Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Покупка квартиры с незаконной перепланировкой

Покупка квартиры с незаконной перепланировкой

Покупка квартиры с незаконной перепланировкой

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой в 2021 году


14 июняПричин для перепланировки может быть множество: неудобное изначально расположение помещений, желание расширить пространство, снеся лишние стены, или наоборот, выделить маленькие, но личные комнаты. Любое из этих вмешательств в архитектуру здания должно быть согласовано и одобрено соответствующими госорганами, даже если планировка в квартире изначально «свободная».Теоретически, проверять, сделал ли владелец жилья перепланировку, или оставил все как есть, никто не придет, поэтому многие «забывают» про необходимость беготни по инстанциям.

Но при продаже такого жилья неизбежно возникнут проблемы, потому что наличие архитектурных изменений обязательно станет явным. Можно ли продать квартиру, где перепланировка не узаконена должным образом?В законе «О защите прав потребителей» четко прописано, что любая перепланировка должна быть узаконена, но есть нюанс: узаконить можно не любую перепланировку.

Непонятно? Объясняю. Государственные органы дадут добро только в том случае, если предложенный владельцем жилья проект отвечает разным санитарным, противопожарным и строительным нормативам. Например, сносить несущие стены никто не позволит. Если хозяин квартиры просто поленился тратить время на согласование перепланировки, его жилье перестало быть «юридически чистым», а значит, при продаже у него могут возникнуть сложности:

  1. Росреестр может отклонить заявление о регистрации права собственности, если заметит нестыковку в документах;
  2. Если владельцу удалось скрыть факт перепланировки, но новый собственник узнает об этом, он может на законных основаниях расторгнуть сделку.
  3. Стоимость квартиры с неузаконенной перепланировкой в среднем на 10% ниже среднерыночной, ведь новому владельцу придется пройти все круги узаконивания;

С точки зрения юридических документов, незаконная перепланировка – это вмешательство в конфигурацию помещения, которое не соответствует положениям закона и потому им не допускается.

БТИ откажет в разрешении, если:

  1. Была расширена площадь комнаты за счет присоединения лоджии;
  2. Снесены или частично разрушены несущие стены;
  3. Помещение не соответствует нормативам безопасности;
  4. Радиаторы отопления вынесены на лоджию;
  5. Было совершено вмешательство в инженерные коммуникации, например, в вентиляционную систему.
  6. Комнаты потеряли пригодность для проживания;

Поскольку получить разрешение на такие действия не получится, у владельца жилья есть только один выход: он обязан вернуть квартире первоначальное состояние. В противном случае не получится.

Можно попробовать подать в суд с целью доказать, что перепланировка не нарушает конституции здания, но шанс выиграть дело довольно мал. Если у владельца нет никакого желания ходить по инстанциям, но продать квартиру он планирует, следует идти по пути честности: снизить цену за недвижимость и предупредить покупателя о перепланировке, которую ему придется регистрировать самостоятельно.

В договоре прописывается стоимость квартиры с учетом скидки за перепланировку и то, что покупатель принимает на себя ответственность за ее узаконивание.

У покупателя сложности с покупкой подобного жилья могут возникнуть в том случае, если он приобретает квартиру за счет ипотечного кредита. Банки редко соглашаются выделить средства на «проблемные» объекты, где что-то оформлено недолжным образом. Интересные статьи:

Стоит ли покупать квартиру с перепланировкой?

ПодписатьсяНе сейчасАвтор публикации: Адвокат,Подписаться1 963 просмотров 1 160 дочитываний 29 июня 2021 в 12:38 Краткое содержание:Покупка квартиры с перепланировкой – своеобразная лотерея, повезет / не повезет.

Кто-то выигрывает свой счастливый билетик, кто-то приобретает массу проблем.

Как этого избежать? Давайте разбираться.Квартира – это отдельное помещение, которое является частью дома. Квартира, пригодная для проживания, строится по строгим правилам и нормам.

Соблюдение их – гарантия безопасного проживания всех жильцов дома.Важным документом квартиры является ее технический паспорт.

В нем прописаны характеристики дома и самой квартиры, имеется вычерченный план с указанием размеров всех помещений жилья. Получить технический паспорт в БТИ может только собственник квартиры.Согласно информации, указанной в техническом паспорте, собственники квартир оплачивают услуги за ее содержание и налоги.

Перепланировкой квартиры считаются действия, повлекшие изменение ее технического плана.Изменениями считаются следующие работы:

  1. изменение площади всей квартиры в результате присоединения балконов или лоджий.
  2. смещение дверных проемов, либо добавление новых дверей;
  3. перенос межкомнатных перегородок, либо добавление новых стен;

Существует ряд изменений, которые вносятся в инженерные коммуникации дома, например, такие как:

  1. перенос мокрых точек;
  2. изменение назначения помещений в квартире.
  3. реконструкция системы вентилирования воздуха;
  4. замена радиаторов отопления и установка их на другую стену;

Такие преобразования не считаются перепланировкой. Выполняться они должны с соблюдением предусмотренных санитарно-эпидемиологических норм (СанПиНов).Любое из вышеперечисленных изменений может нарушить конструкцию дома, поэтому требуется их согласование и разрешение. Занимаются этими вопросами органы местного самоуправления.До января 2017 года технический паспорт был обязательным документом при купле-продажи.

