Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Образец уведомления о продаже комнаты в коммунальной квартире образец 2021

Образец уведомления о продаже комнаты в коммунальной квартире образец 2021

Образец уведомления о продаже комнаты в коммунальной квартире образец 2021

Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире соседу, другому лицу или без согласия соседей: документы, условия, образец уведомления, нужен ли нотариус


Сделки с коммунальной недвижимостью считаются достаточно сложными. В некоторых случаях даже у опытного риелтора уходит масса времени на получение всех необходимых согласований. Прежде, чем проводить такую сделку, нужно изучить все особенности, которые скрывает продажа комнаты в коммунальной квартире. Начать необходимо с основных нюансов, которые определяют высокую сложность указанной сделки.

Продавцу следует учесть, что:

  1. иногда требуется удостоверять сделку у нотариуса.
  2. соседей необходимо уведомлять о продаже комнаты коммунальной квартиры (преимущественное право);

Перед куплей-продажей также необходимо выяснить, кто является титульным собственником комнаты в коммунальной квартире.

Сделать это можно, заказав актуальную выписку из ЕГРН. ВАЖНО. Только собственник может продать комнату в коммунальной квартире. Если в выписке указан муниципалитет (например, город или сельское поселение), то сделка не состоится.

Подробнее о том, какие есть особенности, когда купили комнату в квартире, ниже. Это означает, что у соседей по коммунальной квартире (хозяев других помещений в коммунальной квартире) имеется возможность выкупить комнату в первую очередь перед любым посторонним лицом. При этом соблюдение данного условия возлагается на продавца.

ВАЖНО! Жилищный кодекс устанавливает самостоятельное основание для возникновения преимущественного права – продажа помещения в коммунальной квартире. Оно отличается от того случая, когда необходимо продать долю, ведь комната может быть и на праве личной собственности. Игнорирование требований о преимущественной покупке приведет к аннулированию сделки по иску заинтересованных лиц.

Если же соседи решили продавать квартиру целиком одному покупателю – уведомлять друг друга о продаже не нужно.

В этом плане продать коммунальную квартиру полностью проще.

Преимущественное право реализуется через направление уведомления о продаже комнаты в коммунальной квартире и предложение выкупить ее по установленной цене. В ответ на уведомление может быть три варианта реакции:

  1. предоставляют письменный отказ;
  2. вообще никак не реагируют.
  3. выкупают долю;

В двух последних случаях продавец вправе начать отчуждение недвижимости любому третьему лицу. Термин «согласие соседей» употребляется в быту именно для обозначения соблюдения преимущественного права.

При этом документа под названием «согласие на продажу» для сделки закон не требует. Если не оповестить соседей – сделка просто не пройдет регистрацию в Росреестре.

Но даже если регистратор и упустит данный момент, у заинтересованных лиц появится возможность аннулировать продажу через суд, обратив все права покупателя при этом на себя.

В результате судебного разбирательства новым покупателем квартиры станет сосед, а бывшему собственнику придется возвращать третьему лицу деньги, а также возмещать ущерб, вызванный данными обстоятельствами.
При этом практика выработала следующие стратегии, по которым получать согласие на продажу не требуется:

  • Через заключение договора дарения. Вместо договора купли-продажи граждане заключают дарственную, а деньги вносятся по расписке (чаще всего оформляется как заем).
  • Оформляется договор займа, который обеспечивается залогом в виде помещения в коммунальной квартире. Далее оформляется переход права собственности заимодавца (покупателя) на жилье в счет погашения долга по займу.

Нужно понимать, что при желании и дарственную, и заем можно признать недействительными через суд как притворные сделки.

Это принесет еще больше проблем, чем обычное несоблюдение преимущественного права. Намного безопаснее соблюсти все права соседей и осуществить продажу в полном соответствии с законом.

При покупке и оформлении купли продажи в 2021 году нотариус может понадобиться для выполнения следующих действий:

  1. оформить нотариальные отказы соседей от покупки квартиры;
  2. разослать нотариальные извещения о преимущественном праве соседям;
  3. удостоверить сделку, если речь идет о продаже доли.

Нотариальные извещения соседей – это один из способов соблюдения преимущественного права покупки.

В некоторых регионах требуют именно нотариальной формы, однако по закону доказательством соблюдения может выступать и простой письменный документ. Получив отказ в регистрации со ссылкой на отсутствие нотариальной формы извещения, продавец вправе обжаловать его в суде как незаконный. Отказ от преимущественного права покупки оформляется через нотариуса или непосредственно при регистраторе во время подачи заявления на регистрацию сделки.
Отказ от преимущественного права покупки оформляется через нотариуса или непосредственно при регистраторе во время подачи заявления на регистрацию сделки. Для нотариального оформления соседу нужно принести полученное уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире и свой паспорт.

Нотариальный отказ затем предоставляется регистратору.

Если по договору продается «доля в праве общей долевой собственности» – такая сделка подлежит нотариальному удостоверению.

В иных случаях нотариальная форма не требуется.

Это означает, что если продается комната в коммунальной квартире, принадлежащая на праве личной собственности продавцу, без упоминания мест общего пользования – заверять договор не нужно. ВАЖНО! Указывать в договоре, что помимо помещения в коммунальной квартире покупателю передается доля в праве общей долевой собственности на места общего пользования (кухня, санузел), не нужно.

