Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Гражданское право - Размер платы за сервитут на земельный участок

Размер платы за сервитут на земельный участок

Соглашение об установлении сервитута на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности


» » » Соглашению об установлении сервитута посвящена статья 39.25 ЗК РФ. Содержание Сервитут представляет собой право ограниченного пользования чужим имуществом.

В российской правовой системе сервитут может быть установлен только в отношении недвижимости. Правовая регламентация сервитутных правоотношений осуществляется с помощью ст.

216, 274 — 277, 613, 694 Гражданского кодекса РФ и отраслевого законодательства: Земельного (ст. 23), Водного и Лесного кодексов. Будучи вещным правом и обременением одновременно, сервитут подлежит регистрации в ЕГРП по правилам Федерального закона № 122

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

.

Институт земельного сервитута был разработан еще римскими юристами. Ограниченное право пользования чужим участком устанавливалось с целью восполнения недостающих благ, свойств или удобств соседнего участка.

Речь шла об установлении права прохода, прогона скота, использования водоема для водопоя и подобном.

В дореволюционной России земельный сервитут назывался «правом участия частного».

Установление сервитутов допускается в связи с невозможностью или затруднительностью использования недвижимости. Обеспечивается разумный баланс интересов:

  1. причиненные владельцу обремененного имущества неудобства компенсируются путем установления соразмерной платы за сервитут.
  2. сервитут не должен препятствовать собственнику обремененного имущества использовать его согласно целевому назначению;

Сервитуты делятся на:

  1. личные – установленные в пользу отдельных правообладателей на определенный срок или до конца их жизни;
  2. предиальные – установленные в пользу собственника соседней или иной недвижимости, как правило, бессрочно.

Земельные сервитуты отнесены к предиальным. В рамках земельных правоотношений речь идет об обремененных и господствующих участках.

Но поскольку господствующий земельный участок – это объект, а не субъект права, говорить о его правах неправильно. Правами наделен исключительно правообладатель: собственник, арендатор, землепользователь господствующего участка. Смена правообладателя влечет автоматическую смену носителя сервитутных прав.

При этом их объем остается неизменным (ст. 275 ГК РФ). Законодательство разных стран предусматривает возможность установления земельного сервитута в силу закона, обычая, договора.

Согласно ст. 274 ГК РФ сервитут в отношении недвижимости устанавливается соглашением сторон.

При отсутствии согласия между собственниками участков спор разрешается в суде.

При этом:

  1. собственник господствующего участка может добиться установления и государственной регистрации сервитута в ЕГРП без согласия владельца обременяемого;
  2. собственник обременяемого участка может установить и в дальнейшем взыскивать плату за пользование (пусть и ограниченное) своим участком или частью его.

Такого рода соглашение должно содержать сведения, перечисленные в ст.

39.25 ЗК РФ. Это:

  1. обязательство правообладателя, в интересах которого установлен сервитут на публичные земли, привести участок в состояние, пригодное для использования согласно целевому назначению (если актуально).
  2. причины, цели, правовые и фактические основания обременения участка муниципальной или госсобственности сервитутом;
  3. исключительный перечень правомочностей на осуществление таких видов деятельности;
  4. если сервитут устанавливается на часть участка, сведения, позволяющие идентифицировать такую часть и достоверно установить ее границы;
  5. срок действия сервитута;
  6. ФИО/наименование сторон соглашения, юридические адреса и идентификационные данные сторон (в отношении физлиц – дата рождения, налоговый код, серия и номер паспорта);
  7. сведения о представителях, действующих от имени сторон и документарных подтверждениях их полномочий (приказ о назначении на должность, доверенность);
  8. ссылка на обязательство лица, в интересах которого установлено сервитутное обременение, своевременно и в полном объеме вносить соответствующую плату;
  9. кадастровый номер господствующего участка, в пользу собственника которого устанавливается сервитут;
  10. виды разрешенной деятельности сервитутодержателя на обременяемом участке;
  11. размер платы, взыскиваемой с правообладателя за ограниченное пользование публичными землями;

Органы власти, представляющие интересы государства или территориальных общин, не располагают свободой договора. В силу ст. 421 ГК РФ она гарантирована только частным лицам.

Условия соглашения о сервитуте, в том числе касательно взимаемой платы, устанавливаются нормативно. Порядок расчета платы за ограниченное пользование землями общефедеральной собственности установлен Постановлением Правительства РФ № 1461 от 23.12.14 г. Общее правило: размер платы определяется исходя из кадастровой стоимости участка и составляет 0,01% такой стоимости.

Если права сервитутодержателя по условиям договора распространяются на часть участка, плата за сервитут устанавливается из расчета охватываемых сервитутом площадей.
Сведения о площади в зависимости от способа оформления соглашения о сервитуте (обычного или упрощенного) можно почерпнуть из:

  1. специально разработанной кадастровой документации, касающейся установления сервитута;
  2. схемы границ сервитута на кадастровом плане территории.