В настоящее время его заменил кадастровый паспорт, в котором план (чертеж) квартиры отсутствует.Сделки с недвижимостью стали проходить проще, а риск купить квартиру с перепланировкой стал частым.Можно.

Чем руководствуется покупатель, приобретая квартиру? Двумя принципами: нравится – не нравится и желанием вписаться в бюджет. Как только они совпадают, сделка заключается.Для регистрации права на квартиру достаточно оплатить госпошлину и предъявить следующие документы:

  1. документ, удостоверяющий личность;
  2. кадастровый паспорт.
  3. договор купли-продажи;
  4. заявление;

Ни один из данных документов не несет информации о перепланировках квартиры и их законности.

Получается, что запретов на покупку квартиры с перепланировкой нет. А вот риски такого приобретения присутствуют.В качестве исключения из правил отметим, что при покупке квартиры в ипотеку посредником сделки становится банк.

Банк имеет право запросить технический паспорт и результаты технической экспертизы квартиры. В случае обнаружения не узаконенной перепланировки в кредите будет отказано.Проживая в квартире, трудно отказаться от соблазна что-то в ней изменить.

Потребность в перепланировках чаще оправдана. Хочется иметь квартиру с большой кухней, просторной ванной, рациональным зонированием. Если это возможно, то почему бы не попробовать.Одна проблема, как все сделать грамотно. Есть изменения, которые разрешены, есть – которые категорически запрещены. Исходя из этого, рассмотрим варианты приобретения квартиры с перепланировкой и риски возникающие при этом.

Исходя из этого, рассмотрим варианты приобретения квартиры с перепланировкой и риски возникающие при этом. Вариантов три.Вариант 1. Квартира с узаконенной перепланировкойСамый благоприятный случай. Если квартира вам нравится, и цена на нее устраивает – смело совершайте покупку, риски отсутствуют.Вариант 2.

Квартира с перепланировкой, изменения разрешены по закону, но работы не узаконеныВ этом случае придется немного потрудиться. Перепланировку узаконить имеет право только собственник квартиры. Попросите продавца это сделать.

Процедура не быстрая, но оправданная. Этим вопросом можете заняться и вы, совершив покупку квартиры и став ее новым собственником.Цена вопроса небольшая, если документами будете заниматься вы сами, при обращении к посредникам она возрастет раз в десять.Приобретая такую квартиру, оцените материальную сторону вопроса.

Если цена за квартиру привлекательная, и вы выигрываете около полумиллиона, то есть смысл квартиру брать. Выгода значительная. Перепланировку можно узаконить в любое время.Вариант 3.

Квартира с перепланировкой, изменения законом запрещеныСитуация непростая, но и не безысходная. Если рассматриваемая квартира является вашей мечтой и цена на нее значительно ниже по рынку, оцените все риски.

Первоначально выясните, какое время сам владелец прожил в этой квартире.

Дополнительно и осторожно опросите всех соседей квартиры, включая соседей сверху и снизу, на отсутствие у них каких-либо технических проблем.

Если срок эксплуатации квартиры достаточно длительный, соседи всем довольны, следовательно, и вы также долго можете наслаждаться комфортным проживанием в ней.Жить комфортно не значит спокойно, есть большое «НО». Став собственником такой квартиры вы автоматически становитесь автором запрещенных переделок.

В случае если найдутся «доброжелатели» и информация об изменениях дойдет до жилищной инспекции, то они вынуждены будут принять меры.Их действия следующие. Вам выпишут штраф и заставят привести квартиру в первоначальный вид.

Восстановление квартиры сложнее, чем ее незаконное изменение – требует согласований и денег. В случае отказа от выполнения предписаний, квартиру выставят на торги.Продадут ее новому владельцу, который обязуется все исправить.

Остаток денег за вырученную квартиру, с вычетом всех издержек, возвращают бывшему собственнику.

Результат – потеря жилья и потеря денег.

Хорошо подумайте, стоит ли это того.да 36 / -1 нетВаш рейтинг должен быть не менее 500 для оценки публикацииОК Поделиться в социальных сетях: да 36 / -1 нет Автор: (0), Юристы: (1) Пользователи: (1), (1), (1), (1) Показать ещё комментарии (5)

сегодня, 02:04

0 21 позавчера, 12:40

2 42 позавчера, 09:59

0 34 02.11.2020, 13:30

0 17 30.10.2020, 11:59

0 82 30.10.2020, 09:35

5 80 28.10.2020, 08:54

2 104 27.10.2020, 17:20

0 54 27.10.2020, 13:07

6 72 26.10.2020, 13:58

2 234 24.10.2020, 04:32

9 2 407 23.10.2020, 20:48

10 610 23.10.2020, 15:31

2 33 21.10.2020, 12:22

3 573 19.10.2020, 19:24

0 28 Юристов онлайн Вопросов за суткиВопросов безответовПодписаться на уведомленияМобильноеприложениеМы в соц. сетях

© 2000-2021 Юридическая социальная сеть 9111.ru *Ответ на вопрос за 5 минут гарантируется авторам VIP-вопросов. МоскваКомсомольский пр., д. 7Санкт-Петербургнаб.

р. Фонтанки, д. 59Екатеринбург:Нижний Новгород:Ростов-на-Дону:Казань:Челябинск:Администратор печатает сообщение

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

28 августа 2021Собственники жилых помещений часто изменяют планировку жилого помещения по своему вкусу и усмотрению, чтобы находиться в доме было комфортнее. Это влечет определенные последствия для жильцов – владельцев квартиры. Покупка и продажа недвижимости с перепланировкой имеет свои тонкости и нюансы.Нормативно-правовые акты Российской Федерации содержат прямое указание на то, что вмешательства в целостность жилой площади должны быть зафиксированы документально, согласованы с компетентными органами, такими как: БТИ, жилищная инспекция.

