Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Жилищное право - Основное в дду для дольщика

Основное в дду для дольщика

Договор долевого участия. На что обратить внимание при заключении?


13 февраля 2018Прежде чем заключать договор долевого участия или, как чаще его называют — ДДУ, нужно знать, какие подводные камни он может содержать. Да это и не случайно, ведь у застройщика работает целый юридический отдел, защищающий его интересы, а покупатель или правильнее сказать дольщик, часто приходит один, без особых знаний юридических тонкостей, надеясь на репутацию и порядочность застройщика.

И, к сожалению, не всегда его надежды оправдываются. Итак, приступим.ДДУ заключается на основании Федерального Закона No 214 от 30.12.2004г., не имеет определенной формы, подлежит обязательной регистрации в Росреестре и должен содержать следующие сведения:КТО — здесь указывается застройщик, его полное название, место и дата регистрации, свидетельство о регистрации в ЕГРЮЛ. А так как это юридическое лицо, то от его имени может выступать Генеральный директор, либо лицо, наделенное такими полномочиями, у которого имеется нотариально заваренная доверенность.

Внимание! Доверенность должна быть действующей на момент заключения договора, прилагаться к ДДУ, реквизиты её должны совпадать с данными в договоре.ЧТО — указывают предмет договора, в какие сроки Вы получите конкретную квартиру. Полная характеристика недвижимости с указанием всех параметров, содержащих:этаж, номер квартиры, адреса дома, кадастровый номер земельного участка, метраж всех помещений.

Упаковка объекта — отделка и материалы, которые использованы.Гарантия — на квартиру в течение 5 лет и 3 года на инженерные коммуникации.

Внимание! Нельзя чтобы застройщик прописывал пункт о возможных изменениях без согласования таковых с покупателем.

Законом это запрещено. Пункт где указано, что полученное разрешение властей на ввод в эксплуатацию является соответствием дома с проектной документацией говорит о том, что застройщик не хочет отвечать за неудовлетворительное качество строительства.КОГДА — указывают: дату передачи квартиры дольщику, срок действия ДДУ(до исполнения сторонами обязательств). Девелопер чаще всего указывает квартал, когда планируется передача ключей от квартиры заказчику.

Хотя это и разрешено по закону, однако стоит помнить, в случае, если захотите расторгнуть ДДУ, по закону Вы сможете это сделать спустя два месяца после оговоренного квартала. Внимание! Расширение форс-мажорных обстоятельств (погодные условия, нарушение сроков подрядчиками, изменение законодательной база) — это попытка застройщика избежать ответственности за соблюдение сроков сдачи объекта. СКОЛЬКО — указывают полную стоимость квартиры, способ оплаты(наличные, ипотека, рассрочка).

Застройщики указывают, что обязательства заказчика считаются исполненными после поступления денег на расчетный счет организации, оставляя на несколько дней дольщика подвешенном состоянии, т.к. банк за один день деньги вряд ли переведет.

Внимание! Настаивайте на том, чтобы Ваши обязательства были исполненными с момента поступления денег в банк.Указываются финансовые гарантии — возмещение неустойки. Согласно ч. 2 ст. 6, 214 — ФЗ, если застройщик нарушает сроки указанные в договоре он обязан выплатить дольщику неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки. Обычно застройщик добавляет пункт об изменении площади квартиры, если она будет больше, то дольщик должен доплатить за дополнительные метры, если же меньше, то должен вернуть застройщик или никто никому ничего не должен, но в законе о правах потребителей сказано, что дольщик может требовать денежную компенсацию за недостающие метры, а застройщик за лишние — нет.

Изменения в ДДУ вносятся по согласованию сторон, с обязательным подписанием дополнительного соглашения и регистрации его в Росреестре.

Прежде чем подписать договор, обсудите пункты, в которые нужно внести изменения. Перед подписанием внимательно прочтите договор, убедитесь, что он напечатан с оговоренными изменениями. И успехов Вам!Если Вам понравилась статья, нажмите на картинку с пальцем вверх и, так Вы будете видеть новые публикации и всегда сможете посмотреть предыдущие.Если есть вопросы или предложения пишите на почту буду рада ответить.

Что такое ДДУ и на что обращать внимание при покупке квартиры у застройщика

22 июня, 20:27При покупке жилья в строящемся доме покупатель и застройщик заключают договор долевого участия в строительстве (или ДДУ). По этому договору покупатель вкладывает свою долю средств в возведение дома, а строительная компания обязуется передать ему квартиру в этом доме, когда его построит. Разберёмся, в чём тонкости заключения ДДУ и на что в нём нужно обращать особое внимание.Чем отличается ДДУ от ДКП или договора с ЖСКДКП — это договор купли-продажи, он тоже может использоваться при покупке жилья в новостройках.

Но ДДУ заключается до ввода объекта в эксплуатацию, а ДКП — после, то есть когда дом уже построен, сдан, имеет адрес.Есть и промежуточный формат — предварительный договор купли-продажи (ПДКП), который заключается между получением застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию и выдачей ключей. «Это не покупка квартиры, а лишь намерение сторон совершить сделку в ближайшей перспективе. Договор не предполагает ни регистрации договора (как при ДДУ), ни перехода права собственности (как при ДКП), и действует лишь до заключения основной сделки, — поясняет управляющий партнёр компании „Метриум“ Мария Литинецкая.