В случаях, когда земли общефедеральной собственности предоставлены в аренду, постоянное пользование либо пожизненное наследуемое владение, размер платы за установление сервитута определяется квалифицированным оценщиком по правилам Федерального закона РФ № 135 «Об оценочной деятельности в РФ».

При расчете стоимости сервитута специалист принимает во внимание разницу рыночной стоимости соответствующих прав (аренды, пользования) до и после установления сервитута. Порядок расчета платы за сервитут в отношении участков, находящихся в региональной собственности, устанавливается региональными властями; муниципальной – органами местного самоуправления.

Порядок расчета платы за сервитут в отношении участков, находящихся в региональной собственности, устанавливается региональными властями; муниципальной – органами местного самоуправления.

Правила аналогичны установленным на федеральном уровне.

Плата за сервитут вносится, как правило, раз в год. Смена правообладателя земельного участка не признается основанием пересмотра ранее установленной платы по соглашению о сервитуте.

Однако при перезаключении сервитутного договора на новый срок условия оплаты могут измениться.

Плата по договору об установлении сервитута перечисляется сервитутодержателем его контрагенту – тому, с кем заключено соглашение об установлении сервитута. Перечень лиц, уполномоченных на заключение таких соглашений от имени публичных образований, перечислены в ст. 39.24 ЗК РФ. Если участок муниципальной или госсобственности передан в аренду, временное или постоянное пользование, соглашение о сервитуте подписывает правообладатель (арендатор, землепользователь), например, унитарное предприятие, коммунальное или госучреждение.

Они же получают плату с сервитутодержателя. Если участок публичных земель не передан в пользование, договор о сервитуте заключает собственник – государство или территориальная община в лице уполномоченного органа власти.

Тогда плата за сервитут перечисляется непосредственно в государственную казну, региональный или местный бюджет. Земельные участки муниципальной и госсобственности нередко имеют большую площадь.

При этом заинтересованное лицо зачастую претендует на право ограниченного пользования лишь малой частью участка.

Желание минимизировать площадь, в отношении которой устанавливается сервитут, обусловлено:

  1. пропорциональностью оплаты действительной площади участка, на которую распространяются правомочности сервитутодержателя.
  2. хозяйственной необходимостью;

Таким образом, соглашение о сервитуте может предполагать установление права ограниченного пользования в отношении части земельного участка. Однако при этом оно должно надлежащим образом идентифицировать эту часть.

Правила, подлежащие применению к таким ситуациям, зависят от срока действия сервитута. Если срок действия соглашения об установлении сервитута больше 3 лет, договор должен содержать ссылку на учетный номер части участка, в отношении которой устанавливается сервитут.

Предполагается следующий порядок действий:

  1. проведение землеустроительных работ, документальное (не на местности) выделение части участка, в отношении которой устанавливается сервитут;
  2. регистрация обременения участка сервитутом в ЕГРП.
  3. заключение соглашения об установлении сервитута;
  4. осуществление учета части участка в ГКН с присвоением кадастрового номера;

Если срок действия договора об установлении сервитута на часть участка составляет менее 3 лет, по обоюдному согласию сторон процедуру заключения сделки можно упростить. В силу п. 4 ст. 39.25 ЗК РФ стороны вправе не ссылаться на кадастровый номер части участка.

Им достаточно согласовать и приложить к договору схему границ сервитута на кадастровом плане территории. Для краткосрочного договора об установлении сервитута этого документа достаточно для установления территориальных рамок действия сервитута. При этом проведения землеустроительных работ, выделения части, постановки ее на учет в ГКН и ЕГРП не требуется.

При этом проведения землеустроительных работ, выделения части, постановки ее на учет в ГКН и ЕГРП не требуется. В этом случае сведения об обременении участка сервитутом не становятся общедоступными.

Стоит учесть, что оформление краткосрочного договора об установлении сервитута в отношении части земельного участка публичной собственности в упрощенном порядке является правом, а не обязанностью сторон. Лицо, претендующее на установление сервитута, вправе инициировать процедуру согласования границ по общим правилам. Однако землеустроительные работы и постановка части участка на учет в этом случае будут проводиться за его средства.

Как определить стоимость сервитута на земельный участок

Бесплатная консультация по телефону: Москва Горячая линия Содержание За сервитут, как и за любое другое право пользования землей или иным недвижимым имуществом, надо платить.Размер этой платы устанавливается, как правило, после проведения всесторонней комплексной оценки всех тех обстоятельств, которые наступают для владельца обремененного имущества после установления сервитута.Статьи 271-274 Гражданского Кодекса Российской Федерации устанавливают значение сервитута на земельный участок как особой формы обременения надела, которая обеспечит функционирование соседним земельным участкам за счёт эксплуатации в определенных нуждах некоторой территории более привилегированного по его расположению участка.Так, если, например, проход к соседнему участку возможен только через территорию обременяемого участка, то на последний будет наложен сервитут, целью которого станет обеспечение беспрепятственного доступа к менее удачно расположенному наделу. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам: В действующем законодательстве выделяют разные формы сервитутов в зависимости от основания их возникновения:

  1. Срочные и постоянные (в зависимости от срока действия такого обременения);
  2. Частные и публичные (такое деление зависит от того, кто выступает участниками соглашения — только частные лица или одной из сторон будет являться государство).

