продавать ипотечную недвижимость без согласия кредитного учреждения.

Какие особенности при продаже квартиры по переуступке?

Привлекательные для инвестиций квартиры в строящихся жилых комплексах часто еще до ввода в эксплуатацию здания несколько раз переходят из рук в руки. Для того чтобы продать жилье, которого еще не существует, пользуются таким способом, как продажа квартиры по переуступке . Особенности данного вида сделок мы рассмотрим в нашей статье.

Такое имущество находится в залоге и может быть изъято у собственника, если будет допущена существенная просрочка по ипотечному кредиту.

Необходимо найти платежеспособного покупателя, который согласится подождать, когда будет погашен жилищный заем и с квартиры снимут обременение.

Широкий ассортимент

В информационной базе «МИРа недвижимости» аккумулируются и регулярно обновляются сотни вариантов квартир по переуступке. Благодаря нашим налаженным партнерским связям и собственной методике сбора информации вы можете выбрать объекты по всему городу и области, по цене от 1.7 млн руб. до 230.21 млн руб., площадью от 20.54 м? до 398.1 м?. В ассортименте представлено жилье уровня «эконом» и «комфорт» в развивающихся районах Петербурга, а также квартиры бизнес-класса в престижных локациях.

Продажа квартиры по переуступке прав – риски и нюансы

Чтобы продать (уступить) права требования на квартиру в новостройке, эти права нужно иметь. И иметь их безусловно, без всяких «если…». А вот с этим как раз и бывают проблемы.

Безусловное и подтвержденное регистрацией право требования на квартиру в новостройке существует только у Договора долевого участия (ДДУ). Соответственно, и переуступка этого права по такому договору не вызывает вопросов. А Договор переуступки прав на квартиру, заключенный на основе ДДУ, так же как и сам ДДУ, тоже подлежит Откроется в новой вкладке.”>государственной регистрации в Росреестре.

В остальных случаях, т.е. в случаях, когда права требования переуступаются на основе другого типа договора, регистрации такой переуступки НЕ происходит. Более того, исходные права требования могут быть под каким-нибудь условием, а значит, их существование зависит от выполнения этого условия.

Например, вариант, когда подрядчик строительства получает в качестве оплаты от Застройщика ряд квартир в доме (по договору с Застройщиком), но дом еще не завершен, а подрядчик уже переуступает свои права требования на квартиры третьим лицам (покупателям). Если все идет по плану, дом достраивается, и подрядчик выполняет все свои обязательства перед Застройщиком, то покупатели получают переуступленные им квартиры.

Но если между подрядчиком и Застройщиком возникнет спор и взаимные претензии (что бывает не так уж редко), то первоначальные права подрядчика на квартиры в доме могут быть аннулированы, в результате чего и конечные покупатели лишаются переуступленных им несуществующих прав на квартиры.

Проще говоря, риск покупки квартиры по переуступке прав требования существенно возрастает, если эта переуступка происходит НЕ на основании Договора долевого участия (ДДУ).

Бывает, что причиной продажи квартиры по переуступке прав является, например, затягивание Застройщиком сроков сдачи дома, низкое качество строительства, а то и вовсе предбанкротное состояние самого Застройщика. Первоначальный соинвестор (дольщик), разочаровавшись в проекте, может выйти из него, продав свои права требования на квартиру новому дольщику. Поэтому Покупателю здесь следует перед принятием решения основательно изучить сам Откроется в новой вкладке.”>проект строительства, его текущее состояние (Откроется в новой вкладке.”>ход стройки) и перспективы его завершения, а также – Откроется в новой вкладке.”>репутацию Застройщика, чтобы не купить кота в мешке, польстившись на привлекательную цену. Как это сделать – см. по ссылкам на соответствующие шаги нашей ИНСТРУКЦИИ.

Покупателю квартиры (цессионарию) следует помнить, что Продавец (первоначальный дольщик, цедент) не отвечает за действия Застройщика (Откроется в новой вкладке.”>ст.390 ГК РФ). И в случае нарушения сроков или качества строительства, нельзя будет расторгнуть договор переуступки прав, и потребовать от Продавца возврата уплаченных по нему денег. Покупателю, в случае чего, придется предъявлять претензии уже к самому Застройщику, и требовать неустоек и компенсаций именно с него.

Что здесь можно посоветовать Покупателю? В договоре переуступки можно вписать условие, при котором Продавец, уступающий свои права на квартиру, берет на себя поручительство за Застройщика. Тогда, согласно той же статье 390 ГК РФ, в случае остановки стройки или банкротства Застройщика, Покупатель имеет право, кроме всего прочего, требовать компенсации и от Продавца-поручителя. Правда, убедить Продавца принять на себя ответственность за «косяки» Застройщика, совсем непросто, а потому в практике это встречается крайне редко.