— Поэтому на сегодняшний день на столичном рынке массового сегмента 78% квартир всё-таки продаётся по договорам долевого участия».ЖСК, или жилищно-строительные кооперативы, — добровольное объединение пайщиков с целью строительства многоквартирного дома.

Чтобы «купить» в нём квартиру, нужно заключить договор паенакопления и стать пайщиком. ЖСК существуют на «добровольных» началах, поэтому такие объединения слабо регулируются законом, предполагается, что пайщики сами должны обо всём договориться: как выстроить отношения между членами, когда будет возведён дом, кто обязан (и обязан ли) устранять недочёты строительства, сколько будет стоить пай и т.

д. Договор пайщика не регистрируется в Росреестре, и это может привести к мошенническим действиям: один и тот же пай продадут несколько раз.«В настоящее время новые стройки по ЖСК запрещены в России, — рассказывает руководитель юридического департамента агентства недвижимости „Бон Тон“ Дмитрий Логинов. — Исключение составляют только обанкротившиеся проекты, ЖСК для отдельных категорий граждан (военных, учёных, правоохранителей и т. д.) и проекты ЖСК, реализация которых началась до введения запрета — до 1 июля 2018 года».

Таким образом, если вы захотите купить квартиру в строящемся доме, почти наверняка покупка будет осуществлена по ДДУ. Преимущества и недостатки ДДУПреимущества ДДУ:Дольщики хорошо защищены законом. Интересы дольщиков защищает федеральный закон (214-ФЗ) и закон о защите прав потребителей.

«В первом предусмотрено право получить неустойку за задержку сроков передачи квартиры, а во втором — возможность претендовать на компенсацию морального вреда, причинённого дольщику из-за переноса сроков сдачи объекта»

, — поясняет Мария Литинецкая.Договор регистрируется в Росреестре.

ДДУ подлежит государственной регистрации, и повторно продать квартиру недобросовестный застройщик не сможет.Все параметры чётко прописаны, за нарушение застройщик должен выплатить компенсацию. В договоре прописываются чёткие требования: стоимость квартиры, сроки передачи объекта дольщику и т. д. При нарушениях дольщики могут потребовать неустойку или даже вернуть свои деньги.
д. При нарушениях дольщики могут потребовать неустойку или даже вернуть свои деньги. Порядок такого возврата, а также возможность взыскания убытков определены федеральным законом.Если что-то случится со стройкой, деньги вернут.

По новым правилам девелоперы, работающие по ДДУ, не вправе напрямую привлекать средства дольщиков: деньги замораживаются на эскроу-счетах до ввода объекта в эксплуатацию, а строительство ведётся за счёт банковских кредитов. Это должно решить проблему обманутых дольщиков: если что-то пойдёт не так и стройка не будет завершена, покупателям вернут деньги.Гарантийный срок. После сдачи в эксплуатацию квартиры, купленной по ДДУ, в течение пяти лет действует гарантия устранения строительных недоделок.

«Эта гарантия предусмотрена 7-й статьёй 214-ФЗ, поэтому она может быть даже не отражена в ДДУ, — отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров „БЕСТ-Новострой“. — Но всё равно по закону застройщик обязан соблюсти гарантийные сроки: не менее 5 лет на сам объект (стены, кровлю и т. п.) и не менее 3 лет на инженерное и технологическое оборудование (лифты, коммуникации и пр.)».

Недостатки ДДУ:Недостатки покупки по ДДУ связаны только с тем, что перенос сроков сдачи дома всё-таки возможен.

Но если в проекте будут отодвинуты сроки сдачи, дольщики смогут претендовать на выплату неустойки.Как проверить застройщикаПрежде чем покупать квартиру в новостройке и, соответственно, заключать ДДУ, нужно проверить надёжность застройщика.В первую очередь, у строительной компании должны быть разрешение на строительство, проектная декларация на объект, документы на земельный участок (собственность или аренда).Застройщик также обязан предложить покупку через эскроу-счёт либо, если он продаёт жильё по старой схеме, предъявить ЗОСК (заключение о соответствии критериям). Дело в том, что некоторые застройщики официально могут строить и продавать жильё по старым правилам (без эскроу-счетов).

Но только в том случае, если к 1 июля 2021 года дом уже был построен не менее чем на 30% или проданных в нём по ДДУ квартир было не менее 10% от его общей площади. Подтверждает право застройщика на продолжение строительства объекта без привлечения эскроу-счетов специальная бумага — заключение о соответствии критериям (ЗОСК).Важный показатель — деловая репутация застройщика. Чтобы получить о ней представление, нужно ознакомиться с портфелем реализованных компанией проектов, изучить, соблюдаются ли сроки ввода объектов в эксплуатацию, и т.

д. Большой объём застройки и длительный опыт работы на рынке, как правило, говорят в пользу застройщика.«Информация о застройщике и объекте строительства открыта и размещена в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), — поясняет Дмитрий Логинов. — Там можно ознакомиться с проектной декларацией, документами на землю, разрешительной документацией. Также о застройщике можно получить информацию на сайте ФНС и в картотеке дел Арбитражного суда».Репутацию застройщика также легко проверить через единую информационную систему жилищного строительства .