Однако, независимо от того, какой характер носит установленный сервитут, за его использование будет установлена плата, размер которой устанавливается по результатам проведенной оценки.Гражданский Кодекс, отвечая на вопросы, связанные с установлением сервитута и назначением порядка оценки и внесения платы за использование сервитута, говорит, что размер такой стоимости должен быть установлен в процессе урегулирования всех вопросов до подписания соглашения заинтересованными сторонами.

То есть, законодатель подразумевает, что оценивать сервитут должны сами заинтересованные стороны.

Это является одной из мер регулирования взаимоотношений между сторонами.Однако, так как процедура оценки сервитута на землю достаточно сложная, так как при формировании отчета должны учитываться все существующие факторы, которые могут существенно ухудшить положение владельца обремененного имущества, Гражданский Кодекс не содержит и прямого запрета на использование услуг различных оценочных компаний.Таким образом, проводить оценку сервитута может как владелец обремененного имущества самостоятельно, так и специально привлеченные оценочные компании. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам: Оценка сервитута происходит с учётом всех факторов, которые хоть как-то оказывают влияние на положение владельца обремененного имущества. Именно по этой причине при формировании стоимости такого обременения должны быть учтены все факторы, к которым относятся:

  1. Реальные убытки, которые вызваны процедурой использования сервитута и установления такого обременения на конкретный земельный участок;
  2. Упущенная выгода, возникшая из-за установления сервитута (например, как если бы владелец участка сдавал его в аренду и получал за это прибыль);
  3. Размер реального ущерба, который возник из-за того, что на участок было наложено обременение в виде сервитута, которое ограничило возможности использования такого участка.

Стоимость сервитута и, соответственно, размер платы за сервитут, пусть и частично, устанавливается путем сложения всех этих величин.Если речь идёт о частном сервитуте, то здесь используется принцип расчета, когда лицо, выступившее инициатором установления сервитута (например, использование территории чужого участка необходимо для прокладки инженерных коммуникаций на участок инициатора обременения), принимает решение согласиться или оспорить с выставленными владельцем обремененного участка требованиями.В том случае, если требования будут оспорены, назначается процедура судебного урегулирования, в ходе которого путем подробного анализа всех представленных доказательств суд выносит решение о назначении итоговой суммы (для ее определения может быть привлечена независимая оценочная организация).

Основным параметром при такой оценке будет считаться степень обременения от 0% (если обременение ничтожно) до 100% (когда использование участка будет невозможно).

В случае с частным сервитутом все вопросы сведутся к выплате определенной суммы.В том же случае, если установление сервитута на землю несет за собой серьезные сложности для эксплуатации участка его владельцем, государство может либо выкупить участок (если он находится в частной собственности), либо предоставить новый взамен утраченного с полным сохранением всех существующих основных характеристик прежнего участка.Так как оценка сервитута представляет собой достаточно сложный процесс, необходимо отметить, что состоять он будет из нескольких, достаточно объемных по затратам времени и сил, этапов:

  • Расчет упущенной выгоды производится путем вычисления той суммы денежных средств, которые потерял владелец обремененного участка, когда было установлено такое обременение, если бы он мог использовать участок по-другому, например, сдавать в аренду;
  • Подсчет реальных убытков, которые ожидают владельца участка, по принципу сопоставления рыночной стоимости одного квадратного метра земли в той категории, к которой относится участок и той площади участка, которая подвергается обременению;
  • Определение реального ущерба, которое производится путем сравнения рыночной стоимости конкретного участка с обременением и без такового и вычисление разницы.

После проведения анализа всех перечисленных составляющих стоимости сервитута, устанавливается размер итоговой стоимости обременения и назначается та величина, которая будет уплачиваться лицом, ставшим инициатором обременения, с установленной периодичностью.

В том случае, если из-за установления обременения перед владельцем участка возникла необходимость прекратить исполнение своих обязательств перед третьими лицами, например, договор аренды участка прекратил свое действие из-за установления сервитута, этот факт также должен быть учтен при формировании итоговой стоимости сервитута.Такое название используется в процессе бездокументального определения стоимости сервитута и устных договоренностей об использовании земли, если такое использование не будет занимать большой промежуток времени, а размер стоимости устраивает обе стороны. Владелец обремененного участка при назначении такой стоимости может обойтись без обязательных в этом случае расчетов и установить размер суммы по своему усмотрению, но с учётом того, чтобы эта сумма была реальной.Различия в проведении и результате оценки публичного и частного сервитутов обусловлены непосредственной разницей в смысле этих понятий.Публичный сервитут может быть установлен только для обеспечения тех целей, которые зафиксированы в земельном и гражданском законодательстве.