В сделке переуступки квартиры в новостройке есть еще и такой нюанс! В случае, если после переуступки прав на квартиру по ДДУ, сам ДДУ с Застройщиком будет расторгнут, то конечному Покупателю будет возвращена (от Застройщика) только начальная стоимость квартиры (та, которая указана в ДДУ), а не та, по которой права на квартиру были переуступлены. А поскольку стоимость квартиры по договору переуступки обычно выше, чем стоимость квартиры по начальному договору ДДУ, то Покупатель в этом случае рискует потерять часть своих денег. Такое может произойти, например, если из-за серьезных задержек строительства, Покупатель захочет расторгнуть договор с Застройщиком.

Еще один риск переуступки прав на квартиру в новостройке, выполненной в обход ДДУ (т.е. по любому другому типу договора) – это риск так называемых Откроется в новой вкладке.”>«двойных продаж» (подробнее о них – см. по ссылке). В случае же, когда права требования переуступаются по ДДУ, риск «двойных продаж» исчезает, благодаря государственной регистрации этих прав.

Вывод: при покупке квартиры в новостройке по переуступке прав, самое важное, на что нужно обращать внимание – это подтвержденное наличие самих прав, которые переуступаются, а также их безусловность.

Другими словами, риски переуступки прав на квартиру сильно снижаются для Покупателя, когда права переуступаются на основе зарегистрированного Договора долевого участия, и сам Откроется в новой вкладке.”>Договор уступки прав требования тоже проходит регистрацию в Росреестре.

В случае уступки (переуступки) на основе другого типа договора (не ДДУ), нужно разбираться в конкретной ситуации. Придется выяснять и убеждаться в существовании самих прав требования квартиры у Продавца, а также обоснованности их передачи (переуступки). В этом случае уже понадобится Откроется в новой вкладке.”>дополнительная консультация юриста применительно к условиям конкретной сделки.

И при любом раскладе, покупая квартиру в новостройке не у Застройщика, а у стороннего физлица или юрлица по переуступке прав, нужно всегда согласовывать это дело с самим Застройщиком, и получать от него письменное разрешение на такую сделку. Это исключает риск возможных неблагоприятных последствий, вызванных переуступкой прав (Откроется в новой вкладке.”>п.3 ст.382 ГК РФ).

За наличный расчет:

Это возможно, если с квартиры сняты все обременения.

После погашения ипотеки собственник квартиры, вместе с представителем банка, обращается в Росреестр, на обратной стороне «розового» свидетельства делается запись о снятии обременений на заложенное имущество.

На всякий случай напомним и о «стандартных» условиях покупки квартиры у физлица, которые применяются и в случае с переуступкой. Если основной договор ДДУ был заключен Продавцом в браке, то для сделки нужно будет Откроется в новой вкладке.”>согласие его супруги. А если в ДДУ фигурирует несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин, то Продавцу придется предъявить еще и разрешение на сделку из Органов опеки и попечительства.

К слову о детях. Если окажется, что для оплаты основного договора ДДУ были использованы средства господдержки в виде материнского капитала (об этом должна быть информация в самом ДДУ), то все дети Продавца тоже должны присутствовать в ДДУ. Если же доли детям там не выделены, то это может стать поводом для признания первоначальной сделки Откроется в новой вкладке.”>недействительной, а значит и переуступки – тоже.

И еще следует помнить, что переуступить права на квартиру в строящемся доме можно лишь до тех пор, пока дом еще не сдан, и квартира в нем не передана по Откроется в новой вкладке.”>Акту приема-передачи.

Отдельно стоит заметить, что уступка применяется также и в случае строительства кооперативных домов. Договор уступки прав и обязанностей участника ЖСК не подлежит государственной регистрации в Росреестре, и регламентируется уставом самого кооператива.

По этому поводу лучше почитать отдельную статью Глоссария Откроется в новой вкладке.”>о покупке кооперативных квартир.

Видео консультация:

Более подробно о процессе продажи квартиры купленной за средства материнского капитала, вы можете узнать из видео ниже:

Денежные расчеты при покупке-продаже квартиры по переуступке прав проводятся по тем же правилам, что и на вторичном рынке. Об этом подробно рассказано в статье Глоссария – Откроется в новой вкладке.”>Передача денег за квартиру.

Налоговые последствия переуступки прав на квартиру в новостройке такие же, как и при любых других сделках с квартирами. Подробнее об этом смотри в Глоссарии – Откроется в новой вкладке.”>Налоги и налоговые вычеты при покупке и продаже квартир.

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости – Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Правила и последовательность действий при покупке квартиры в новостройке показаны на интерактивной схеме нашей Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ .

Поделиться:
Нет комментариев