Если у застройщика есть проблемные объекты, система это покажет.Ещё один показатель — партнёрство застройщика с ведущими российскими банками.

«Если финансирование застройщику предоставляет авторитетная кредитная организация, то это служит гарантией успешной реализации проекта, — говорит Литинецкая. — Обратите также внимание на банки, которые выдают ипотеку на квартиры в жилом комплексе: кредиторы тщательно изучают застройщика, поэтому сотрудничество, например, со Сбербанком, ВТБ, ДОМ.РФ, говорит в пользу проекта».На что обращать внимание при заключении ДДУКак правило, ДДУ — типовой документ. Однако стоит проверить, чтобы в договоре были точно указаны ФИО, паспортные данные покупателя, цена квартиры, строительный адрес объекта и обозначение квартиры, приложен план помещения, прописана площадь, зафиксировано, как будут вестись расчёты, если после ввода дома площадь квартиры будет меньше или больше обозначенной.

«Дольщику следует обратить внимание на формулировку обязательств застройщика по передаче квартиры: должен быть точно указан срок, например, III квартал 2021 года, — рекомендует Мария Литинецкая.

— Если девелопер обязуется выдать ключи в течение определённого количества дней после ввода объекта в эксплуатацию, но не прописывает конкретный срок, стоит насторожиться, ведь дом может и не получить разрешение на ввод от властей».В ДДУ указывается также гарантийный срок (от пяти лет на конструкции и от трёх лет на коммуникации), а при покупке новостройки по новым правилам прописывается обязанность покупателя внести средства на эскроу-счёт, название и реквизиты банка, который выступает оператором таких счетов.«Если квартиру покупают с отделкой от застройщика, то к ДДУ должно быть составлено приложение, в котором описывают вид отделки, перечень работ и материалов, — добавляет председатель совета директоров компании „Бест-Новострой“ Ирина Доброхотова. — Марку материалов при этом застройщик указывать не будет, но обязан обозначить тип, например, ламинат в качестве напольного покрытия, обои под покраску в качестве отделочного материала стен и т.

д.». ДДУ и ипотекаЕсли квартиру в новостройке человек покупает в ипотеку, то составляются два разных договора: ДДУ и договор кредитования.

При этом в ДДУ обязательно указывают, что оплата покупки происходит с привлечением заёмных средств.«Сначала клиент подписывает договор кредитования, вносит средства первоначального взноса на открытый счёт, после чего и первоначальный взнос, и кредит перечисляются на счёт застройщика, — рассказывает Доброхотова. — Клиент получает подписанное платёжное поручение и только потом подписывает ДДУ. Оба договора уходят на регистрацию, в ДДУ ставят штамп о наличии ипотеки в силу закона.

Средства списываются с ипотечного счёта клиента после регистрации ДДУ».Если заёмщик окажется не в состоянии обслуживать кредит, застройщик обязан передать квартиру банку.Переуступка прав по ДДУПереуступка прав подразумевает перепродажу строящейся квартиры до завершения стройки. То есть, по сути, это продажа не готовой квартиры, а только договора (ДДУ), по которому дольщик в будущем станет собственником жилья, это переуступка прав на квартиру другому лицу. Для сделки по переуступке прав составляют специальное соглашение, и оформить это можно в любое время до подписания акта приёма-передачи квартиры (если после, то сделка уже будет проходить через договор купли-продажи).

Причём изменить или дополнить существующий ДДУ нельзя, новый дольщик полностью берёт на себя права и обязанности именно по этому договору.Однако есть нюанс: в большинстве случаев дольщик не может переуступить права на квартиру без ведома застройщика.«Чаще всего девелопер обязывает покупателя уведомлять о том, что тот уступает свои права. Часто такие сделки проходят через самого застройщика, и в некоторых случаях с покупателя взимается комиссия за переуступку, — поясняет Мария Литинецкая. — Девелоперы делают это для того, чтобы избежать конкуренции с частными инвесторами.

Как правило, комиссию оплачивает сам покупатель, поэтому стоит иметь в виду, что к стоимости, указанной в объявлении, скорее всего, придётся прибавить ещё 1–2% от суммы сделки».Застройщик нередко даёт положительное решение на переуступку только после того, как дольщик выплатит всю сумму долга. Если квартира приобреталась в ипотеку, то также потребуется согласие банка, выдавшего кредит. Если клиент попытается продать жильё без разрешения, то сделка может быть признана недействительной.Как получить квартиру по ДДУ, когда дом построенПосле ввода дома в эксплуатацию застройщик отправляет дольщику письмо с уведомлением о необходимости принять квартиру.

В ДДУ обычно обозначают, в какие сроки нужно прийти на приёмку квартиры. Чаще всего дольщик должен приступить к принятию квартиры (хотя бы записаться на приёмку) в течение семи рабочих дней с момента получения сообщения (если в договоре не указан другой срок).Если вовремя не принять квартиру, застройщик может оформить приёмку в одностороннем порядке, а дольщик лишится возможности найти в квартире недочёты и составить ведомость для их устранения, отмечает Ирина Доброхотова.