Доля перейдет автоматически, а сторонам удастся избежать нотариального заверения. Для совершения сделки действует следующий порядок продажи комнаты в коммунальной квартире: С потенциальным покупателем необходимо обсудить условия будущей сделки, в том числе цену площади в коммунальной квартире, порядок оплаты, срок заключения основного договора.

Если согласие соседей – простая формальность, то можно заключить предварительный договор купли-продажи. Если же есть вероятность, что кто-либо из соседей воспользуется преимущественным правом, то для продавца безопаснее не принимать залог и не подписывать документов с покупателем на данном этапе, чтобы избежать проблем в будущем.

Для этого необходимо установить титульных владельцев комнат в коммунальной квартире, заказав актуальную выписку из ЕГРН.

Если хозяином указан муниципалитет, то извещать нужно администрацию города (поселка). Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире осуществляется обязательно в письменной форме. Есть следующие варианты извещения, в том числе влияющие и на то, как быстро продать комнату: ВАЖНО. Если извещение отправляется почтой, то адрес получателя можно указать по его прописке (юридическому адресу – для фирм), а если он не известен, то по месту нахождения комнаты.
Если извещение отправляется почтой, то адрес получателя можно указать по его прописке (юридическому адресу – для фирм), а если он не известен, то по месту нахождения комнаты.

В случае, если в отношениях с соседями имеются проблемы, сосед не хочет идти на контакт, рекомендуется обращаться к нотариусу или комбинировать способы отправки почтой и через нотариуса. Статья 250 ГК РФ устанавливает, что с момента получения извещения срок для ответа составляет 30 дней. За это время соседу необходимо выразить свое решение в письменной форме – предоставить отказ или выкупить жилье.

Отказ оформляется в нотариальной конторе на специальном свидетельстве.

Сосед должен взять на прием полученное от продавца извещение и паспорт, на основании которых специалист подготовит заявление. Получив отказы на жилье от владельцев (хозяев), подписанных всеми собственниками, собственник комнаты в коммунальной квартире может не дожидаться окончания месяца, а оформлять сделку. Если сосед игнорирует извещение и не получает его, то следует просто дождаться истечения срока, после чего продавать комнату.

Для случаев отправки почтой:

  1. после истечения срока хранения нужно начать отсчитывать 30-дневный срок для ответа.
  2. с момента поступления письма в отделение почты начинается срок хранения – 30 дней;
  3. продавец отправляет заказное письмо с уведомлением, получает трек-код для отслеживания;

Если извещение подавалось через нотариуса, то он самостоятельно рассчитает все сроки.

ВАЖНО! По смыслу закона, важно не доставить извещение, а направить его – поэтому продавец не должен заботиться о получении писем адресатами.

Подготовить документы необходимо по списку, представленному ниже.

Каждый оформляется по-своему. Как оформить – общие рекомендации:

  1. со всех подлинников необходимо снять копии, кроме договора и передаточного акта (копии пойдут в регистрационное дело).
  2. все документы, распечатанные на 2 листах и более, сшиваются;
  3. в некоторых регионах необходимо собственноручно заверить копии надписью «копия верна / дата / подпись / расшифровка»;
  4. договор и передаточный акт готовят в трех подлинных экземплярах;

В каждом регионе свои правила по порядку приема документов, поэтому рекомендуется уточнить этот момент в офисе, в который планируется сдать бумаги. Документы на регистрацию подаются лично сторонами сделки или их представителями по нотариальной доверенности.

Личное участие необходимо, иначе документы не примут. Подать бумаги можно через:

  1. МФЦ («Мои документы»);
  2. нотариуса в электронном виде (если он удостоверял сделку).
  3. непосредственно Росреестр;

Пошлина за регистрацию составляет 2 000 рублей, оплачивает ее обычно покупатель, но иногда и продавец или оба пополам (зависит от желания сторон). Если регистрация через нотариуса – нужно будет доплатить от 1 500 рублей за эту услугу.

Срок регистрации составит от 5 до 14 дней при подаче через МФЦ или Росреестр, и всего 3 дня при электронной регистрации. Закон предусматривает несколько разных способов оплаты. Момент тоже может быть любой: полная предоплата, рассрочка, отсрочка или полная оплата сразу после регистрации. Все варианты допустимы, поэтому стороны всегда выбирают наиболее удобную процедуру.
Все варианты допустимы, поэтому стороны всегда выбирают наиболее удобную процедуру. Это один из самых важных вопросов при совершении сделки.

От правильности документов зависит, пройдет ли регистрация успешно. Список документов на продажу комнаты в коммунальной квартире включает:

  • .
  • Квитанция об оплате госпошлины 2 000 рублей.
  • Сведения о соблюдении преимущественного права (доказательства уведомления или нотариальные отказы).
  • Выписка на продаваемую комнату из ЕГРН (или свидетельство о праве собственности).
  • Согласие супруги продавца на продажу (если продавец в браке).
  • Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ.
  • Технический план комнаты.
  • .
  • Справка о прописанных в комнате.

В некоторых случаях могут понадобиться и дополнительные документы, поэтому рекомендуется уточнить окончательный перечень в региональном Росреестре или ближайшем МФЦ. Готовое извещение обязательно содержит информацию:

  1. цена продажи;
  2. указание на наличие преимущественного права.
  3. точное описание комнаты (как в будущем договоре);
  4. ФИО собственника комнаты и ФИО соседа;

Важно указать ту же цену, что и в будущем ДКП, иначе уведомление будет считаться недействительным.