К таким целям будут относиться:

  1. Использования водных ресурсов, расположенных на этом участке, в том числе и для обеспечения водопоя животных и т. д.
  2. Для выполнения ремонта существующих инженерных коммуникаций, которые обеспечивают надлежащее качество жизни населения;
  3. Для прохода или проезда, если это необходимо, через существующий земельный участок всех граждан, у которых есть в этом необходимость;

Установление публичного сервитута может осуществляться только в соответствии с требованиями действующего законодательства и путем вынесения соответствующего распоряжения со стороны уполномоченных органов. При этом размер стоимости сервитута также указывается в этом государственном акте.Оценка публичного сервитута происходит с учётом того, какой реальный ущерб использованию участка был причинен наложением сервитута, а также с учетом того, какие именно затраты может понести владелец участка на восстановление этого участка в дальнейшем.В том случае, если никакого существенного ущерба владелец участка не получил, а на восстановление его функционирования не должно быть потрачено ничего, плата за сервитут будет считаться отрицательной.Расчёт стоимости сервитута осуществляется в несколько этапов и происходит по объемной формуле, в которой учитываются все определяющие факторы.Для расчета данного параметра необходимо воспользоваться такой формулой:рыночная стоимость 1 кв. м земли * общий объём отчуждаемой земли в процентном соотношении к площади участкаНапример:Вторая часть расчетов представляет собой уравнение, в котором определяемся стоимость использования участка, если он используется на праве постоянного бессрочного пользования, но максимальный срок составит сорок девять лет:Упущенная выгода от эксплуатации земельного участка рассчитывается как разница тем количеством денежных средств, которые владелец участка может получить при эксплуатации своего надела без обременения и которые получает при установлении такого обременения.Например:Реальный ущерб формируется путем установления разницы между рыночной стоимостью участка без установления обременения и с таковым.Например:Эту сумму лицо, инициировавшее установление сервитута должно будет выплатить владельцу обремененного участка.

Порядок выплат устанавливается в заключенном договоре сервитута.Отчёт об установлении сервитута является обязательным документом в том случае, если стороны не смогли договориться о величине суммы и обращались за помощью в специализированные оценочные организации.Отчёт об установлении стоимости сервитута и проведении экспертизы состоит из пяти основных частей, каждая из которых содержит необходимую информацию для формирования итогового заключения. Примерная структура выглядит так:

  1. Текст заключения, в содержании которого должна быть представлена подробная характеристика устанавливаемого сервитута со ссылками на проект договора, а также на кадастровые характеристики участка. Кроме того, в тексте отчета указываются сведения о том, для каких целей устанавливается сервитут и на какой срок. Ещё одна часть отчета содержит все подробные расчеты с расшифровкой тех показателей, которые содержатся в тексте документа.
  2. Общая характеристика документа. В этой части содержится информация о том, кто именно составлял документ, когда он готовился и в отношении какого объекта недвижимости.
  3. Перечисление тех методов, которые использовались проведения оценки соразмерной платы за установление сервитута (соразмерная плата за установление сервитута — более популярное в данный момент наименование стоимости установленного сервитута земельного участка).
  4. Объект оценки. Здесь указывается конкретное обременение на земельный участок с фиксацией того срока, на который устанавливается обременение.
  5. Те стандарты, которые использовались для определения основных направлений оценки.

Отчет о расчете стоимости установленного сервитута приобщается в полном виде к тексту заключаемого соглашения с целью обоснования той суммы, которая установлена в договоре в качестве обязательной к уплате. Такой отчет оформляется в виде самостоятельного приложения.Если речь идёт о вынесении судебного решения, то отчет может считаться либо как доказательство правоты одной или другой стороны дела либо в качестве документа, на основании которого выносится судебное решение об установлении конкретной суммы в качестве стоимости сервитута.Оценка стоимости сервитута представляет собой достаточно сложное мероприятие, состоящее из нескольких крупных этапов.

Однако, при правильном понимании всех необходимых для использования формул, рассчитать стоимость можно составить самостоятельно.В том же случае, если рассчитать сумму самостоятельно не получается, за помощью можно обратиться в организации, занимающиеся проведением профессиональной оценки недвижимости всех форм и видов. Их отчёт будет выступать в качестве доказательства в суде.

Кроме того, составленный специалистами документ должен использоваться в качестве обязательного приложения к тексту договора с целью подтверждения указанной стоимости в самом договоре и ее обоснования.Или задайте вопрос юристу на сайте.

Это быстро и бесплатно!Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/ispolzovanie-vladenie/pravo/servitut/procedura-ocenki.htmlДля ответа на это вопрос рассмотрим сначала правовую сторону.Сервитут — плата за право пользования землей или иным недвижимым имуществом.Статьи 271-274 Гражданского Кодекса Российской Федерации устанавливают значение сервитута на земельный участок как особой формы обременения надела, которая обеспечит функционирование соседним земельным участкам за счёт эксплуатации в определенных нуждах некоторой территории более привилегированного по его расположению участка.Если, проход к соседнему участку возможен только через территорию обременяемого участка, то на последний будет наложен сервитут, целью которого станет обеспечение беспрепятственного доступа к менее удачно расположенному наделу.