«Процесс передачи квартир и выдачи ключей в доме обычно длится несколько недель, поэтому дольщикам предлагаются даты и время на выбор, главное — отозваться на уведомление и согласовать с застройщиком дату осмотра и приёмки квартиры»

, — советует она.Итак, в согласованный срок участник долевого строительства приезжает на осмотр объекта и проверяет его соответствие условиям договора.

Для этого оформляется акт осмотра, в который дольщик вносит свои замечания.

Если всё его устраивает, стороны составляют и подписывают акт приёма-передачи квартиры. Если клиент выявил дефекты строительства, их необходимо указать в акте осмотра.

И самое главное: до их устранения покупатель вправе не подписывать акт приёма-передачи квартиры и требовать повторно провести приёмку.

Впрочем, есть ещё один вариант — подписать передаточный акт с условием устранения недостатков в установленные сроки.«В передаточном акте отражаются все характеристики объекта, — рассказывает генеральный директор компании „Миэль-Новостройки“ Ирина Шаталина. — Это проектные и фактические характеристики помещения (номер корпуса и помещения, общая площадь, этаж), строительный и почтовый адрес объекта и сведения о том, что покупка оплачена».После того, как акт передачи квартиры подписан, покупатель может заняться оформлением квартиры в собственность.

Нужно подать документы на регистрацию права собственности в регпалату или МФЦ.

Это можно сделать как самостоятельно, так и через застройщика.Что делать, если параметры квартиры не соответствуют ДДУ или есть расхождения?Согласно статье 9 214-ФЗ, расхождения между проектной и реальной площадью квартиры не должны превышать 5%. «Если процент больше, то дольщик имеет право в судебном порядке расторгнуть ДДУ, — говорит Мария Литинецкая.
«Если процент больше, то дольщик имеет право в судебном порядке расторгнуть ДДУ, — говорит Мария Литинецкая.

— Если речь идёт о менее существенных расхождениях, то проводится перерасчёт стоимости квартиры: за лишние метры придётся доплатить, а за „недостающие“ застройщик вернёт деньги. Как правило, необходимость перерасчёта цены прописывается в ДДУ».Кроме того, в ряде случаев дольщик может обратиться к закону «О защите прав потребителей». Согласно статье 29, при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) потребитель вправе потребовать бесплатно их устранить, снизить цену или возместить расходы на устранение недостатков.Авторы: команда Яндекс.Недвижимости.

Иллюстратор: Катя Симачёва.Подписаться на новые статьиПодписатьсяНекорректный адресПоделиться

Что должно быть в ДДУ: проверяем по пунктам

29 ноября 2017Как заключить договор долевого участия в строительстве: памятка покупателям недвижимости от N1.RUДДУ — самый распространённый и надёжный способ оформления сделки по покупке недвижимости в новостройках. Он регулируется отдельным федеральным законом — 214-ФЗ.

Но законом не предусмотрен конкретный шаблон этого договора, поэтому на практике остаётся ещё много нюансов, лазеек для мошенников и недобросовестных застройщиков.

На какие детали нужно обращать внимание при подписании документов напокупку жилья в новостройке?Главная задача покупателя — убедиться, что условия договора полностью соответствуют обещаниям менеджеров по продажам, своё жильё он получит в надлежащем виде и в срок, а в случае непредвиденных обстоятельств будет законодательно защищён. Однако, не имея юридического образования и солидной практики работы с документами, разобраться в многостраничном договоре бывает непросто.Владимир Константинов, генеральный директор компании «Юристо», специализирующейся на защите прав участников долевого строительства, советует перед заключением сделки составить подробный чек-лист — перечень тех пунктов, которые предстоит проверить.Эти пункты можно разделить на несколько групп.Участники сделкиПроверьте, с какой компанией вы заключаете договор и кто выступает от её лица.Обращаем внимание:• застройщик предоставляет копии документов на земельный участок и на объект недвижимости;• в ДДУ указан номер разрешения на строительство, дата его выдачи;• ИНН и ОГРН застройщика в ДДУ и в разрешении на строительство совпадают;• договор подписывает генеральный директор компании либо лицо, имеющее специальную доверенность.Важный нюанс: согласно редакции ФЗ-214 от 2017 года, большинство вышеперечисленных документов застройщик/продавец обязуется публиковать в свободном доступе на своём сайте.Информация об объектеВ ДДУ обязательно подробно описывается объект договора — то есть ваша будущая квартира.Необходимо проверить:• кадастровый номер земельного участка и его адрес в договоре совпадает с документами застройщика.

Если официального адреса ещё нет — указывают строительный;• в договоре указаны все важные характеристики объекта: площадь, количество комнат, этаж, положение на этаже;• данные в поэтажном плане и в договоре совпадают.Предмет сделкиПредмет ДДУ — передача от застройщика инвестору (то есть вам) имущественных прав на заявленный объект недвижимости, в чёткие сроки и по оговорённой цене. Кстати, будьте внимательны: ФЗ-214 регулирует только этот тип сделки. Другие схемы — например, переуступка прав требования или совместное финансирование строительства — под действие закона не попадают.Необходимо проверить:• сроки строительства и сроки передачи объекта соответствуют тем срокам, что вы заранее согласовали с застройщиком;• сроки строительства и передачи квартиры определены конкретной датой или кварталом;• указана точная стоимость квадратного метра, а цена договора соответствует произведению этой стоимости на площадь квартиры;• цены в тексте договора фиксированные и указаны в рублях — никаких условных единиц;• указаны конкретные сроки оплаты, и в эти сроки реально уложиться;• срок оплаты — позже даты регистрации договора в Росреестре.На последний пункт обратите особое внимание — это требование с 1 января 2017 года прописано в федеральном законе.