Дополнительно можно указать порядок оплаты и другие условия продажи. Скачать бланк извещения можно .

ДКП должен содержать ряд обязательных пунктов, которые необходимы для придания ему юридической силы.

К ним относятся:

  • Описание комнаты – предмета договора.
  • Цена продажи.
  • ФИО сторон.
  • Список лиц, которые имеют право пользования жильем (например, по завещательному отказу).

Без любого из перечисленных выше условий договор будет считаться недействительным. Остальные условия – порядок оплаты и передачи квартиры, сроки, ответственность сторон и гарантии продавца, обеспечивают баланс интересов сторон. Если они не будут прописаны в тексте, то будут действовать нормы закона.

Обязательным дополнением к договору идет передаточный акт. Сама по себе сделка продажи с зарегистрированными лицами законом не запрещена.

Следует помнить, что указанные лица будут вправе пользоваться комнатой до снятия их с учета, что влечет некоторые риски для покупателя, в особенности, если среди них находятся несовершеннолетние. ВАЖНО! Все зарегистрированные в комнате лица должны быть перечислены в договоре купли-продажи. Чтобы правильно продать свою комнату в коммунальной квартире, необходимо соблюсти правила продажи.

В первую очередь они касаются соблюдения преимущественного права покупки соседей, а также сбора подтверждающих документов. Используя приведенные в статье рекомендации и бланки, любой гражданин сможет быстро продать комнату в коммуналке. Ждем вас на бесплатную консультацию с юристом, если у вас остались вопросы.

Запись в специальной форме в углу экрана.

Подробнее и порядку действий при такой сделке вы можете узнать далее. Ждем ваши вопросы и будем благодарны за лайк и репост. Оценка статьи:

(голосов: 12, средняя оценка: 4,33 из 5)

Загрузка.

Поделиться с друзьями: Твитнуть Поделиться Поделиться Отправить Класснуть

Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире

22.04.2019 Покупка жилья – дорогостоящая процедура. Несмотря на уменьшение количества коммунальных квартир, спрос на них остается из-за низкой цены на отдельные комнаты. Продажа комнаты в коммунальной квартире является сложной сделкой, связанной с выполнением обязательных требований гражданского и жилищного законодательства.

Перед продажей такого жилья следует знать процедуру оформления сделки.

Деятельность физических лиц либо организаций, проводимая для возникновения либо прекращения правовых отношений, именуется сделкой.

Процедура оформления сделки, когда одной из ее сторон производится отчуждение жилья, а другой приобретается указанная недвижимость, регулируется частью 2 ГК РФ (параграф 7).

Приобретение жилой комнаты – разновидность сделки с недвижимым имуществом. Информация об отчуждении жилья оформляется только в письменной форме, данные о его совершении вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Переход права владения жилья на покупателя регистрируется в Росреестре.

Сделка признается заключенной при подписании соглашения о продаже недвижимости. К особенностям такой сделки относятся оформление перехода права владения и составление передаточного акта жилья новому хозяину.

Отличительной особенностью продажи комнаты в коммуналке является специальная процедура предварительного извещения соседей о предстоящей сделке.

Коммунальная квартира состоит из нескольких комнат, занимаемых разными хозяевами.

Комнаты принадлежат собственникам и нанимателям, имеющим право пользования общими территориями в квартире (кухней, ванной комнатой и т. д.). В силу статьи 250 ГК РФ и части 6 статьи 42 Жилищного кодекса РФ жильцы коммуналки вправе претендовать на первоочередное приобретение отчуждаемой комнаты. Решив продать свою комнату, продавец может столкнуться со сложностями уведомления соседей о предстоящей сделке, что затягивает срок совершения сделки.

Вас также может заинтересовать, как проходит Сложность соблюдения условия об обязательном уведомлении первоочередных претендентов на покупку комнаты обуславливается различными причинами. К таким причинам относятся:

  1. отсутствие ответа (игнорирование);
  2. уклонение (отказ) от получения уведомления;
  3. отсутствие владельца другой комнаты (неизвестна информация о хозяине, проживание по иному, неизвестному продавцу адресу, отсутствие сведений о его местонахождении либо нахождение в ином субъекте РФ);
  4. отсутствие наследников умершего владельца соседней комнаты.

Совершение сделки происходит в несколько этапов.

Следует рассмотреть каждый из них подробно.

Процесс продажи комнаты в коммуналке включает первоочередное уведомление жильцов – участников долевой общей собственности (п. 2 ст. 250 ГК РФ). При несоблюдении названых требований и продаже комнаты любому иному лицу, в том числе при дарении части доли, сделка может быть оспорена в суде и признана ничтожной в течение 3 месяцев.

Сообщение о намерении продажи комнаты следует направлять только владельцам иных комнат (если в комнате проживают по договору найма, собственником является обычно муниципалитет).

Федеральной нотариальной палатой приняты и утверждены Методические рекомендации по проверке соблюдения требования об уведомлении о продаже (утверждены 28.03.2016, протокол 03/16). Сообщение о намерении продать комнату должно быть составлено только в письменной форме и вручено под расписку либо направлено по почте заказным письмом с уведомлением (при отказе в получении либо отсутствии хозяина является доказательством соблюдения требований).

