Главная » Продажа » Продажа доли в квартире другому собственнику

Продажа доли в квартире другому собственнику

Учитываем нюансы

Сложно предугадать все события, которые могут случиться после отправки уведомления другим собственникам квартиры. Возможно, экономическая ситуация в стране станет хуже или наоборот лучше, стоимость жилья поднимется или опустится. Но что бы там ни было – другие совладельцы обязательно должны знать про изменения, внесенные в условия продажи.

Если продавцом будут проигнорированы желания остальных дольщиков, то любой из них может в судебном порядке оспорить проведение продажи. Он может это сделать в течении нескольких месяцев после того, как будет заключена сделка.

Продажа доли квартиры при долевой собственности

Доля собственности не всегда определяется конкретным цифровым значением. Порой это понятие из гражданского законодательства напоминает виртуальную реальность, постижение которой доступно только избранным. Конкретные границы доли каждого из владельцев имущества могут определить только специалисты, специализирующееся на проведении экспертиз в сфере недвижимости.

Кроме того, не вполне понятно каким образом оформлять метаморфозы, связанные с превращением совместной собственности в долевую, а также реализацию доли в квартире с одним жилым помещением.

Несмотря на разноликие сложности, долевая собственность является одной из разновидностей имущественных прав, которые относятся к категории общего имущества. Ее особенностью является возможность самостоятельно определять судьбу объекта недвижимости, в том числе продавать, дарить или обменивать свою долю. Разберемся подробнее как продать долю в квартире.

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с продажей доли в квартире, то вам следует помнить, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

С 1 января 2016 года произошли изменения в законодательстве. Теперь, сделка по продаже постороннему лицу не может быть совершена ранее, чем через месяц после направления сособственникам предложения о продаже. До истечения данного срока сделка может быть совершена только, если продавец доли представит нотариусу письменный отказ других сособственников от покупки доли. Сделки по продаже третьим лицам теперь подлежат нотариальному удостоверению.

Перед заверением сделки, нотариус проверяет, совершен ли установленный законом порядок предложения продажи другим собственникам.

Как правильно оформить?

Продажу доли следует оформлять простым договором. Его нотариальная форма желательна, когда есть риск, что заинтересованная сторона оспорит сделку.

Передавать деньги лучше через ячейку в банке или специально оформленный аккредитив.

В случае, если сразу несколько сособственников изъявило желание приобрести долю, продавец сам выбирает кому продать.

Когда местонахождение других собственников неизвестно достаточно направить письменное уведомление с извещением по последнему известному их адресу проживания. Данного уведомления будет достаточно для доказывания того, что сособственники извещены надлежащим образом о продажи доли и установленный законом порядок соблюден.

Важно! Ст.250 ГК РФ распространяется только на возмездную передачу доли, договора дарения она не касается. Следует помнить, что такая сделка может быть оспорена в судебном порядке как «мнимая».

Одной из проблемных ситуацией является, когда при продаже квартиры, с целью последующего разделения полученных средств, один из сособственников против сделки. В случае, если у лица, который против продажи доля незначительная, то в судебном порядке можно принудить его продать долю остальным сособственникам.

Важно! Если собственник ничтожно малой доли проживает в спорной квартире, то суд откажет в удовлетворении иска о принудительном выкупе доли.

Так как продажа доли в квартире является сложной сделкой, в которой необходимо учесть множество нюансов, для успешного разрешения дела рекомендуем обратиться к квалифицированным юристам.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует – напишите в форме ниже.

Возможна ли продажа доли в квартире другому собственнику этой квартиры, если есть задолженность по коммунальным услугам…

Вопрос юристу:

Несовершеннолетнего ребенка:

Продажа доли несовершеннолетнего ребенка должна осуществляться только с разрешения органа опеки. Оно должно быть получено за месяц до оформления сделки.

Для получения согласия нужно представить доказательства того, что ребенок будет проживать в не худших по сравнению с отчуждаемой жилплощадью условиях.

Если ребенку больше 14 лет, то он вправе уже самостоятельно подписывать договор продажи.

Ответ юриста на вопрос : продажа доли в квартире другому собственнику
В указанной ситуации препятствий на распоряжение долей нет.
———————————————————————

Ответ юриста на вопрос : продажа доли в квартире другому собственнику
Возможно,если не наложен запрет на регистрационные действия.
———————————————————————

Ответ юриста на вопрос : продажа доли в квартире другому собственнику
Здравствуйте. Все возможно.
———————————————————————

Способы обойти

Можно вместо продажи оформить дарственную на долю, а деньги получить по простой расписке.