  1. Частные и публичные (участниками соглашения — частные лица или государство).
  2. Срочные и постоянные (зависит от срока действия такого обременения);

Независимо от формы сервитута, будет установлена плата, размер которой устанавливается по результатам проведенной оценки.В действующем законодательстве этот вопрос не урегулирован.Размер стоимости должен быть установлен в процессе урегулирования всех вопросов до подписания соглашения заинтересованными сторонами.Процедура оценки сервитута на землю сложная, так как должны учитываться все существующие факторы, которые могут существенно ухудшить положение владельца обремененного имущества, для судов рекомендуют использовать услуги независимых оценочных компаний.

  1. Упущенная выгода, возникшая из-за установления сервитута — путем вычисления той суммы денежных средств, которые потерял владелец обремененного участка, когда было установлено такое обременение, если бы он мог использовать участок по-другому, например, сдавать в аренду;
  2. Реальные убытки, которые вызваны процедурой использования сервитута и установления такого обременения на конкретный земельный участок — по принципу сопоставления рыночной стоимости одного квадратного метра земли в той категории, к которой относится участок и той площади участка, которая подвергается обременению;
  3. Размер реального ущерба, который возник из-за того, что на участок было наложено обременение в виде сервитута, которое ограничило возможности использования такого участка и снижение стоимости участка — производится путем сравнения рыночной стоимости конкретного участка с обременением и без такового и вычисление разницы.

Стоимость сервитута устанавливается путем сложения всех этих оценок.При частном сервитуте, лицо, выступившее инициатором установления сервитута принимает решение согласиться или оспорить с выставленными владельцем обремененного участка требованиями.В случае, если требования будут оспорены, назначается процедура судебного урегулирования, в ходе которого суд выносит решение о назначении итоговой суммы (для ее определения может быть привлечена независимая оценочная организация).

Основным параметром при такой оценке будет считаться степень обременения от 0% (если обременение ничтожно) до 100% (когда использование участка будет невозможно).РСУ = рыночная стоимость 1 кв. м земли * общий объём отчуждаемой земли в процентном соотношении к площади участкаНапример:1 кв. м земли стоит 2 тысячи 857 рублей.

Отчуждается 2% площади участка (общая площадь 11,9 соток, то есть 1190 кв. м, размер отчуждаемой площади 23 кв. м). Первая часть расчетов будет выглядеть как 2857*23=65 711 рублей.Вторая часть расчетов представляет собой уравнение, в котором определяемся стоимость использования участка, если он используется на праве постоянного бессрочного пользования, но максимальный срок составит сорок девять лет:Сервитут – ограниченные права лиц на срочное или бессрочное пользование недвижимостью, которое применяется в земельных взаимоотношениях.

Он регулируется соглашением, договором или нормативно-правовым актом, устанавливаемым между собственником или правообладателем земельного участка (ЗУ) и вторым лицом для обеспечения прохода (проезда) на территорию, принадлежащую второму лицу, а также прокладки или ремонта коммуникативных сетей, транспортного сообщения, геодезических, проектно-изыскательных и других видов работ. Право на сервитут предусмотрено 274 статьёй ГК (Гражданского Кодекса) России и регулируется 23 статьёй ЗК (Земельного Кодекса) России.Различают два вида сервитута: Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  1. Частные. Это договорные отношения, устанавливаемые между гражданами (частными лицами). При этом одна или обе стороны могут быть как юридическим, так и физическим лицом.
  2. Публичные. Этот вид сервитутов устанавливается на основании нормативно-правовых актов между гражданином и федеральным, региональным или муниципальным органом власти. Публичные сервитуты заключаются в интересах государства, региональных или местных властей и граждан, проживающих на этой территории. Они устанавливаются только по результатам публичных слушаний и не предполагают изъятия земли у правообладателя.

В соответствии с ГК и ЗК России обе разновидности сервитутов должны быть зарегистрированы в Росреестре.

После заключения соглашения, договора или подписания нормативно-правового акта подаются документы, которые являются основанием для внесения изменения в ЕГРН.Сервитут – это обременение, накладываемое на земельный участок, но не лишающее правообладателя (собственника) прав на распоряжение, владение и использование земли, в отношении которой он установлен.

Однако из-за установления сервитута правообладатель может понести убытки. В связи с этим он может требовать соразмерной возможным убыткам платы.

Это право предусмотрено 5 пунктом 274 статьи ГК России и 6 пунктом 23 статьи ЗК России.В законодательстве чётко прописано, что владелец имеет право требовать соразмерную плату, это означает, что цена сервитута должна быть разумной и покрывать возможные убытки, которые могут появиться из-за его установления.

Если вторая сторона считает стоимость сервитута завышенной, то он может потребовать дополнительной оценки и пересмотра цены.ГК и ЗК России не регламентируют право на проведение оценки стоимости сервитута.

Это подразумевает, что оценка лежит на заинтересованных в установлении сервитута сторонах.

В спорных ситуациях законодательство не накладывает ограничений на привлечение независимых экспертов, а также на обращение в судебную инстанцию для урегулирования спора. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам: В первом случае инициатор установления сервитута или правообладатель участка могут самостоятельно обратиться в независимую оценочную компанию.