В противном случае может быть применена мера ответственности к собственнику: административный штраф с последующим решением суда:

  1. о приведении жилого помещения в первоначальное состояние до переустройства по техпаспорту
  2. об узаконивании перепланировки в принудительном порядке

Подробная информация о переустройстве содержится в таких нормативно-правовых актах:

  1. СанПиН и СНиП
  2. Жилищный кодекс РФ
  3. Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»

Купля-продажа недвижимости предполагает передачу новому собственнику документов на нее, в том числе и технического (кадастрового) паспорта, где на планах указана планировка жилища. Если изменения не были внесены в документы, то переустройство считается незаконным.

Так можно ли продать такую квартиру, где имеются разночтения между фактическим ее видом и документальным? Такие возможности существуют.
Необходимо разобраться подробнее.В квартире может быть совершено простое переоборудование, которое выражается, в частности, в следующем:

  1. перенос перегородок с одного места на другое;
  2. разбор антресолей, которые первоначально были предусмотрены застройщиком;
  3. перемещение дверных проемов в несущих стенах, перегородках;
  4. замена дверей и оконных блоков, которая не касается изменения их площади.
  5. замена ванны на душевую кабину;
  6. сдвиг санитарных приборов;

К сложной перепланировке можно отнести такие отдельные мероприятия:

  1. объединение комнаты или кухни с балконом, лоджией;
  2. перестановка газового оборудования и систем газоснабжения
  3. соединение нескольких квартир в одну, что предполагает нарушение целостности перегородок, стен;
  4. создание новых окон и дверных проемов в квартире в дополнение к существующим
  5. расширение ванной комнаты, туалета за счет кухонной площади или комнатной;

Законы нашего государства не содержат ограничений по совершению сделок с квартирой с неузаконенной планировкой.

Но стоит понимать, что новый собственник получает в свое владение, пользование и распоряжение объект недвижимости, не соответствующий документам, со всеми вытекающими последствиями.Самый оптимальный вариант – это понудить продавца до момента совершения сделки узаконить перепланировку и передать покупателю надлежащим образом оформленную документацию на квартиру.
Но стоит понимать, что новый собственник получает в свое владение, пользование и распоряжение объект недвижимости, не соответствующий документам, со всеми вытекающими последствиями.Самый оптимальный вариант – это понудить продавца до момента совершения сделки узаконить перепланировку и передать покупателю надлежащим образом оформленную документацию на квартиру. По сути, так и должно быть. Но на практике не все идет по такому идеальному плану.В итоге, есть два варианта приобретения квартиры с неузаконенной перепланировкой:

  1. покупатель проделывает данный путь после государственной регистрации сделки
  2. продавец приводит в соответствие документы до подписания договора купли-продажи

В случае, если покупатель согласен приобрести квартиру с перепланировкой, не зафиксированной в технических документах, то ему стоит знать обо всех возможных рисках:

  1. возможные судебные расходы, если перепланировка будет оспариваться
  2. несение дополнительных денежных трат на узаконивание переустройства
  3. высокая вероятность признания сделки недействительной, так как может быть выявлено несоответствие документов действительности

Исходя из этого, покупатель может потребовать снижения стоимости квартиры, обосновав возможными последствиями.

Опытные риелторы говорят, что такие жилые помещения теряют в цене до 20%.Как продать квартиру с перепланировкой с оформлением ипотечного договора. Сделать это довольно сложно, если переустройство не было узаконено. Для кредитного учреждения такие обстоятельства – это риски, так как ликвидность такой недвижимости снижается.

Банк не сильно заинтересован нести собственные расходы на согласование перепланировки.Если же с банком была успешно совершена сделка по ипотеке, а потом выяснится, что планировка квартиры не соответствует документам, такой договор может быть расторгнут, в том числе в судебном порядке.Таким образом, сторонам договора не стоит рисковать в данной ситуации. Продавцу нужно открыто предоставить всю информацию потенциальному покупателю, чтобы были достоверно оценены возможные риски и последствия.

До обращения в банк за ипотечным кредитом на уже подобранную квартиру с незаконной перепланировкой всю документацию нужно привести в порядок.

В противном случае от банка может поступить отказ в кредитовании по данному объекту недвижимости.Если в квартире сделана перепланировка без согласования с компетентными органами, то может наступить по данному факту административная ответственность в виде штрафа. Размер его зависит от того, нанесен ли переустройством квартиры ущерб имущественным интересам или здоровью иных лиц.

Если ущерба нет, то гражданин заплатит штраф от 2 до 2,5 тыс. руб. А если есть, то санкция увеличивается для физических лиц до 5 тыс.

руб.Для кого-то эта сумма может показаться незначительной, но сам факт наличия у гражданина факта привлечения к административной ответственности негативно сказывается на репутации.Бывают и более серьезные случаи, когда ущерб, причиненный третьим лицам, довольно значительный, сопряженный с умышленными действиями собственника переделанной квартиры. В данном случае можно стать участником судебного разбирательства о компенсации причиненного вреда, материального и морального.Собственники квартир наивно полагают, что легализация перепланировки – это необязательное действие, что вмешиваться в жилище никто не может.