Специалисты также предлагают подарить часть доли заинтересованному лицу, а остаток продать уже без согласия соседей.

Возможно оформить долю в качестве залога для займа, затем намеренно не платить кредит, чтобы должник смог получить долю путем обращения взыскания по утвержденному между ним и залогодателем соглашению.

Эти способы чреваты рисками, так как подарив долю, можно не получить своих денег, а соседи-собственники вправе оспорить такую сделку в судебных инстанциях.

Сколько раз нужно предлагать выкупить долю в квартире другим собственникам?…

Вопрос юристу:

Здравствуйте.сколько раз нужно предлагать выкупить долю в квартире другим собственникам?

Ответ юриста на вопрос : продажа доли в квартире другому собственнику
Достаточно одного раза. Удачи
———————————————————————

Ответ юриста на вопрос : продажа доли в квартире другому собственнику
один раз, потом через месяц продавать.
———————————————————————

Какие неприятности могут ожидать покупателя?

Как только покупатель приобретет долю, он станет участником правовых отношений, связанных с наличием общей собственности. В первую очередь он должен уяснить себе, что у него отсутствует право распоряжения жильем без согласия остальных совладельцев. Он не может ее перепродать, сделать ремонт и вписать третье лицо без письменного разрешения, полученного от других «дольщиков». Это серьезно ограничивает личную свободу нового владельца, поэтому не каждому хочется покупать только одну долю в жилье.

Нужно всегда быть готовым к конфликтам. Большая часть долевых собственников действительно проживают в разделенной квартире. Но не нужно думать, что каждый владеет только одной комнатой или ее частью. В случае, если во время заселения в квартиру между совладельцами не оформлялся договор про пользование квартирой, то они могут в равной мере использовать всю жилплощадь без ограничения.

В некоторых случаях довольно сложно выделить для проживания одну комнату в квартире. На практике можно владеть, например, ? площади. Если комната имеет примерно такую же площадь, то можно сказать, что «дольщик» владеет целой комнатой. Но если размеры жилого помещения слегка не вписываются в эту часть, то нельзя говорить про распоряжение одной комнатой.

Третий этап. Нотариальное удостоверение договора

Закон предусматривает, что любое отчуждение долей должно сопровождаться нотариальным удостоверением договора. Без соблюдения этого требования будет невозможно зарегистрировать сделку в органах Росреестра.

Возможные риски при продажи доли жилья:

Риски рассматриваемых сделок сводятся к нескольким моментам:

  • воля покупателя всегда ограничена интересами иных собственников;
  • доля не имеет конкретных географических границ, что может провоцировать возникновение понятия «чужая территория»;
  • возможность оспаривания первоначальной сделки иными владельцами.

Для выполнения указанной обязанности, продавец и покупатель должны обратиться в любую нотариальную контору. В их присутствии нотариус проверит условия сделки, а также соблюдение требования об уведомлении остальных дольщиков.

По итогам проверки документов нотариус удостоверит своей подписью и печатью договор купли-продажи, а также внесет сведения об этом факте в реестр нотариальных актов. После совершения данных действий стороны могу обращаться за государственной регистрацией перехода права собственности.

Уведомление

В приватизированной:

Продажа доли возможна только в приватизированной квартире или недвижимости, которая перешла в частную собственность по иным сделкам.

Право преимущественной покупки может быть у муниципалитетов, если они являются собственниками доли в общежитии или муниципальной квартире.

При продаже части приватизированного жилья нужно учитывать права тех, кто сохранил на такой жилплощади право постоянного проживания.

Оно составляется в простой письменной форме, и отправляется по адресу проживания собственника соседней доли. Реагирование собственника не обязательно.

Главное – выдержать тридцатидневный срок и оформить документ надлежащим образом.

Уведомление содержит:

  • ФИО потенциального покупателя;
  • условия сделки.

В письме должна быть указана цена доли.

Можно также предусмотреть обязательное соглашение о задатке или авансе, по которому покупатель внесет предоплату за долевое имущество перед заключением основного договора.