Уведомление оформляется:

  1. телеграммой.
  2. в виде письма;
  3. извещением, нотариально удостоверенным;

Во второй части статьи 250 ГК РФ содержатся требования к тексту сообщения о намерении продать жилье – указать стоимость и существенные условия продажи.

Читайте: В уведомлении следует указать:

  1. срок (для представления ответа, начала продажи любому лицу);
  2. последствия игнорирования либо отказа от покупки.
  3. ФИО и адрес собственника, реквизиты паспорта;
  4. правомочность соседа первоочередного приобретения жилья;
  5. намерение продать свою комнату;
  6. существенные условия сделки (стоимость, срок заключения договора, варианты освобождения жилья, способы оплаты);

Бланк уведомления о продаже жилого помещения можно .

В шапке уведомления указывается адресат (ФИО соседа полностью, адрес квартиры).

При отправлении уведомления собственнику-организации либо муниципалитету указывается его полное наименование.

Текст уведомления должен содержать:

  1. сведения об отчуждаемой комнате (адрес местонахождения, размер доли);
  2. указание на отчуждение жилья посторонним лицам по истечении 30 календарных дней в случае отсутствия согласия на его приобретение;
  3. намерение продажи комнаты по указанной цене, без предоставления отсрочки либо рассрочки платежа.
  4. указание на 30-дневный срок для выражения согласия либо отказа от приобретения жилья;
  5. стоимость жилья;
  6. полные ФИО продавца, реквизиты паспорта, адрес регистрации;
  7. разъяснения о праве преимущественной покупки и предложение приобрести долю в коммуналке;

Извещение подписывается продавцом, ставится подпись и дата составления. При составлении уведомления стоит учитывать, что предложив соседям приобрести комнату за определенную сумму, продавец в случае их отказа либо молчания не вправе реализовать ее по сниженной цене.

Извещение о намерении продать долю в коммуналке можно вручить соседям лично.

В таком случае следует составить два экземпляра уведомления, один вручить соседу, а второй должен содержать отметку о его получении с указанием даты и проставлением подписи соседа с расшифровкой.

При отказе в получении уведомления, отсутствии хозяина либо сведений о нем (его местонахождении), а также, если собственником комнаты является муниципалитет, уведомление стоит направить заказным письмом с уведомлением и подробной описью вложения по адресу местонахождения квартиры.

В случае неявки адресата за получением письма, оно возвращается почтой отправителю и является доказательством исполнения требований законодательства. Для ускорения процесса получения уведомления его можно отправить телеграммой с уведомлением о вручении. Согласно пункту 2.5 Методических рекомендаций, утвержденных решением Правления ФНП от 28.03.2016 № 03/2016, факт передачи (направления) уведомления другим собственникам подтверждается засвидетельствованием нотариуса.

Продажа иному лицу возможна только в случае отказа соседей от покупки либо при отсутствии ответа по истечении месяца. Оформление сделки может начаться раньше установленного срока, если от собственников других комнат будет оформлен отказ от приобретения жилого помещения.

30-дневный срок следует считать с момента:

  1. с даты вручения телеграммы.
  2. получения заказного письма (с даты, указанной в уведомлении);
  3. получения извещения и подписания жильцами второго экземпляра с указанием даты (при личном вручении);

При неявке отсутствующего либо игнорирующего соседа по коммуналке за получением письма, обязанность признается исполненной при возврате письма с отметкой почтового органа о невозможности вручения с расшифровкой причин либо по истечении срока хранения. При продаже комнаты продавец по просьбе потенциального покупателя (в том числе постороннего лица) представляет:

  1. выписку из лицевого счета об отсутствии долга по квартплате (взять в бухгалтерии УК);
  2. выписку из ЕГРП с указанием всех собственников;
  3. выписку из домовой книги (представляется, в том числе при покупке комнаты в ипотеку).

Для оформления сделки в регистрирующем органе необходимо представить:

  1. договор и акт передачи жилья (в договоре может указываться о передаче комнаты, и тогда он имеет силу передаточного акта);
  2. документы о смене фамилии (свидетельство о заключении либо расторжении брака);
  3. паспорта сторон сделки;
  4. кадастровый паспорт (заказать в Росреестре, если на кадастровом учете не состоит, следует заранее подать заявление о внесении квартиры в ЕГРКН);
  5. документы – основание владения (договор мены, дарения, приватизации, купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.

    д.);

  6. уведомление соседей (свидетельство нотариуса о направлении извещения);
  7. согласие супруга продавца;
  8. паспорт опекуна и решение органов опеки о его назначении;
  9. отказ иных владельцев от приобретения комнаты.
  10. согласие опеки (если владелец – лицо до 18 лет);
  11. ;

Соглашение о купле-продаже комнаты оформляется письменно (ст.

550 ГК РФ). Законом о государственной регистрации недвижимости установлена обязательность нотариального заверения сделок о продаже доли в общей собственности (часть 2 статьи 42 Закона № 218-ФЗ).

Если договор удостоверяется нотариально, то он составляется помощником нотариуса.