Дело обстоит иначе. Приехать с проверкой могут по таким причинам:

  1. В результате переустройства повысилась звукопроницаемость в соседнюю квартиру. Ее жильцы могут заподозрить факт нарушения целостности квартиры и подать жалобу в жилищную инспекцию.
  2. Периодически коммунальные службы посещают квартиры с целью поверки ИПУ (индивидуальных приборов учета). В этот момент сотрудник данного учреждения может заподозрить, что в квартире, например, кухня на лоджии. Тогда тоже может быть инициирована проверка по факту наличия неоформленной в законном порядке перепланировки.
  3. Во время перепланировки были нарушены строительные нормы, влекущие наступление аварий, сбои в работе коммуникаций общедомового назначения. В этом случае также по инициативе жильцов или коммунальных служб может быть проведена проверка с осмотром переоборудованного жилого помещения.

Чтобы не возникли сложности при купле-продаже . Удобнее это сделать еще до продажи квартиры собственнику, чтобы не было проблем при регистрации договора. Инструкция и порядок действий по тому, как узаконить сделку, выглядит так:

  1. необходимо взять письменные согласия других собственников квартиры, если таковые имеются
  2. приложить паспорт владельца жилого помещения
  3. написать заявление на согласование переустройства
  4. заказать проект перепланировки в БТИ или иной компании
  5. как приложение должен присутствовать техпаспорт на недвижимость
  6. добавить в перечень документации копию договора купли-продажи квартиры

Весь комплект документации передается в жилищную инспекцию.

Условия по срокам варьируются от 2 месяцев до полугода.

Можно ли электронно оформить запрос? Такая возможность есть на портале Госуслуг. При этом срок рассмотрения обращения сокращается до 45 дней.Если не нарушены строительные нормы при перепланировке, то сложности ее согласования и вероятность получения отказа отсутствует.В данном видео доступно объясняется план действий по оформлению перепланировки:Статья на нашем сайте:————————————————————————————————, ставьте лайки и пишите, что вы думаете по этому поводу.

Если Вам нужна , мы обязательно поможем.Делитесь информацией с друзьями в социальных сетях.

А также подписывайтесь на наши соц. сети (ссылки впрофиле)

Перепланировка квартиры

Последнее обновление: 16.10.2018 Что называют переустройством, а что – перепланировкой квартиры? Переустройством жилого помещения называют установку, замену или перенос сантехники, плит, инженерных сетей внутри квартиры, которые требуют внесения изменений в базу данных технического учета объектов недвижимости.

Перепланировкой жилого помещения называют изменение конфигурации (геометрии) квартиры, т.е. снос и возведение стен, перегородок, устройство проемов, арок, увеличение окон, и т.п. внутри и по периметру квартиры.

Все технические изменения, связанные с произведенными переустройством и/или перепланировкой квартиры, должны быть затем отражены в , данные которого используются для кадастрового учета всех объектов недвижимости. То есть новый облик квартиры фиксируется специалистами-техниками БТИ, вносятся изменения в техническую документацию по квартире, после чего эти данные передаются в Кадастровую палату Росреестра для внесения изменений в кадастр и выдачи нового .

Если же в результате перепланировки изменилась не только конфигурация, но и площадь квартиры, то изменения нужно вносить, помимо перечисленного, еще и в единый реестр прав (ЕГРП) c выдачей нового .

Или лучше ее продавать в состоянии «как есть»? При желании переустроить и/или перепланировать квартиру, необходимо сначала заказать

«Техническое заключение о возможности перепланировки»

. Такое заключение могут выдавать только специализированные организации, имеющие допуск к таким видам работ.

Если планируется задействовать несущие конструкции дома, то понадобится заказ Проекта перепланировки, который также выполняется специализированной проектной организацией. Что лучше и выгоднее для покупки?
– см. по ссылке.

В Москве для согласования переустройства и/или перепланировки квартиры нужно обращаться в службу «одного окна» территориальных отделений Мосжилинспекции – .

На сайте Мосжилинспекции есть информация о том, что можно и что нельзя делать при перепланировках квартиры, когда требуется заказывать Проект перепланировки, а также много другой полезной информации на эту тему, включая типовые проекты перепланировок. Также можно воспользоваться электронной услугой по согласованию перепланировок на Портале госуслуг г.

Также можно воспользоваться электронной услугой по согласованию перепланировок на Портале госуслуг г.

Москвы — . Эта услуга предоставляется Многофункциональными центрами (МФЦ). Там же указаны порядок обращения, перечень необходимых документов и сроки предоставления услуги.

МФЦ (Москва). Услуга по согласованию перепланировки квартиры — . В сделках с недвижимостью на всегда существует риск покупки квартиры с незаконной (неузаконенной) перепланировкой. Риск заключается в том, что ответственность за это возлагается на текущего собственника квартиры, т.е.

на того, кто в данный момент ею владеет. Незаконным (самовольным) переустройством и/или перепланировкой квартиры называется изменение, произведенное без согласования, либо с нарушением согласованного проекта. При обнаружении контролирующими органами (в т.ч.

по звонку добродушных соседей) незаконного переустройства и/или перепланировки квартиры, на собственника налагается взыскание и обязанность привести квартиру в исходное состояние. Причем, не имеет значение, кто именно выполнял перепланировку! Другими словами, возможна ситуация, когда прежний собственник (Продавец) сделал самовольную перепланировку, а расплачиваться за незаконные действия придется новому владельцу (Покупателю) квартиры.