Как проходит продажа доли в квартире другому собственнику: условия и документы

Покупка-продажа долей в квартирах всегда была одним из самых распространенных явлений на рынке недвижимости. Оно стало известным россиянам еще в начале 90-х, когда вместо цельных квартир граждане смогли приобретать их части. В то время многие из них не могли себе позволить покупку квартиры, поэтому покупка доли оставалась для них единственным вариантом улучшения условий проживания. Для его продажи собственнику доли нужно пройти довольно длительную процедуру.

Кого нужно уведомить о желании продажи долей в квартире? Шесть собственников , два несовершеннолетних….

Вопрос юристу:

Кого нужно уведомить о желании продажи долей в квартире? Шесть собственников , два несовершеннолетних.

Ответ юриста на вопрос : продажа доли в квартире другому собственнику
Всех шестерых нужно уведомлять. Несовершеннолетних уведомлять через законных представителей (родителей).
———————————————————————

Какие могут возникнуть трудности при продаже доли

Как уже говорилось, владелец доли в общей квартире может столкнуться с определенными трудностями при отчуждении своей доли. Прежде всего, они связаны с нежеланием других собственников квартиры на продажу ее части другим лицам, даже если они не намерены сами выкупать эту долю.

На практике, нередко бывает, что участники долевой собственности специально уклоняются от получения уведомления, в котором заявлено о продаже доли в общей квартире. В результате, владелец доли, желающий ее продать третьему лицу, не может зарегистрировать сделку, так как у него нет ни письменного отказа других владельцев квартиры, ни подтверждения того факта, что они получили уведомление о намерении продать долю.

Еще сложнее обстоит ситуация, когда владелец отчуждаемой доли не знает адресов местонахождения других собственников, и, следовательно, не может направить им письменное уведомление. В этом случае закон разрешает направить письменное уведомление по последнему известному ему адресу. Однако в этом случае нельзя исключать того, что владельцы других долей попытаются оспорить правомерность совершения сделки по продаже доли в общей квартире, обратившись в суд.

В названных случаях продавцу доли рекомендуется собрать как можно больше письменных доказательств того, что он сделал все от него зависящее и предпринял все возможные меры для того, чтобы известить всех собственников общего жилья о своем намерении продать долю. Это поможет ему доказать в суде свое право на продажу доли постороннему лицу в случае возникновения спора.

Бывают и такие случаи, когда другие владельцы долевой собственности намеренно затягивают процесс продажи. Для этого они дают согласие на покупку доли, не собираясь ее выкупать.

Как создать товарищество собственников жилья подробно рассказано в этой статье.

В некоторых сложных случаях, когда собственнику доли по каким-либо причинам не удается продать свою часть недвижимого имущества, используются следующие схемы продажи:

  • обращение в суд с требованием выкупить свою долю. Закон допускает, что в случае невозможности совместного использования общей квартиры (например, в однокомнатной квартире), находящейся в долевой собственности, владелец меньшей доли может в суде, при отсутствии соглашения, потребовать от другого владельца выкупа своей доли;
  • оформить договор дарения. Сложность оформления сделки по продаже доли в квартире привела к тому, что продавцы вынуждены совершать эту сделку под видом дарения, так как владелец доли при ее дарении не должен уведомлять других дольщиков. В этом случае стороны купли-продажи подписывают договор дарения, а деньги передаются или непосредственно продавцу, или через депозитарную банковскую ячейку.

Другие участники долевой собственности могут попытаться оспорить данную сделку в суде, но, на практике, им будет очень сложно доказать, что произошла именно продажа части долевой собственности, а не дарение. Однако используя данную схему, нужно помнить, что при дарении возникнет обязанность уплатить налог на дарение.

Еще один вариант, который сведет к минимуму возможность оспаривания сделки, это «подарить» покупателю небольшую часть доли (например, несколько квадратных метров), а потом предложить ему, как одному из собственников общей квартиры, выкупить оставшуюся часть.

Аналогичный вариант продажи части в долевой собственности – использование договора залога, когда документально покупатель выступает залогодержателем данной доли и получает ее в результате «неисполнения» должником (продавцом доли) обязанности выплатить долг.

Используя данные схемы, продавцу и покупателю доли в квартире, находящейся в долевой собственности, не стоит забывать, что данные сделки все-таки могут быть признаны судом притворными.

Таким образом, самое сложное в продаже доли в общей квартире – это уведомление других собственников и соблюдение их преимущественного права выкупа данной доли в общей собственности. После того, как остальные дольщики согласились или отказались выкупить долю, процесс купли-продажи доли ничем не отличается от продажи всей квартиры.

Поделиться:
Нет комментариев