До этого застройщики могли брать деньги и раньше, например, оформляя их в виде задатка или как беспроцентный заём. Сейчас все эти лазейки закрыты.Если пока нельзя измерить площадь квартиры, должно быть указано, будет ли корректироваться сумма договора, если по факту эта площадь будет отличаться от заявленной. А подобные ситуации не так уж и редки.

«Обычно застройщики заранее закладывают в этот параметр погрешность до 5 % — как в большую, так и в меньшую стороны»

, — предупреждает Дмитрий Жуков, руководитель по работе с партнёрами федеральной риелторской компании «ЭТАЖИ».Кстати, с января 2017 года в ФЗ-214 внесли поправку: если фактическая площадь квартиры отличается от той, что в договоре, больше, чем на 5 %, дольщик может отказаться от сделки.Ещё один пункт, который советует проверить Дмитрий: в каком состоянии вы будете получать квартиру после сдачи дома (черновая отделка или под ключ).

Если предусмотрены отделочные работы — то должен прилагаться и их подробный перечень.Ответственность сторон и гарантииЭто те пункты, что обычно идут в самом конце договора, и читают их не очень внимательно. А зря.Необходимо проверить:• указаны условия об ответственности застройщика за нарушение сроков передачи объекта;• есть условие об ответственности за нарушение срока возврата денежных средств;• указаны способы обеспечения исполнения обязательств застройщика — поручительства банка или страхование;• перечислены уважительные причины, по которым застройщик имеет право перенести заявленные сроки. Это могут быть только действительно форс-мажорные обстоятельства — такие как стихийные бедствия, военные действия, теракты.

Недобросовестные действия подрядчиков, изменения законодательства или курсов валют к ним не относятся.В ДДУ должны указываться сроки гарантии на саму квартиру и на инженерные коммуникации. Раньше эти сроки прописывались прямо в законе: для квартиры — пять лет, для оборудования — три года, и изменять их застройщик не мог. С января 2017 года ситуация несколько изменилась.

Теперь застройщик должен предоставить инструкцию по эксплуатации квартиры, в которой прописать гарантийные сроки. Так защищаются интересы и дольщиков, и самого застройщика.И, наконец, изучите, на каких условиях можно расторгнуть договор. Особенно по инициативе дольщика. Неустойка за односторонний отказ от сделки может достигать серьёзных сумм — до 15 % от цены квартиры.
Неустойка за односторонний отказ от сделки может достигать серьёзных сумм — до 15 % от цены квартиры. Но выплачиваться она должна только в случае, если дольщик сознательно нарушает взятые на себя обязательства.

Если вы расторгаете договор по не зависящим от вас причинам — например, вам не одобрили заявку на ипотеку, — то вы ничего не должны платить.

Как не пропустить важные моменты при заключении ДДУ

» Новостройки являются самыми привлекательными объектами для вложения денег, на этапе строительства приобретается 80% жилой недвижимости. Вместе с тем, покупка квартиры всегда сопряжена с определенными трудностями и рисками, тем более, когда речь идет о приобретении жилья в еще не достроенном доме.

Здесь требуется проявить особую бдительность и внимание. Не стоит надеяться, что заключая договор долевого участия, покупатель автоматом избавляется от возможности быть обманутым.

214 ФЗ хоть и защищает права граждан, но отнюдь не является панацеей от всех рисков.

И сегодня у застройщиков остается еще достаточно возможностей для различных манипуляций с текстом ДДУ 214 ФЗ, на что обратить внимание при заключении договора, какие его условия требуют подробного и тщательного анализа, об этом и поговорим.

Информация о застройщике Гражданам следует заранее до участия в строительстве позаботиться о своей безопасности и еще до момента подписания договора .

Федеральный закон обязывает застройщиков публиковать на своем официальном портале сведения о компании, в том числе финансовую и учредительную документацию, а также документы, касающиеся строящегося объекта. Зачастую достаточно посетить сайт застройщика и внимательно изучить всю опубликованную там информацию о строительной фирме и возводимом объекте, чтобы принять решение о том, стоит или нет доверять свои деньги этой компании. С начала 2017 года закон серьезно ужесточил .

Чтобы иметь возможность собирать средства граждан, компания должна соответствовать определенным условиям, указанным в 3 ст. 214 ФЗ, и обладать собственными финансовыми ресурсами.

Минимальный размер уставного капитала должен быть не менее 2.5 миллиона рублей. Строительная компания, которая привлекает деньги инвесторов в нарушение законодательства, подвергается не только административному, но и уголовному наказанию.

Кроме того, по первому требованию граждан, строительная фирма обязана предоставить для изучения оригиналы или заверенные копии уставных и правоустанавливающих документов, разрешение на возведение объекта, а также декларацию проекта со всеми внесенными в нее изменениями.