Договор должен содержать обязательные существенные условия сделки:

  1. отсутствие ограничений, залога, обременений (подробнее об );
  2. срок освобождения комнаты;
  3. отсутствие (наличие) иных зарегистрированных лиц;
  4. обязательства продавца по передаче комнаты, а покупателя – по ее принятию и оплате;
  5. сведения о предмете соглашения – объекте недвижимости (адрес квартиры, , площадь комнаты);
  6. отсутствие притязаний третьих лиц;
  7. отнесение расходов по государственной пошлине за переход права от продавца к покупателю.
  8. условие о выписке зарегистрированных на момент покупки лиц;
  9. стоимость;
  10. информацию о расчетах;

В преамбуле соглашения указываются полные сведения о сторонах сделки, реквизиты паспортов, дата и место рождения, адреса проживания.

Если продавцом выступает несовершеннолетний гражданин, в сделке принимают участие его законный представитель и орган опеки (если ребенку не исполнилось 14 лет).

Предметом договора является отчуждаемая комната. Соглашение будет считаться незаключенным при несоблюдении условия об указании стоимости комнаты и ее оплаты. Бланк договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире можно .

В случае приобретения комнаты в ипотеку, с использованием материнского капитала, при наличном расчете (в том числе с использованием банковского сейфа), способ расчета указывается в соглашении Территориальным органом Росреестра производится регистрация перехода права владения от владельца к покупателю. За регистрацией перехода владения недвижимостью стороны могут обратиться:

  1. в территориальный отдел Росреестра по местонахождению коммуналки;
  2. в отделение МФЦ.

Проверив правильность заполнения заявления, соответствие предмета соглашения информации в едином реестре недвижимости, государственный регистратор вносит в ЕГРН информацию о смене собственника, включая дату регистрации, информацию о новом собственнике. Капанкина Ю.И. подала исковое заявление к Покатиловой Л.В.

о признании незаконным соглашения о продаже комнаты в коммуналке, возврате денежных средств, полученных по договору.

В ходе рассмотрения иска требования были изменены, истица уточнила заявление.

Просила право владения ответчика за спорной комнатой прекратить. Материалами дела подтвердилось подписание между сторонами дела соглашения о продаже спорной комнаты, расчеты произведены истцом до подписания договора, факт оплаты ответчиком не оспаривается.

При обращении в территориальный орган Росреестра за регистрацией договора стало известно о нарушении Покатиловой Л.В. требований об извещении иных собственников долей квартиры.

Несообщение продавцом соседям, имеющим право на первоочередную покупку, о намерении продать комнату послужило причиной отказа регистрирующего органа в регистрации сделки. Договор купли-продажи комнаты нотариально удостоверен не был, содержал условие одновременной покупки квартиры с включением в него несовершеннолетнего.

Данные обязательства ответчиком не выполнены. Факт получения денег ответчиком не оспорен.

В силу положений статьи 165 ГК РФ суд признал сделку действительной, в связи с чем нотариальное удостоверение сделки не требуется. Учитывая, что сделка купли-продажи спорного имущества между сторонами фактически состоялась и исполнена сторонами в полном объеме, суд удовлетворил исковые требования о государственной регистрации перехода права собственности. Поделиться с друзьями:

Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

Главная › Купля-продажа квартиры

Елена Плохута Автор (юрист): 23.08.2021 Дата актуальности 411 Просмотров 7 мин Время чтения заключается по общим правилам, предусмотренным § 7 ГК РФ.

Рассмотрим, каковы особенности сделки с таким видом недвижимости, нужно ли предоставлять преимущественное право покупки соседям, как оформить договор и продать комнату в коммуналке, сколько денег это будет стоить, каков размер госпошлины, и другие тонкости. Особенности договора купли-продажи комнаты в общежитии или коммунальной квартиреСодержание Договор продажи комнаты в коммунальной квартире оформляется стандартно, но есть одно «но». Согласно ст. 250 ГК РФ, продавец для начала должен предоставить преимущественное право покупки соседям.

Только получив отказ или не дождавшись ответа от других собственников, можно приступать к сделке с третьим лицом. Есть и другие моменты, которые нужно учитывать:

  • Право собственности. Если квартира находится в долевой собственности, преимущественное право предоставляется. Если же она оформлена как отдельное помещение со своим кадастровым номером, и собственник у нее один, ее можно продать без предварительного уведомления. Но такое встречается редко.
  • Удостоверение договора у нотариуса. В большинстве случаев продаются доли в праве собственности, и такой договор удостоверяется нотариально. Без печати и подписи нотариуса регистратор не примет его.
  • Изменение договора. После подписания стороны могут изменить условия сделки. Для этого оформляется дополнительное соглашение.
  • Личность собственника-продавца. Если комната принадлежит недееспособного или несовершеннолетнему, перед продажей нужно найти ему другое жилье, получить разрешение органа опеки. Договор удостоверяется нотариально.

Важно!

Договор купли-продажи (далее – ДКП) всегда составляется в письменной форме. В Росреестре он сейчас не регистрируется, вместо этого подлежит регистрации переход права собственности. Преимущественное право покупки при продаже комнаты Если продается доля в праве собственности, сначала нужно выяснить, являются ли соседи владельцами своих комнат с юридической точки зрения.