Правда, по решению суда иногда допускается оставить квартиру в измененном состоянии, если это не создает угрозы другим жильцам, и не нарушает их интересов ().

В некоторых случаях допускается узаконить самовольную перепланировку квартиры постфактум, при условии, что несущим конструкциям дома не нанесен ущерб.

В любом случае, покупка квартиры с незаконной перепланировкой вешает на Покупателя дополнительные проблемы.

Как в этом случае действовать Покупателю, рассказано на соответствующем шаге ИНСТРУКЦИИ – . Вообще, нормы и правила проведения переустройства и перепланировки квартиры регламентируются в .

Самовольная перепланировка квартир карается штрафом, в соответствии с . Также допускается принудительное изъятие квартиры у собственника с выплатой ему компенсации (). И нужен ли для этого риэлтор – смотри в этой заметке.

Подробнее о перепланировке квартир можно почитать . Кроме того, с недавних пор к лицам, не исполняющим решения суда по устранению последствий самовольных перепланировок, стали применяться меры по ограничению их выезда за границу. «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»: Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте (откроется во всплывающем окне).

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой: стоит ли рисковать своими финансами и временем

Купля-продажа квартир с неузаконенной перепланировкой — задача трудная, хоть и решаемая. Казалось бы, если стороны достигли взаимного согласия, и новый собственник готов взять на себя дополнительные обязательства, то проблем не возникнет. На практике все намного сложнее.

Такие сделки обладают рядом особенностей, которые могут существенно усложнить жизнь покупателя. В законе нет такого положения, которое запрещало бы продажу квартиры с неузаконенной перепланировкой.

Даже если это обстоятельство отражено в государственном реестре, фактически такое ограничение не означает запрета на регистрационные действия.

Важно отличать от переустройства.

Первое предполагает изменение конфигурации жилого помещения, а второе — перенос объектов.

Например, обустройство жилой зоны на балконе или перестановка кухни и спальни местами не являются перепланировкой (ст. 25 ЖК РФ). Однако перенос тоже согласовывается с законом. Сделка с таким ограничением будет сопровождаться рядом особенностей.

Во-первых, договор купли-продажи будет содержать пункт, раскрывающий новые обязательства покупателя по урегулированию вопросов, связанных с перепланировкой.

Во-вторых, разумно требовать соразмерного уменьшения покупной цены. На практике такие квартиры теряют до 15% рыночной стоимости. Сделку стремятся завершить до окончания действия на жилье, иначе в процессе его замены факт нарушения будет установлен представителями БТИ в ходе планового осмотра.

Реально ли купить такую квартиру в ? Да, реально. Однако полагать, что финансовые учреждения без проблем примут такого заемщика, несколько наивно.

Банк, вероятно, не станет кредитовать недвижимость с ограничениями, так как сделка несет дополнительные риски. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, если собственник не решит проблемы с перепланировкой в установленный законом срок, квартира может уйти на реализацию через публичные торги.

При этом вероятность найти покупателя существенно снижается, поэтому заемщик вряд ли сможет исполнить обязательства перед кредитором. Если удастся договориться с займодателем, то ипотека может быть оформлена на невыгодных условиях.

Во-первых, составляется дополнительное соглашение с банком, согласно которому, заемщик обязан узаконить перепланировку в сжатые сроки (от 4 месяцев до 1 года).

Во-вторых, учреждение может потребовать досрочного погашения долга, увеличить процентную ставку, отказать в страховке. Тем не менее сейчас лояльнее относятся к таким заемщикам, учитывая рост конкуренции и сегмента сделок с ограничениями, поэтому вероятность положительного решения довольно высока.

Приобретая жилплощадь с неузаконенной перепланировкой, покупатель рискует, в первую очередь, своим кошельком.

Так как, согласно ч. 3 ст. 29 ЖК РФ, новый собственник принимает на себя обязательства по приведению в прежнее состояние, если так решено органами согласования, он и будет нести административную ответственность за их неисполнение. В таком случае физические лица уплачивают штраф в размере 2-2,5 тыс. рублей (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ).

В качестве крайней меры собственника могут лишить квадратных метров по решению суда и реализовать его имущество через торги (ст.

29 ЖК РФ). Если привести в первоначальный вид и перепланировку не получится, потребуется в судебном порядке доказывать, что изменения не угрожают жизни и не затрагивают интересы третьих лиц. Все расходы, связанные со снятием ограничения, ложатся на плечи покупателя.

Стоимость оформления нового техпаспорта составляет от 10 тыс. рублей. Стоит учитывать затраты на строительные мероприятия, юридические консультации и т. д. Многие собственники полагают, что сокрыть факт незаконной перепланировки достаточно просто и не стоит предпринимать активных действий по разрешению этой проблемы.

Однако существует высокая вероятность, что о нарушении станет известно посторонним лицам, которые незамедлительно примут меры по его устранению:

  • Соседи. Изменения в характеристиках смежных конструкций могут привести к пониженной , вентиляции или снижению санитарных условий. Соседи подадут жалобу в Жилищную инспекцию, придет комиссия, которая сверит план квартиры с текущим состоянием, а затем выдаст предписание об устранении несоответствий.
  • Коммунальные службы. При снятии показаний счетчиков перепланировка может быть обнаружена сотрудником УК или ТСЖ, что приведет к тем же последствиям, что и в предыдущих случаях.
  • Аварийные службы. Если в ходе нарушения строительных норм и сбоя в работе инженерных конструкций произойдет ЧП, об этом станет известно УК, которые установят причину аварии и доложат о них вышестоящему руководству.
  • БТИ. Бюро технической инвентаризации может нанести плановый визит на основании жалоб или запросов УК при составлении технического паспорта дома или подготовки здания к . Здесь и раскроется факт незаконной перепланировки.