Если, изучив информацию о компании и проверив ее документацию, потенциальный дольщик остался удовлетворен результатом, и решил строить свои отношения с данным застройщиком, то следующим этапом будет изучение самого договора долевого участия. Какие условия должны присутствовать в ДДУ Законодатель не обязывает застройщиков придерживаться определенной формы ДДУ (на сегодняшний день единая форма договора законом не предусмотрена), а только требует включать в ДДУ обязательные условия, которых всего пять. Что должно быть указано в ДДУ в обязательном порядке:

  • Точная (а не приблизительная или примерная) дата передачи объекта. В ДДУ должен быть прописан конкретный срок, когда жилье будет передано участнику. Именно с этой даты . Расплывчатые формулировки, которые не позволяют в точности установить дату передачи, не допускаются.
  • Каким образом застрахована ответственность застройщика. Строительная компания может на свое усмотрение выбирать один из возможных вариантов: подписать договор поручительства, получить , вступить в члены ОВС. Страхование должно действовать на два года дольше, чем сам ДДУ.
  • Цена жилого объекта. Если по договору предоставляется рассрочка, то необходимо указать, когда и в какие сроки должны совершаться платежи.
  • Гарантии застройщика. Закон устанавливает конкретные , которые строительная фирма не может пересматривать в одностороннем порядке: пять лет – на здание и два года – на инженерные сети. Если в ДДУ не указаны сроки гарантии, то это не освобождает застройщика от обязанности устранения дефектов строительства, если они выявлены в пределах гарантийного периода.
  • Предмет договора, а именно сам объект, передаваемый дольщику, и его подробное описание: площадь, месторасположение в доме и на этаже, количество и метраж жилых комнат и нежилых помещений. Характеристики стройматериалов, из которых изготовлены перекрытия и несущие конструкции. Должен быть также представлен план всей квартиры. Чем подробнее описан объект, тем меньше есть возможностей у застройщика для разного рода манипуляций, и тем больше шансов у дольщика получить именно такую квартиру, о которой он мечтал.

Что нужно учитывать при заключении договора При подписании договора нужно обращать внимание на каждый из указанных выше пунктов.

Все они являются обязательными, и при отсутствии хотя бы одного из них ДДУ считается незаключенным. Что касается других условий, то они являются стандартными для всех видов общегражданских договоров и регулируются ГК РФ, главное правило: чтобы они не противоречили существующему законодательству.

Вместе с тем, ДДУ имеет свою специфику.

К отношениям, вытекающим из данного договора, применяются нормы закона о защите потребителей, также в нем присутствуют условия, которые невозможно найти ни в одном другом виде договоров. Поскольку в законе не предусмотрено единой формы документа, у застройщиков есть великолепная возможность изобретать свои пункты, которые в большинстве своем оказываются невыгодными для дольщиков, а в некоторых случаях напрямую ущемляют права граждан, заключивших кабальное соглашение.

Подобные условия имеются практически в каждом ДДУ, но вот обнаружить их в тексте документа человеку, имеющему лишь поверхностные юридические знания, очень сложно. Нередко граждане понимают, что подписывали невыгодный для себя контракт только тогда, когда уже ничего изменить нельзя.

Поэтому необходим тщательный и , проведенный специалистом. ДДУ, заключенный по 214 ФЗ, начинает действовать не сразу после подписания его сторонами, а только после того, как будет зарегистрирован в Росреестре. Договор проверяется на законность и подлинность, и при обнаружении явных противоречий законодательству, документ возвращается без регистрации.

Однако ДДУ не проходит проверку на наличие скрытых условий, невыгодных для дольщиков. Поэтому граждане должны самостоятельно .

Важные моменты договора В договоре должна быть указана подробная информация о компании-застройщике: полное наименование и адрес организации, номер и дата свидетельства о регистрации. Необходимо проверить, чтобы в ДДУ и проектной декларации фигурировала одна и та же компания, и чтобы именно она являлась правообладателем или официальным арендатором участка, где происходит строительство объекта.

Согласно 5 статье 214 ФЗ первоначальная цена ДДУ может быть изменена сторонами в период действия договора, но только по обоюдному соглашению.

Одностороннее изменение цены застройщиком не допускается. В документе должен быть отражен порядок и условия пересмотра стоимости объекта, а также указаны случаи, когда это возможно. Самой распространенной причиной изменения цены является несоответствие фактической площади жилья проектной. Раньше в законодательстве не были установлены рамки, в пределах которых допускалось изменять площадь объекта, что позволяло застройщику менять квадратуру квартиры на свое усмотрение.
Раньше в законодательстве не были установлены рамки, в пределах которых допускалось изменять площадь объекта, что позволяло застройщику менять квадратуру квартиры на свое усмотрение. Поправки, внесенные в закон в 2017 году, пресекли такую возможность, теперь допустимыми считаются отклонения не более 5% от общего метража жилья.

Показатели, превышающие эти пределы, могут служить основанием для расторжения договора через суд. Нередко в ДДУ прописываются штрафные санкции в отношении дольщиков за совершение определенных действий, например, за расторжение договора по их инициативе. Данные условия противоречат законодательству, согласно которому граждане имеют законное право отказаться от выполнения договора в одностороннем порядке по основаниям, предусмотренным ст.

9 214 ФЗ, а также взыскать с застройщика неустойку.

Еще одно условие, на которое нужно обратить особое внимание – .