Этот вопрос можно уточнить у них, но лучше самостоятельно заказать выписку из ЕГРН на сайте Росреестре. Размер госпошлины составит 350 руб. Когда собственники будут установлены, нужно:

  • Дождаться отказов от преимущественного права покупки или истечения срока предоставления преимущественного права выкупа. Если никто им не воспользуется в течение одного месяца с момента получения извещений, можно переходить к сделке с третьим лицом.
  • Составить письменное извещение для каждого и отправить всем владельцам. В извещении указывается намерение продать комнату, ее цена и срок ответа.
  • Направить извещение всем собственникам. Это можно сделать лично, взяв с каждого расписку о получении, или отправить заказное письмо с уведомлением о вручении почтой.

Обратите внимание!

Согласиться на выкуп могут и несколько собственников.

в таком случае продавец сам решает, кому именно ее продавать. Также остальные владельцы вправе оформить нотариальные отказы от преимущественного права покупки, это ускорит выход на сделку для продавца. Содержание и образец извещения Унифицированной формы уведомления нет, но для дальнейшего заключения законной сделки нужно указать в нем следующую информацию:

  • Просьбу направить ответ в течение месяца с момента получения.
  • Сведения о комнате: площадь, размер доли в праве собственности, адрес.
  • Дата составления и подпись.
  • Ф.И.О., адрес проживания, паспортные данные продавца.
  • Ф.И.О. и адрес собственника, которому направляется извещение.
  • Стоимость комнаты. Она определяется продавцом по усмотрению, он не обязан снижать цену для других владельцев.
  • Документ, на основании которого продавцу принадлежит комната (реквизиты).

Образец уведомления Скачать образец извещения о намерении продать долю в квартире Виды договоров при продаже комнаты в коммунальной квартире Если продавец получил отказы от остальных собственников или не дождался ответа, он может заключить один из договоров с покупателем:

  • Предварительный договор купли-продажи комнаты.

    Он не является основанием для перехода права собственности, но обязывает заключить основной ДКП в установленные сроки.

    Актуально, если продавцу нужно время на освобождение помещения, требуется задаток или оформление разрешения от органа опеки.

  • Основной договор купли-продажи. Подписывается после окончательного утверждения условий сделки участниками.

Совет юриста: если нужен задаток, проще сразу оформить основной ДКП, указав сумму уплаченных денег покупателем до регистрации перехода права собственности.

Остальная часть в таком случае отдается после регистрации. Обратите внимание! Нет смысла заключать преддоговор с третьим лицом до получения отказов от преимущественного права покупки других собственников или истечения одного месяца с момента уведомления. Может получиться так, что другой владелец согласится выкупить долю, и тогда продавец по закону будет обязан заключить основной ДКП с ним.

Содержание и образец предварительного договора В преддоговоре нужно указать:

  • Гарантии, права и обязательства сторон.
  • Подписи участников сделки.
  • До какой даты должен быть заключен основной договор.
  • Дату и место составления.
  • Сведения о продавце и покупателе: Ф.И.О., паспортные данные, даты рождения, адреса регистрации.
  • Стоимость жилья и порядок расчетов.
  • Документ-основание, по которому продавцу принадлежит право собственности.
  • Размер задатка.
  • Информацию о недвижимости: адрес, кадастровый номер, площадь.

Образец предварительного договора Скачать образец предварительного договора купли-продажи комнаты Как оформить договор купли-продажи в коммуналке? Если продавец учел преимущественное право покупки и прошли все сроки либо получены отказы, можно приступать к сделке:

  • Получить новую выписку из ЕГРН и ДКП с пометкой о регистрации после переоформления права собственности.
  • Показать покупателю комнату.
  • Найти покупателя «со стороны».
  • Подать документы на регистрацию перехода права собственности в Росреестр. Это делается напрямую или через МФЦ. Госпошлина оплачивается при подаче заявления.
  • Оформить ДКП комнаты в коммунальной квартире. Если продается доля в праве собственности, документ подписывается у нотариуса.
  • Договориться об условиях сделки: дате заключения договора, стоимости комнаты.

Обратите внимание! Если ДКП заключается в присутствии нотариуса, документы на регистрацию подает он.

Самим идти в МФЦ или Росреестр не нужно. Содержание и образец договора Чтобы регистратор принял договор купли-продажи на комнату, в нем нужно указать все существенные условия сделки и информацию о ее участниках:

  • Дата составления ДКП, подписи.
  • На каком основании продавцу принадлежит недвижимость: другой ДКП, дарственная, свидетельство о праве на наследство, договор мены, ренты, и пр.
  • Права, обязанности, ответственность сторон.
  • Сведения о комнате: адрес, номер, площадь, кадастровый номер.
  • Стоимость жилья, сроки передачи денег, порядок расчета.
  • Размер доли в праве собственности.
  • Ф.И.О., паспортные данные сторон, адреса регистрации.

Образец договора Скачать образец основного договора купли-продажи комнаты в коммуналке Документы Для нотариального удостоверения и регистрации ДКП понадобятся:

  1. правоустанавливающие документы продавца;
  2. письменные отказы других собственников или уведомления о вручении извещений;
  3. выписка из ЕГРН.
  4. договор в трех экземплярах;
  5. технические документы на недвижимость;
  6. паспорта продавца и покупателя;

Также продавец должен представить выписку из домовой книги, чтобы подтвердить отсутствие зарегистрированных лиц.