Во втором варианте судебная инстанция назначает проведение экспертной оценки. Однако в обоих случаях выбор оценочной компании оговаривается между владельцем и инициатором установления сервитута.Для определения стоимости сервитута используется принцип, основанный на выявлении утраты, которая соответствует обременению.

Расчёт цены производится по следующей формуле:(РС х ПО) х СУ + УВ +РУ, где:РС – рыночная стоимость 1 кв. м. участка, соответствующая цене в регионе (районе, поселении и т.

п.);ПО – площадь обременения, в соответствии с размером площади земли, на которую распространяется действие сервитута;СУ* – степень убытков, которая соответствует размеру обременения;УВ – упущенная выгода, которую мог получить правообладатель при эксплуатации участка;РУ – реальный ущерб, который понесёт правообладатель из-за установления сервитута.*Степень обременения бывает ничтожной, в таком случае она равна 0% и может увеличиваться до полной (100%), при которой правообладатель не может пользоваться участком. При полной степени обременения владелец имеет право обратиться в суд за решением вопроса о возможности установления сервитута, так как это лишает его возможности использования земли в соответствии с её целевым назначением. Это право предусмотрено 2 пунктом 274 статьи ГК России, по которой владелец не должен лишаться прав на распоряжение участком.Степень убытков (СУ) включает в себя следующие факторы (уровень убытка):

  1. ИИ – интенсивность использования;
  2. СОП – степень ограничения пользования;
  3. СВ – степень влияния на право распоряжения недвижимостью.

Стандартный шаг изменения значения, используемый оценщиками – 25%.

Соответственно выделяют пять факторов риска:

  1. Повышенный – 75%. Размер обременения более половины площади участка.
  2. Полный – 100%. Размер обременения покрывает весь или почти весь участок.
  3. Ничтожный – 0%. Размер обременения незначителен по отношению к общей площади участка.
  4. Средний – 50%. Размер обременения равен половине площади участка.
  5. Умеренный – 25%. Размер обременения покрывает менее половины площади участка.

Упущенная выгода (УВ) рассчитывается из разницы между размером выгоды, получаемой правообладателем при эксплуатации и размером выгоды, которую он получит после установления сервитута.Пример: правообладатель сдаёт в аренду земельный участок по цене 50 тыс.

руб. в месяц. Срок сервитута равен 12 месяцев.

Соответственно, выгода без установления сервитута равна 600 тыс.

руб. При установлении сервитута правообладатель сможет сдавать земельный участок по цене 30 тыс. руб. в месяц. Эта сумма рассчитывается из разницы общей площади участка за минусом площади обременения. В таком случае, выгода составит 360 тыс.

руб. В итоге УВ рассчитывается так: 600 тыс. руб. – 360 тыс. руб. = 240 тыс.

руб.Реальный ущерб (РУ) рассчитывается из разности между стоимостью земельного участка без обременения и при установлении сервитута.Пример: правообладатель владеет участком 10 соток, рыночная стоимость которого равна 500 тыс.

руб. (50 тыс. руб. за сотку). После установления сервитута цена земли падает до 400 тыс. руб. (40 тыс. руб. за сотку).

Соответственно, РУ равен 100 тыс.

руб.В некоторых случаях в итоге расчёта получается сумма с отрицательным значением.

Это означает, что ущерба (убытков) правообладатель не понесёт. В таком случае собственник не имеет право требовать оплату за сервитут. Однако это правило распространяется только на публичные, а не на частные сервитуты.

Это связано с тем, что публичные сервитуты устанавливаются для нужд государственной, региональной, местной власти или для граждан, проживающих на этой территории.По результату расчёта стоимости сервитута необходимо составить документ. Он должен содержать отчёт о процедуре оценки.

В него включаются следующие сведения:

  1. Объект сервитута с указанием участка, площади и вида обременения, а также срока, на который устанавливается сервитут.
  2. Методика расчёта стоимости сервитута.
  3. Заключение. В этом пункте указываются характеристика и цель установления сервитута, а также подробности расчёта с расшифровкой всех данных.
  4. Стандарты, которые применялись для оценки соразмерности ущерба (убытков).
  5. Наименование лица, подготовившего документ. Это может быть как частное лицо, так и название и реквизиты компании, которая занималась оценкой.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:Или задайте вопрос юристу на сайте.

Это быстро и бесплатно!Источник: https://zakonometr.ru/zemlja/dokumenty/uchastok/ispolzovanie/servitut/ocenka.htmlСогласно ст. 209 ГК РФ собственник любого имущества обладает следующим пакетом прав: владение, пользование и распоряжение. Владение – это обладать имуществом; пользование – использование имущества определенный период времени и по определенному назначению; распоряжение – возможность совершать в отношении имущества как физические, экономические, так и юридические действия.Согласно ст.274 ГК РФ собственник недвижимого имущества вправе требовать от соседнего участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком, что и называется сервитутом.