В соответствии с законом ОЗПП, дольщик может выбрать суд для подачи иска. Но зачастую застройщики лишают граждан такой возможности, указывая в документе конкретный суд (чаще всего располагающийся по месту нахождения своей компании), который будет заниматься рассмотрением споров по ДДУ.

Ставя свою подпись на документе, дольщик фактически соглашается с данным условием, что в дальнейшем может стать препятствием для подачи иска в выбранный им судебный орган. Заключение ДДУ – основной документ долевого строительства, к его заключению нужно подходить очень серьезно. Не стоит верить устным обещаниям застройщика и подписывать документ на невыгодных для себя условиях.

Чтобы обезопасить себя и избежать неприятных последствий в будущем, обратитесь в Общество защиты прав дольщиков. Опытные юристы проведут всесторонний анализ договора, помогут обнаружить скрытые условия, скорректируют текст документа, а также проверят финансовую деятельность и репутацию застройщика, чтобы вы могли без опасений и рисков принять участие в долевом проекте. Наши координаты вы найдете в разделе Автор статьи: Шадрина Людмила Андреевна Старший юрист НИУ Высшая школа экономики Стаж работы: 5 лет (23) Выигранных дел: более 200 Будьте в курсе новостей!Введите свой e-mail и получайте новые статьи на почту: Понравилась статья?

Поделиться с друзьями:

Договор долевого участия: куда смотреть

16 мая 2018Покупка квартиры в строящемся доме — неплохой способ сэкономить на жилье: как правило, на этапе котлована квадратный метр стоит на треть дешевле, чем после сдачи объекта в эксплуатацию. Но юридически вы покупаете не квартиру, а право потребовать ее после окончания стройки. Это право подкреплено договором долевого участия или, сокращенно, ДДУ.

Рассказываем, как выглядит ДДУ, который выполняет свои функции и защищает вас как дольщика.Договор долевого участия – это документ, который описывает условия сделки между застройщиком и участником долевого строительства.

Единой формы, утвержденной законом, у этого договора нет. В статье 4 214-ФЗ перечислены обязательные пункты, без которых ДДУ недействителен.

В остальном каждый застройщик сам решает, что вписать в договор.По ДДУ дольщик покупает не квартиру, а право потребовать ее, когда дом построят. Он должен заплатить за это право в установленный в договоре срок. Застройщик же должен построить дом, ввести его в эксплуатацию и передать квартиру ко времени, которое также указано в договоре.В ДДУ четко прописывается, какая именно квартира должна в будущем поступить в собственность дольщика: по какому адресу, в каком подъезде, на каком этаже, под каким номером, какой площади и планировки.

Обычно в договоре ставят пометку, что после сдачи дома площадь квартиры может измениться.

Нормальной считают погрешность в пределах половины квадратного метра.

Зачастую застройщики настолько заботятся о своей прибыли, что вписывают в договор условие, по которому при случайном увеличении площади дольщик должен доплатить. Позаботиться о другой стороне, и предусмотреть возврат, если площадь немного уменьшилась, они почему-то «забывают». Чтобы максимально обезопасить себя, попросите изменить договор: убрать пункт о доплате в случае увеличения метража, добавить — о возврате денег в случае уменьшения площади.

По закону окончательная стоимость квартиры фиксируется в момент подписания ДДУ при условии, что в договоре нет пункта о возможности изменения цены.

Проверьте, чтобы застройщик не вписал туда такой пункт, иначе можете потерять деньги в будущем.

Отдельно в договоре пропишут порядок расчетов: например, через 5 дней после госрегистрации договора. Обратите внимание, что по закону оплату производят только после госрегистрации.

Это защищает дольщиков от двойных продаж.

Вносить сумму можно единовременно или частями — это зависит от договоренностей. Как правило, застройщики дают возможность оплаты в рассрочку.В ДДУ есть несколько пунктов, где упомянуты сроки. На них нужно обратить особое внимание. Здесь чаще всего прописывают квартал и год. Днём, начиная с которого можно предъявлять застройщику претензии о задержке, будет первый день квартала, наступившего за указанным в договоре.
Днём, начиная с которого можно предъявлять застройщику претензии о задержке, будет первый день квартала, наступившего за указанным в договоре.

В случае просрочки вы можете потребовать от застройщика неустойку. За каждый день сверх оговоренного срока компания должна заплатить вам сумму в размере трехсотой части от ставки рефинансирования ЦБ РФ умноженной на цену договора.

Ставка берётся на день исполнения обязательства. Если застройщик заранее поймёт, что никак не сможет уложиться в срок — он обязан письменно уведомить об этом дольщиков за два месяца до предполагаемой даты окончания стройки.

В уведомлении предложат изменить условия договора. Дольщик вправе отказаться от изменения условий, но у застройщика есть право продлить сроки в судебном порядке. Если застройщик задержит сдачу дома на 2 месяца, вы можете воспользоваться ст.

9 214-ФЗ и отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке без суда, путем направления уведомления застройщику.

В этом случае компания должна будет в течение 20 дней со дня расторжения вернуть вам деньги и заплатить проценты за пользование вашими деньгами. Если вы оплачиваете всю сумму разом, в этом пункте будет одна дата.

Если платежей будет несколько, проверьте, правильно ли указаны дни, в которые вам надо внести деньги.