Понадобится и справка об отсутствии долгов по ЖКУ. Расходы Госпошлину регистратору платит покупатель – 2 000 руб.

Если стороны обращаются к нотариусу, уплачивается 0,5% от стоимости сделки, но не более 20 000 и не менее 300 руб. Пошлина нотариусу рассчитывается от цены, указанной в ДКП. В дальнейшем он бесплатно отправляет документы в Росреестр.

Сроки Регистрация перехода права собственности через нотариуса займет три рабочих дня. Если стороны подают документы через МФЦ, на это уйдет 9 рабочих дней.

При обращении в Росреестр напрямую срок составит 7 рабочих дней. Совет юриста: если подавать документы в МФЦ или Росреестр, не стоит рассчитывать, что сделку оформят вовремя.

В Росреестре нередко случаются проблемы с программой, и ожидание может увеличиться на 2-3 дня. Ответы юриста на частые вопросы Может ли собственник, направивший уведомление о продаже другому владельцу, отказаться от сделки в дальнейшем? Да, его никто не вправе принуждать к оформлению ДКП.

Но продать комнату другому человеку при наличии согласия второго собственника он не вправе, это незаконно. Купила комнату в коммуналке, будучи в браке. Нужно ли мне согласие на продажу от мужа?

Да, нотариальное согласие требуется в обязательном порядке согласно ст.

35 СК РФ. Можно ли продать комнату в коммуналке, если она не приватизирована? Нет. В таком случае человек владеет ею на основании договора соцнайма, но право собственности принадлежит организации или администрации. У меня комната в коммуналке, сосед хочет продать свою долю.

У меня денег нет, но я не хочу, чтобы вместо него туда заехал посторонний человек. Можно ли это предотвратить? Нет. Если уведомление было направлено должным образом, и вы не ответили на него в течение месяца, второй собственник вправе продать свою долю кому угодно.

Комната в квартире куплена на материнский капитал, доли не выделяла. Можно ли ее продать без выделения долей? Нет, продать так нельзя. Нужно сначала выделить доли на всех членов семьи, затем получить разрешение органа опеки, и только после этого оформлять ДКП.

Заключение эксперта

  • Если продается доля в праве собственности, ДКП комнаты в коммуналке обязательно удостоверяется у нотариуса.
  • В случае отказа от покупки другими собственниками продавец вправе оформить сделку с третьим лицом – посторонним человеком.
  • Продажа комнаты в коммунальной квартире возможна при предоставлении преимущественного права выкупа другим владельцам.

Не нашли ответа на свой вопрос?

Задать вопрос юристу Елена Плохута 23 августа 2021 в 05:48А вы проводили сделку по купле-продаже комнаты в коммунальной квартире?

Поделитесь опытом Нажмите, чтобы отменить ответ. Ваш ответ Ваше имя Ваш e-mail Комментировать Соцправ.ру © 2018-2021 Socprav.ru — правовой помощник. Все права защищены 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок по России Материал на сайте SOCPRAV.RU предоставлен исключительно в ознакомительных целях.

Прежде чем принимать решение, обязательно проконсультируйтесь с юристом.

Купля-продажа комнаты в коммунальной квартире: документы, порядок, правила, особенности

Статус коммунальной квартиры подразумевает владение правами на отдельные комнаты и общее имущество сразу несколькими лицами.

Это существенно осложняет процесс совершения сделок с коммуналками, обязывает соблюдать порядок уведомления других совладельцев жилья. Разберем, на каких условиях допускается продажа комнаты в коммунальной квартире, можно ли это сделать без согласия соседей. Коммуналки могут принадлежать гражданам на праве собственности, либо находиться в соц.

найме. В первом случае согласие соседей на отчуждение прав не требуется, даже если покупателем будет совершенно постороннее лицо.

Продавцу лишь придется соблюсти уведомительный порядок продажи, обеспечить другим жильцам возможность преимущественного выкупа.

Если же комната находится в муниципальной собственности, т.е. не приватизирована, наниматель не вправе распоряжаться правами. определяет, что при продаже объекта в коммунальных квартирах нужно учитывать правила преимущественного выкупа другими собственниками.

Эти нормы содержатся в , распространяются на случаи распоряжения долевой собственности. Продавцу нужно соблюсти следующие правила:

  1. уведомить владельцев всех остальных комнат в коммуналке о предстоящей сделке, указать цену по договору;
  2. нельзя менять стоимость продаваемого объекта после направления уведомления, так как это может нарушить интересы других собственников, повлечь признание сделки недействительной.

Если один или несколько соседей воспользуются правом преимущественного выкупа, на последующих этапах сделки они будут являться покупателями. Справка! Если собственником продаваемой комнаты является один гражданин, сделку можно провести без нотариуса.

Если жилплощадью владеет два и более дольщика, то в Росреестре зарегистрируют переход прав только после удостоверения в нотариальной конторе. Также при продаже комнаты нужно учитывать нормы СК РФ и ГК РФ в части защиты прав детей. Если собственник несовершеннолетний, для реализации сделки нужно получить согласие органа опеки.

Для этого необходимо подтвердить, что имущественные интересы ребенка соблюдены, т.е. на него уже приобретена другая недвижимость, либо родители дают гарантию ее покупки после получения денег. Специалисты опеки дадут согласие, если приобретаемая недвижимость будет не хуже по степени благоустройства и не меньше по площади, чем комната в коммуналке.