Органы жилищного надзора вправе осуществлять проверки по предоставлению жалоб со стороны третьих лиц, поэтому не стоит оставлять вопрос без разрешения. Если установлено, что самовольная перепланировка нарушает нормы СНиП, органы согласования вынесут предписание о приведении квартиры в соответствие с техническим планом.

Однако вернуть первоначальный вид помещению не всегда возможно и безопасно, например, если внесены изменения в несущие конструкции. В таком случае потребуется проектировка нового технического плана через согласование с БТИ, Жилищной инспекцией, СЭС и проектной организацией. Обращаться следует в лицензированные проектные организации, имеющие членство в СРО.

Они разработают новый план помещения или, возможно, смогут привести его в соответствие с первоначальным. Перепланировка, которую нельзя узаконить, является основанием для расторжения договора КП. Такое право у покупателя возникает на основании ч.

2 ст. 475 ГК РФ, так как это обстоятельство влечет за собой неустранимый недостаток. Должно быть установлено, что перепланировка противоречит нормативным предписаниям, требует несоразмерных расходов и временных затрат на устранение.

Если продавцу не было известно о незаконной перепланировке, но эксплуатация помещения не несет угрозу безопасности, расторгнуть договор нельзя. Суды свою позицию тем, что о ее наличии собственникам должно было быть известно в момент ознакомления с квартирой и технической документацией.

Таким образом, принимать решение о купле-продаже квартиры с самовольной перепланировкой покупатель вправе самостоятельно. При этом нужно отдавать отчет о рисках и возможных последствиях такой сделки.

Если перепланировку не получится узаконить или иначе согласовать, собственник понесет несоразмерные финансовые и временные затраты. Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии .

Это бесплатно. Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителейПодпишитесь на нас в ,

Автор: ZakonGuru Поделиться 0 0

Что делать, если купили квартиру с неузаконенной перепланировкой?

26 октября 2018Перепланировка жилья, находящегося в многоквартирном доме осуществляется под надзором государства и лишь в пределах, допустимых строительными нормами.

Дело в том, что конструкция одной квартиры может существенно повлиять на устойчивость всего дома, так что проводить перепланировку законно разрешают не всегда.Официальный статус перепланировки лишь свидетельствует о том, что соответствующие изменения были внесены при участии и по согласованию с уполномоченными государственными органами.За незаконную перепланировку установлена административная, а также в некоторых случаях уголовная ответственность.Однако на право распоряжения имуществом такое обстоятельство никак не влияет. Единственная сложности при продаже жилья с незаконной перепланировкой заключается в том, что трудно найти покупателя, готового взять на себя последствия и ответственность.В чем выражается незаконность перепланировки?

Выявить такое состояние можно достаточно просто, по следующим признакам:

  1. среди документов на квартиру нет соответствующего решения жилищной инспекции.
  2. техническая документация утеряна или не обновлена;
  3. действительная планировка не соответствует технической документации;

Стоит отметить, что закон требует, чтобы освидетельствование планировки сотрудниками БТИ производилось не реже, чем раз в 5 лет.Так что, если техническому плану квартиры, который имеется на руках у продавца, исполнилось более 5 лет, то это тоже является обстоятельством, достаточным для привлечения к ответственности.Однако, если убедить покупателя в покупке квартиры, то сделка совершается на общих основаниях. Вместе с тем факт незаконной перепланировки при регистрации сделки придется скрыть, что уже говорит о не полной легитимности сделки.Кроме того осуществить такую продажу можно будет лишь с большой скидкой.

Так что не каждому продавцу выгодно продавать квартиру с незаконной планировкой. Дешевле обойдется узаконить ее через государственный орган жилищной инспекции либо через суд.Выше мы рассмотрели вопрос с точки зрения продавца.В свою очередь, покупатели подобных квартир также должны знать о нежелательных последствиях. Главным образом она заключается в ответственности, установленной законодательством за незаконную планировку.

Так:

  1. В дальнейшем покупателю сложно будет продать такую квартиру, так как уже говорилось, не каждый захочет приобретать жилье в многоквартирном доме с незаконными характеристиками.
  2. После покупки такого жилья, ответственность за незаконную планировку будет нести сам покупатель, если не докажет, что данное явление имело место до момента покупки. Однако доказать это довольно сложно, да и найти виновного, который признает свою вину тоже. Так что отвечать и пожинать последствия придется покупателю.
  3. Также сложно будет узаконить такую перепланировку, так как новый владелец не будет в курсе всех нюансов осуществленной незаконной перепланировки.

В остальном, если соседи или иные заинтересованные лица не заявят о факте незаконной перепланировки, то проблем не будет. Но все же риск быть наказанным остается.По этой причине, прежде чем покупать любую квартиру необходимо тщательно проследить за технической документацией, на предмет соответствия действующего плана помещений отраженному в техплане сведениям.Как уже было сказано, продать квартиру с незаконной перепланировкой, в принципе, можно, хоть и с оговорками, поскольку операция эта находится на грани законности.