Данное понятие аналогичным образом закреплено в ФЗ №122 от 21 июля 1997 г. и в Земельном Кодексе РФ. Верховный Суд пояснил, что сервитут может быть установлен только в «крайних» случаях.Сервитут может устанавливаться для следующих целей:

  1. И другие случаи.
  2. Проведения дренажных работ;
  3. Установление прохода и (или) проезда к соседнему земельному участку, при невозможности организации подъездных путей без установления сервитута;
  4. Обслуживание инженерных, коммунальных сетей;
  5. Размещения на участке межевых и геодезических знаков;
  6. Проведения исследований;

Довольно часто установление сервитута дает право пользователю не только право пользования, но и право владения.

В частности, при установлении права прохода и проезда.Сервитут может устанавливать не только на земельные участки, но и на здания и сооружения, встроенные помещения и иное недвижимое имущество. Но чаще всего приходится сталкиваться с сервитутами именно на земельных участках.Сервитут может быть установлен как в отношении неограниченного круга лиц (публичный сервитут), так и в пользу конкретных лиц (частный сервитут). Наиболее яркий пример публичного сервитута – обеспечение доступа граждан к озеру и его береговой полосе.Сервитут может устанавливаться на определенный срок, например, на время проведения строительных работ (временный), или на неустановленный срок.

На практике чаще всего встречаются случаи установления сервитута в судебном порядке.

Сервитут – это ограничение права, что всегда приводит к конфликтам. Даже при установлении границ между соседними участками, чтобы доказать свою правоту, приходится поднимать архивные планы дореволюционных времен. Стороны могут конфликтовать по 2ум поводам:

  1. Конфигурация сервитута и его расположение в границах участка;
  2. Величины устанавливаемой платы за объект.

Каждая сторона доказывает свою позицию.

При этом, если первую часть спора удается решить оперативно, то вторую часть можно решать годами с привлечением различных оценщиков.При определении соразмерной платы за сервитут может быть учтено 2 варианта:

  1. Аннуитетный платеж (ежемесячный или ежеквартальный).
  2. Единовременная выплата при установлении сервитута. Крайне редко встречается на практике;

Еще совсем недавно были актуальны Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденные Росземкадастром 17 марта 2004 г. Соразмерность платы означает следующее: величина платы за сервитут сопоставима с размером убытков, возникших при обременении земельного участка.В п. 2.2 указано, что величина соразмерной платы за сервитут включает в себя 3 составляющие:

  1. Размер убытков.
  2. Размер упущенной выгоды;
  3. Размер реального ущерба;

На текущий момент указанные рекомендации не действуют.

Их основной минус заключается в возможном учете одного и того же дважды. Разберем по пунктам, что считается по этой методике:

  1. Размер убытков – реально понесенные расходы в результате установления ограничения на использование участка.
  2. Реальный ущерб – разница между стоимостью земельного участка без обременения и с обременением. Если бы собственник мог продать участок до, то цена сделки могла быть выше.
  3. Упущенная выгода – разница денежных потоков, которые мог бы получить собственник от использования участка без установления на него сервитута и с установлением. Например, если по пашне проложили дорогу, то полезная площадь сельхоз угодий снизится, что приведет к снижению денежных потоков.

Эксперт при расчете составляющей «упущенная выгода» формирует модель дисконтированных денежных потоков. В зависимости от своей компетентности, он может по незнанию включить в эту модель и «размер убытков».

Тогда в стоимости сервитута будет дважды учтена величина «убытков»: один раз в явном виде, а второй раз в скрытом, что приведет к завышению стоимости. Для последующей проверки расчета на адекватность, необходимо разбираться в тематике оценки.На сегодняшний день действующим является Постановление Правительства о Правилах определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков от 23 декабря 2014 г. В п.3 указано, что величина соразмерной платы, может быть определена как разница рыночной стоимости земельного участка до и после установления сервитута, которая определяется оценщиком.

Таким образом, от Временных рекомендаций из 3ех составляющих остался только «реальный ущерб».Согласно Законодательству об оценочной деятельности существуют 3 классических подхода к оценке любых объектов.

В таблице ниже приведена общая идея каждого подхода к оценке сервитута:Наименование подходаСравнительныйЗатратныйДоходныйОбщая идеяСтоимость сервитута определяется на основе предложений по продаже на открытом рынке земельных участков.

Для этого подбираются 2 максимально похожих (сопоставимых) земельных участка, которые выставлены на продажу, на одном из которых установлен сервитут. Разница в стоимости объектов и является стоимостью сервитута.Стоимость сервитута определяется на основе:· Величины расходов, понесенных собственником в будущем, в результате наложения сервитута.

А также и в случаях ответственности собственника перед третьими лицами за несоблюдение условий договора.· Величина расходов, связанных с обслуживанием сервитута.Стоимость сервитута определяется на основе:· Снижения величины денежных потоков, произошедших в результате установления сервитута на земельный участок.· Платы за ограничение использования собственником земельного участка.Реализуемость на практикеВ реальной жизни практически невозможно подобрать объекты для проведения такого расчета. Особенно, если речь идет о земельных участках в черте населенных пунктов, где предложение сильно ограничено.Как правило, один из подходов используется на практике.