Найти покупателя на коммунальную жилплощадь достаточно сложно. Это связано со специальным статусом общего имущества квартиры. Оно будет принадлежать всем собственникам, пропорционально их долям в общей площади коммуналки.

Обычно вариант с приобретением комнат рассматривается как начальный этап для дальнейшего улучшения жилищных условий. Алгоритм действий для продажи комнаты состоит из следующих этапов:

  1. подготовка письменного уведомления с указанием цены сделки, вручение документа остальным собственникам или направления заказным письмом.
  2. подготовка проекта договора, так как его положения нужно учесть при уведомлении других жильцов коммуналки;
  3. согласование условий сделки, в том числе цены по договору купли-продажи;
  4. поиск покупателя – самостоятельно и без посредников, либо через агентства недвижимости;

Скачать Эта предварительная стадия является общей для всех вариантов продажи комнаты.

Дальнейшее развитие событий зависит от того, как отреагируют остальные жильцы коммуналки на полученное уведомление. В законе указан срок, в течение которого нужно дать ответ — не менее одного месяца. Нельзя умышленно завышать или занижать цену продаваемого объекта в уведомлении.

Если такой факт станет известен иным лицам, сделку можно легко оспорить через суд. В этом случае действует норма о возврате сторонами всего полученного по сделке. Если все остальные жильцы дали письменный отказ от преимущественного права выкупа, либо не ответили в разумный срок, можно подписывать договор с первоначальным покупателем.

Если продается комната без долей, можно сразу обращаться в Росреестре или МФЦ для регистрации сделки.

Если на объект установлена долевая собственность, нужно представить договор для проверки и удостоверения в нотариальную контору.

Нотариус проверит не только законность сделки, но и соблюдение уведомительного порядка по ГК РФ. Завершающим этапом продажи комнаты в коммунальной квартире будет регистрация перехода прав.

Направить документы в Росреестр обязан нотариус, заверявший договор. В некоторых регионах нотариальные конторы могут не иметь технической возможности для подачи документов на электронную регистрацию.

Поэтому участники сделки могут сами пройти эту процедуру. Для этого нужно:

  1. обратиться в любое учреждение МФЦ или непосредственно в Росреестр;
  2. после завершения регистрационных действий получить выписку ЕГРН, договор с отметкой Росреестра.
  3. подготовить документы, заполнить заявление о государственной регистрации;
  4. оплатить госпошлину 2000 руб. (если покупателей несколько, они могут распределить эту сумму пропорционально приобретаемым долям);
  5. сдать документы, получить расписку с указанием идентификационного номера и даты выдачи готовых бланков;

Внимание!

Согласно , надлежащим правоустанавливающим документом на любую недвижимость является выписка ЕГРН. Именно получение этого бланка подтверждает, что сделка завершена успешно, а Росреестр зарегистрировал переход прав.

Указанная выше пошаговая инструкция будет незначительно отличаться для случаев продажи комнаты в общей совместной собственности. Если объект был приобретен совместно супругами, они могут продать его с обоюдного согласия и одновременно.

Чтобы продать часть жилплощади нужно предварительно выделить долю в общем праве (по соглашению или через суд). Также при продаже любой недвижимости, приобретенной в период брака, нужно получить нотариальное согласие второго супруга.

Основным документом для совершения сделки с недвижимостью является договор. Продавец заключит его с первоначальным покупателем, либо с жильцами квартиры, которые используют право преимущественного выкупа. Если на объект будет сразу несколько претендентов из числа собственников коммуналки, они могут получить равные доли или определить единого покупателя путем предложения более высокой цены.

Кроме договора, для продажи могут понадобиться следующие бланки и формы:

  1. документы, удостоверяющие личность сторон (паспорта, свидетельства о рождении);
  2. нотариальная доверенность, если интересы продавца или покупателя представляет иное лицо;
  3. правоустанавливающий документ на комнату (выписка ЕГРН, договор по предыдущей сделке или , свидетельство о праве и т.д.);
  4. письменное уведомление других жильцов, их отказы на преимущественный выкуп.
  5. нотариальное согласие супруга (при сделке с имуществом, нажитым в браке);
  6. согласие органа опеки (для продажи объекта, принадлежащего ребенку);

Скачать Дополнительные документы могут потребоваться, если покупка осуществляется с использованием средств МСК, банковских кредитов. Граждане смогут быстро продать жилплощадь в коммуналке, если будут соблюдены правила преимущественного приобретения права собственности на продаваемый объект, а также сбора подтверждающих бумаг. Полезная статья 7 Автор статьиДипломированный, практикующий юрист.

Окончила МГЮА по специальности «Правоведение». Прошла курс магистратуры, получив специальность «Юрист». Специалист в области решения вопросов, связанных с имуществом: признание права на недвижимое имущество, признании незаконными сделок с имуществом, раздел имущества, имущественные права и обязанности.Написано статей55 Похожие публикации Рубрики

  1. (47)
  2. (89)
  3. (44)
  4. (54)
  5. (42)
  6. (59)

Популярные статьи

Право на налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку, доступное.

19.09.2019

Приватизация квартиры в 2021 году: cуть процедуры, основные правила,отдельные случаи.

11.01.2021

Условия для продажи доли в квартире.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+