Однако это чревато нежелательными последствиями, прежде всего — для покупателя. По этой причине найти такого покупателя, который согласиться купить жилье с незаконно проведенной перепланировкой будет довольно сложно.Специалисты не рекомендуют рисковать и продать квартиру с перепланировкой без разрешения.

Ведь последствия продажи без узаконенной перепланировкой могут застать в любой момент.В каких случаях необходима перепланировка? Специалисты в области недвижимости рекомендуют проводить узаконивание в следующих случаях:

  1. когда покупатель требует перепланировки и готов оплатить все расходы.
  2. когда продавец не согласен на скидки;
  3. когда степень изменений серьезный и затрагивает несущие конструкции здания;
  4. когда факт незаконной перепланировки отпугивает покупателей;

Когда речь заходит об узаконивании перепланировки многих отпугивает стоимость процедуры. Так, для данной процедуры необходим проект, который составляется частными архитекторами, стоимость услуг которых довольно высока.

Если же осуществляется узаконивание через суд, то нужно будет нанять адвоката, услуги которого также стоят не дешево.В целом, на сегодняшний день стоимость процедуры узаконивания оценивается от 35-40 до 70-90 тысяч рублей.

Все зависит от обширности внесенных изменений и площади самого жилья.Без согласования с уполномоченным органом узаконить план будет невозможно. Полномочием узаконить незаконно внесенные в планировку квартиры изменения обладают следующие органы:

  1. суд.
  2. жилищная инспекция;

Но как показывает практика, в жилищную инспекцию желательно обращаться по факту внесения изменений до осуществления строительных работ.

Постфактум жилищная организация практически всегда отказывает. Однако специалисты в области недвижимости знают, что при подготовке всех документов нынешней датой, такую процедуру можно провести, будто бы перепланировка осуществляется на момент обращения.Что для этого нужно? Так, необходимо собрать следующий пакет документов:

  1. акт согласования строительных работ;
  2. технический план квартиры;
  3. согласие всех собственников в письменной форме, если квартира принадлежит нескольким лицам.
  4. разрешение от местного органа власти на осуществление строительных работ;
  5. правоустанавливающие документы на квартиру;
  6. проект, составленный профессиональными специалистами;

При предоставлении указанных документов жилищная инспекция в течение двух месяцев проводит исследование и выдает разрешение на перепланировку.

В дальнейшем нужно обратиться в БТИ и внести соответствующие изменения в технический план, то есть нужно обновить его.Лишь после получения технического плана можно будет зарегистрировать изменения в кадастровом органе. После этого квартира может быть продана без проблем.Стоит отметить, что, если жилищная инспекция решит проверить вашу квартиру, и заметит изменения в ее планировке, то возможно наложение административного штрафа. В таком случае продолжить процедуру узаконивания можно будет только после его оплаты.Согласно законодательству, разрешенной считается та перепланировка, которая была осуществлена согласно требованиям законодательства и с получением разрешительных документов от уполномоченных государственных органов.Так, если у собственника есть следующие разрешения, то перепланировка считается разрешенной:

  1. разрешение жилищной инспекции на изменение плана помещения;
  2. акт согласования перепланировки с жилищной инспекцией.
  3. разрешение местных властей на осуществление строительных работ;

Есть расхожее мнение, которое гласит, что законность перепланировки зависит от степени вносимых в план помещения изменений.

Так, если изменения не затрагивают несущих конструкций и не меняют размер жилой площади, то она автоматически считается разрешенной. Однако это не совсем правильно.Минимальное количество изменений лишь облегчает процедуру узаконивание, а не отменяет ее вовсе. Таким образом, если перепланировки имеет следующие признаки, то узаконить ее можно без проблем:

  1. были уменьшены площади проемов;
  2. были изменены положения санузла, без затрагивания общей жилой площади;
  3. была уменьшена высота помещений.

Во всех остальных случаях добиться узаконивания без санкций со стороны уполномоченных органов не получиться.Закон точно не определяет, в каких случаях собственники могут заказать специальный проект у архитекторов.

Однако, обозначены случаи, когда это нужно сделать в обязательном порядке:

  1. если изменения затрагивают несущие конструкции;
  2. если меняется план расположения комнат.
  3. если меняется площадь помещения, пригодного для проживания;
  4. когда меняется место расположения газового оборудования;
  5. когда расширяются проемы, увеличивается высота помещений;

В указанных случаях проект должен быть составлен специалистами. Данное требование следует из того, что специалисты оформят план изменений в соответствии с нормами законодательства.Собственники могут не учитывать некоторые строительные нормы.

Специалисты же могу проконсультировать по вопросам перепланировки, указать, какие изменения допустимы, а какие нет.Во всех остальных случаях по общему правилу проект может быть составлен самим собственником от руки или на компьютере. Однако делать это не рекомендуется, так как около 80 % таких проектов получают в жилищной инспекции отказ.Ипотека – это купля-продажа квартиры, где участвует банк.

Разумеется ни один банк не согласиться на оформление кредита на квартиру, имеющие недостатки правового характера.

Таким образом, оформление ипотеки на квартиру с незаконной перепланировкой никак не получить по закону.С другой стороны можно узаконить перепланировку при участии банка. Так банк может взять на себя часть обязанностей в этом деле.