Результат расчета выглядит обоснованным, поэтому принимается обеими сторонами. Таким образом, актуальное на сегодняшний день Постановление невозможно использовать на практике, ведь оно прямо указывает на применение сравнительного подхода.

Практически все заинтересованные лица при изучении вопроса об установлении сервитута обращают внимание на данный документ, о чем непременно сообщают и нам.Кейс №1.

Установление сервитута для проезда к АЗС. По соседству расположен крупный торговый комплекс. В отдельный кадастр выделены:

  1. земельный участок, используемый для парковки перед зданием;
  2. земельный участок под комплексом;
  3. искомый земельный участок, используемый для прохода и проезда с основного шоссе. Данный участок заасфальтирован и используется, помимо собственника комплекса, 9 смежными собственниками соседних участков.

Таким образом, при первичном ознакомлении с сервитутом установлено, что искомым участком пользуются 10 собственников.

Верховный Суд разъяснил, что сервитут не является средством для заработка.

Поэтому собственник искомого земельного участка не вправе устанавливать безотносительно высокую плату за проезд по его участку.Исходя из здравого смысла, собственник искомого земельного участка в данном случае несет следующие расходы:

  • налог на земельный участок
  • затраты на обслуживание асфальтобетонного покрытия и реконструкция (при необходимости). Как правило, текущий ремонт проводится 1 раз/ год, а капитальный ремонт 1 раз / 5 лет;

Исходя из суммарных затрат за 5 лет, можно перейти к затратам в год или в месяц. Эти суммарные затраты изначально хотели предъявить к собственнику АЗС. Но для определения адекватной соразмерной платы за сервитут необходимо понять, какой вклад в разрушение дорожного полотна вносят посетители заправочной станции.

Для этого нужно оперировать двумя цифрами:

  • количество пробитых чеков на заправке. Этими данными обладает клиент.
  • трафик при въезде на искомый земельный участок. Не буду делать рекламу, но существуют геоинформационные системы, в которых есть такая информация;

Таким образом, можно установить долю трафика, приходящуюся на АЗС и величину компенсируемых расходов. По данной модели была определена величина ежемесячной платы за сервитут для собственника АЗС.

В модели может быть погрешность, связанная с тем, что не все посетители заправляются и пробивают чеки.

Но эта составляющая сведена к минимуму.Кейс №2.

В стороне от шоссе был построен крупный логистический комплекс.

Так получилось, что подъезда к объекту не было. Собственник участка, на который планировалось установить сервитут, оказался предприимчивым человеком.

Для расчета соразмерной платы за сервитут была предложена такая идея: определить потенциальный валовый доход и величину чистой прибыли логистического комплекса. А стоимость сервитута определить, как процент от чистой прибыли. Но в таком варианте расчета ежемесячная плата за сервитут могла оказаться выше стоимости самого земельного участка!Кейс №3.

Сервитут в виде прохода и проезда установлен на земельный участок вдоль одной из его границ. Данным сервитутом пользуется только один человек. Собственник мог бы использовать эту часть участка по своему усмотрению, но такой возможности у него нет.

Фактически эта часть участка сдается в аренду на неопределенное время, и наша задача заключается в определении арендной ставки.

Например, в интернете на специализированных ресурсах представлены предложения по аренде открытых площадок для хранения различных грузов и товаров, указаны цены.

Данные предложения могут быть использованы в качестве ориентира.

Но для установления конкретной ставки необходимо в первую очередь уточнять категорию участка и вид разрешенного использования, а затем: местоположение, площадь и другие факторы.Кейс №4. По своей сути обладание информацией о перспективах развития микрорайона может быть инсайдерской информацией, особенно когда этими знаниями пользуются чиновники.

Реальный случай, который был придан огласке. Кудрово – некогда небольшая деревня на границе города Санкт-Петербурга, где фактически был расположен частный сектор с дачными и садовыми домами, с 2002 года получила новую жизнь. Застройщики стали очень активно возводить жилые дома, прокладывать коммуникации и обустраивать проезды.

Собственник участка на территории Кудрово с 1960 года, оказался окружен по всем границам соседними участками, без единого проезда. А улица оказалась приватизирована, несмотря на положения Земельного Кодекса.

Собственник встретился с новым соседом и узнал, что последний оформил на себя еще 9 участков в том месте.

Сосед предложить выкупить и данный участок собственника по бросовой цене или в рамках судебного спора попытаться наложить сервитут.

Собственник решил отставить свою позицию в суде.Еще одна история связана с этим же местом, когда чиновник намеренно выкупил примыкающий к строительству жилого комплекса земельный участок, по которому в перспективе должны были пройти все инженерные коммуникации для подключения этого комплекса. Предложенная плата за сервитут была выше, чем стоимость участка и даже стоимость прокладки инженерии.

Застройщик изменил проект подключения и не пошел на шантаж.Стоимость работОценка сервитута (право временного прохода и проезда, право пользования)от 30 000 Р15.05.2018Источник: https://ce-na.ru/articles/o-nedvizhimosti/primery-rascheta-sozarmenoy-platy-za-servitut/No related posts.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+