За просрочку оплат придётся заплатить неустойку, поэтому проверяйте даты тщательно, а после соблюдайте график, указанный в договоре.

Обратите внимание на пункт, в котором оговаривается момент оплаты.

Существуют два варианта: в первом случае оплата считается произведенной в момент, когда деньги поступили на счет застройщика; во втором — когда деньги ушли со счета дольщика.

Эти даты редко совпадают: тот факт, что вы перечислили деньги, вовсе не означает, что они тут же оказались на счету контрагента. Если застройщик настаивает на том, что факт оплаты будет считаться по моменту поступления денег, посмотрите, чтобы у вас было время на внесение суммы с учётом всех возможных банковских задержек. Стандартная формулировка — «до выполнения сторонами всех своих обязательств».

Если застройщик впишет что-то иное, проверьте, как срок действия договора соотносится с прочими сроками, чтобы договор не закончился, прежде чем дом введут в эксплуатацию.Есть условия, без которых ДДУ будет считаться незаключенным. Обратите внимание, чтобы застройщик обязательно включил в договор:

  1. гарантийный срок на объект долевого строительства – если что-то сломается в этот период, застройщик починит бесплатно;
  2. цена договора, срок и порядок уплаты – сколько денег, когда и как вы должны заплатить застройщику;
  3. срок, в который дом будет сдан, а квартира передана вам по акту приёма-передачи;
  4. описание объекта, который вы должны получить в итоге: те самые жилые и нежилые комнаты с площадями;
  5. способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору – что будет, если у застройщика закончатся деньги, сломается техника или он не сможет достроить дом по любой другой причине.

Гарантийный срок устанавливается отдельно на дом и инженерное оборудование. Минимальная гарантия для дома — 5 лет; для инженерного оборудования — 3 года.

На кровлю и межпанельные швы дают больше всего — 10 лет.

Срок отсчитывается с момента передачи вам квартиры. К инженерному оборудованию относятся лифты, мусоропроводы, котельные, подстанции, вентиляционное и отопительное оборудование.

Если будете неправильно с ним обращаться, и именно из-за этого возникнет поломка, застройщик не станет чинить её по гарантии.

Способ обеспечения в случае долевого строительства – это залог. В соответствии со ст. 13 214-ФЗ в залог дольщикам передаётся земельный участок или право аренды на него, а также объект незавершённого строительства.

Это означает, что если у застройщика возникнут проблемы, он не сможет продать землю и сбежать, оставив дольщиков с недостроенной коробкой. Если дойдёт до продажи земли и незавершёнки с торгов, деньги пойдут на возврат дольщикам и уплату им неустойки. Договор долевого участия должен быть зарегистрирован в Едином госреестре.

Без такой регистрации он считается незаключённым.

Если вы с застройщиком подпишете дополнительное соглашение — о продлении срока или других изменениях первоначальных условий — его тоже надо будет зарегистрировать, поскольку такой документ является неотъемлемой частью договора и во всём повторяет его судьбу. Для регистрации понадобятся:1.

ДДУ в трёх экземплярах – ваш экземпляр, застройщика и один для передачи в регистрирующий орган; 2. паспорт; 3. заявление от вас и представителя застройщика; 4. нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение вами сделки.Чтобы максимально защитить дольщиков от недобросовестных застройщиков, был принят федеральный закон.

В результате появился

«Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства»

, который управляет компенсационным фондом, куда все застройщики должны отчислять деньги — 1,2% с каждого проданного объекта. Если застройщик будет признан банкротом, компенсационный фонд выделит средства на завершение стройки и оплату неустоек. Если общее собрание участников долевого строительства решит, что лучше вернуть деньги, а не ждать, пока появится новый строитель — Фонд рассчитает компенсацию.

Расчёт такой: площадь объекта по ДДУ, умноженная на среднюю цену первички в вашем регионе. По прогнозам Фонда, дольщики, вложившие деньги в стандартное жильё до 120 м², смогут вернуть все затраты.

Иногда застройщики предлагают заключить не договор долевого участия, а инвестиционный или договор подряда. Если менеджер строительной компании будет убеждать вас, что это одно и то же и разницы нет — не поддавайтесь.

По договору подряда подрядчик обязуется в определенный договором срок построить объект по заданию заказчика. Заказчик должен создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять результат и заплатить деньги.

Никакой дополнительной ответственности подрядчик не несёт – он не должен передавать вам в залог земельный участок, отчислять деньги в компенсационный фонд, ставить дом и его оборудование на гарантию. К тому же свои некомпетентные действия или, напротив, бездействие застройщик может оправдать тем, что вы не создали ему подходящие условия. Хотя при долевом строительстве дольщик никак не может повлиять на ход работ.

По инвестиционному договору инвесторы объединяют свои вклады и предпринимают действия для получения прибыли. Или – как в нашем случае – получения готового дома. У всех инвесторов есть право пользоваться и распоряжаться объектами и результатами капитальных вложений.

Причём построенный дом будет передан инвесторам в общую долевую собственность.

И получите вы не квартиру № 50, а какую-нибудь 1/8292 долю в праве общей долевой собственности. И чтобы продать её, будете получать отказы от преимущественного права от всех остальных собственников. Только представьте себе эту кучу бумажек.

Страховки с залогом по договору инвестирования вам тоже не полагается.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+