Как показывается практика, в большинстве случаев банк принимает решение лишь после получения из жилищной инспекции соответствующего разрешения.Также стоит иметь в виду, что перепланировка квартиры, купленной в ипотеку, осуществляется только с разрешения банка. Любые вносимые в план помещений в квартире должны быть одобрены банком, с учетом изменения стоимости недвижимости.Неузаконенная планировка при продаже квартиры чревата нежелательными последствиями.

Итак, необходимо перечислить сложности и нежелательные последствия, к которым может привести незаконная перепланировка. Главным образом они проявляютсяв ответственности собственников таких квартир.На сегодняшний день закреплены следующие санкции на лиц, осуществивших изменение плана жилья без разрешения:

  1. штраф в размере от 4 до 8 тысяч за изменение места расположения газового оборудования без разрешения уполномоченной организации;
  2. уголовная ответственность, если вследствие незаконного изменения плана помещения был причинен вред жизни и здоровью людей.
  3. административный штраф в размере от 1,5 до 2 тысяч рублей за незаконную перепланировку;

Так что лучше проконсультироваться с профессиональными архитекторами, перед тем составлять план ремонта в своем жилище. Ведь вероятность смерти людей вследствие незаконной перепланировки не просто статья в Уголовном Кодекса, а практическим образом подтвержденная угроза.

Не покупайте квартиру с незаконной перепланировкой

10 октября 2018Какие вас ждут проблемы и как их можно решить если вы купили квартиру с незаконной перепланировкой.Незаконная перепланировка сулит проблемы только покупателю. Вместе с квартирой вы выкупаете ответственность и нарушения, которые допустил продавец.

После сделки именно вы будете виновны и избежать наказания не получится.В этой статье я расскажу чем опасны квартиры с несогласованными перепланировками и расскажу как действовать если сделка уже прошла.Одним из частых элементов «запугивания» является утверждение, что квартиру с незаконной перепланировкой невозможно продать.

Это правда, но нужно учитывать человеческий фактор и наши реалии.Я видел много квартир на продажу с незаконными перепланировками и участников рынка это не особо волнует.Конечно такой объект не получится продать покупателю с ипотекой, но если сделка без ипотеки, то преград практически нет. В сделке без ипотеки объект не проверяют сотрудники банка или комиссия из жилинспекции, потому о незаконной перепланировке никто и не узнает. Но все истории заканчиваются и все тайное становится явным.На моей практике есть недавняя история: владельцы квартиры в сталинке перенесли газифицированную кухню в жилую комнату, а на месте изначальной кухни устроили просторную ванную комнату.

Квартиру продает серьезное агентство с хорошей репутацией и их не смутило, что объект с незаконной перепланировкой и что проблемы лягут на плечи покупателя.В этом случае нарушения очевидны — такую перепланировку невозможно согласовать.

Особую тревогу вызвал перенос газового оборудования, но продавец поспешил меня успокоить и заявил, что работы производили сотрудники Мосгаза.Естественно документов нет и нет гарантии, что работы произведены профессионалами.Согласно жилищному законодательству запрещено переносить газовое оборудование в жилые комнаты.Газ очень опасен, поэтому для того, чтобы вернуть квартиру в исходное состояние потребуется обращаться в Мосгаз официально и уже не получится «договориться», как можно было раньше. Эту перепланировку делали в 90-е годы, тогда «деньги решали все», сейчас их власть ограничена.

Если допустить покупку квартиры с незаконной перепланировкой, то нужно быть готовым нести ответственность. Вина за незаконную перепланировку ложится на актуального владельца и перевести стрелки не получится.В жилинспекции аргумент «так было до меня» не работает: объект ваш, поэтому платите штраф и возвращайте квартиру в исходное состояние.Это большие издержки и моральные траты, поэтому от покупки такого объекта лучше отказаться. Не покупайте себе головную боль, пусть продавец приведет квартиру в соответствие сам.Даже если сделка состоялась, то во время ремонта в квартире появятся или сотрудники управляющей компании или приедет проверяющий из жилинспекции.

Они заметят нарушения, скрыть их не получится.Не стоит бояться — повинную голову меч не сечет. Если вы допустили незаконную перепланировку или купили квартиру с изменениями, то первое, что нужно сделать — начать сотрудничать с жилинспекцией.Сотрудники жилинспекции — это живые люди, которые не ставят себе целью отравить жизнь допустивших незаконные перепланировки. Сотрудники следят за тем, чтобы перепланировки квартир не отражались негативно на инженерии и не доводили здания до аварийного состояния.Каждый владелец заинтересован в сохранности и цельности своего объекта недвижимости, поэтому если перепланировка произведена с нарушениями, то нужно срочно исправлять ошибки.Незаконные перепланировки — это перенос мокрых зон в жилые комнаты, демонтаж несущих конструкций, организация водяных теплых полов в многоквартирном доме, присоединение балкона и т.д.Эти переделки отражается на каркасе жесткости здания и перегружают инженерные сети.Если собственник сам обращается и намерен исправить незаконную перепланировку, то в жилинспекции к нему не будут применять строгие санкции.

Конечно придется заплатить небольшой штраф, но зато все работы по восстановлению будут происходить под контролем официальных лиц.Это гарантирует, что будет восстановлена несущая способность каркаса и все работы будут сделаны грамотно.Пытаться самостоятельно исправить незаконную перепланировку не стоит — можно допустить ошибки и есть риск, что конструктивные изменения будут необратимы. Заделывать проем в несущей стене нужно правильно, а самостоятельно возвращать на исходное место газовое оборудование просто опасно.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+