Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Жилищное право - Неустойка за просрочку сдачи дома по договору долевого участия

Неустойка за просрочку сдачи дома по договору долевого участия

Неустойка за просрочку сдачи дома по договору долевого участия

О взыскании неустойки за просрочку сдачи квартиры по договору долевого строительства.


10 августаКонституция России провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина – право на жилище. При и оформлении квартиры в собственность в недостроенном доме юристы советуют взвесить все риски при выборе компании-застройщика. Таких компаний немало и у каждого застройщика свои условия при оформлении договора долевого строительство. Условия всегда привлекательные: это, в первую очередь, цены на новые квартиры, ведь, действительно, если сравнить цены в новостройках (даже если район новостройки – это новая Москва) с ценами на вторичном рынке жилья (Москва или другие регионы), она значительно меньше и тут возникает вопрос: зачем покупать “вторичку”, если можно подождать и приобрести новостройку, да и в благоустроенном жилом комплексе?

Такой вариант идеален для тех, кто имеет уже недвижимость и покупает новую, т.е.

есть где жить, ведь ждать заселения в новостройку – не один и не два дня.

Вторым условием является программа ипотечного кредитования, которая позволяет взять квартиру в ипотеку на удобных условиях со сниженными процентными ставками, доступным первоначальным взносом и оптимальным сроком выплаты кредита. Например: ускоренное рассмотрение заявки на кредит, возможность привлечения созаемщиков, отсутствие поручителей, возможность досрочного погашения кредита и т.д.

Все вышеописанные условия не могут не привлечь дольщика заключить договор, который как раз на это настроен, но следует быть осторожным. Не раз встречались случаи, когда компания-застройщик, заключив договор и получив денежные средства за квартиру «исчезала», а начавшееся строительство, неожиданно для дольщиков, останавливалось. К сожалению, обманутые люди ничего не могут поделать в такой ситуации, ведь уже нет ни самой фирмы, ни её рабочих, ни руководителя.

Поэтому перед тем, как заключить договор долевого участия, узнайте как можно больше информации о застройщике, найдите и посмотрите их официальный сайт, не лишнем будет съездить (желательно с юристом) на сам объект строительства и получить ответы на все интересующие Вас вопросы, посмотреть все учредительные, регистрационные и разрешительные документы фирмы. Это даст Вам понять, насколько фирма умеет исполнять обязательства и нести ответственность, какое качество работ обеспечивает, укладывается ли в сроки строительства. Это позволит Вам быть уверенным, что Ваша будущая квартира не будет являться источником для погашения каких-либо задолженностей по обязательствам фирмы.

Часто бывают случаи, когда родственники, друзья, знакомые уже приобрели новостройку и советуют сделать это Вам через того же застройщика, с которым ими уже был заключен договор и там не возникало никаких проблем – такой случай гораздо обнадеживающий, но предосторожность никогда не является лишней. Подписание договора желательно делать в присутствии юриста, который посоветует как разрешить ту или иную проблему, ответив на все интересующиеся вопросы и, в случае необходимости, представит Ваши интересы в суде, в иных государственных органах, что в последствии даст гораздо больше шансов при взыскании неустойки с компании-застройщика. Очень часто встречаются случаи, когда компания-застройщик не выполняет свои обязанности по сдаче домов в установленные договором сроки.

Тут, на первый взгляд, вроде бы все нормально, собственник нового жилья в итоге получает свою «долгожданную» квартиру и заселяется, как обычно, стройка, сдача дома задерживается на полгода – год и тут, иногда, такой срок добросовестного дольщика устраивает, он соглашается подождать.

Обычно, на практике, в судебном порядке разрешается вопрос о за невыполнение обязательств по договору с компании-застройщика в случае просрочки сдачи объекта на более долгий срок, когда эта просрочка превышает год, два и более (тут уже хочется побыстрей получить ключи и заселиться).

Согласно норме п. 2 ст. 6 ФЗ

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»

№ 214-ФЗ от 30.12.2004, в случае нарушения, предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в двойном размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Если участником долевого строительства является гражданин, то предусмотренная неустойка (пени) выплачивается застройщиком в двойном размере. Согласно градостроительному законодательству РФ и вышеуказанного ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве…», компания-застройщик передает объект долевого строительства дольщику после ввода в эксплуатацию всего дома.
Согласно градостроительному законодательству РФ и вышеуказанного ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве…», компания-застройщик передает объект долевого строительства дольщику после ввода в эксплуатацию всего дома.

Существенным условием договора участия в долевом строительстве является, как раз, срок передачи объекта долевого строительства, который устанавливается договором (у каждого застройщика он может отличаться). Если строительство дома не может быть завершено в установленный договором срок, то застройщик, не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока, обязан направить дольщику предложение изменить сроки передачи объекта долевого строительства (п. 1 ст. 6 ФЗ № 214). Положения гражданского законодательства РФ допускают согласование сторонами срока исполнения одного обязательства путем указания на срок исполнения другого обязательства, т.е.

срок передачи квартиры дольщиком может быть определен сроком сдачи всего дома в эксплуатацию. Это обстоятельство часто приводит к судебной ошибке, когда суды, ссылаясь на отсутствие разрешения на эксплуатацию дома в момент вынесения решения, считают не наступившим срок передачи квартир участникам долевого строительства и отказывают последним в удовлетворении исковых требований по взысканию неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства. Такие судебные ошибки, обычно, обжалуются в высшие судебные инстанции.

В подтверждение данного факта достаточно ссылаться на Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10.05.2011 № 16904/10. Чтобы не ввязываться в судебные процессы и не выплачивать дольщику большую сумму денег за просрочку (если суд все же присудит выплачивать неустойку), часто застройщики предлагают урегулировать вопрос до суда, пойти на мировое соглашение, уплатив дольщику 25 % от суммы неустойки. Многие на это соглашаются. Но все же, если дело дойдет до суда, то нельзя быть уверенным, что Вы в полном объеме получите неустойку за невыполнение обязательств по договору, т.к.

оснований со стороны застройщика будет полно (например, в договоре просто такого пункта не будет прописано, ведь договор долевого участия заключается не на основании ФЗ «О защите прав потребителей», а на основании ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», который может предусматривать свои условия) и суд, скорей всего, их примет, поэтому такие дела желательно вести с опытным юристом, который будет представлять Ваши интересы в суде. На что конкретно можно рассчитывать – это на получение уплаченной суммы во исполнение договора участия в долевом строительстве (если данный договор будет расторгаться сторонами) и на выплату процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке ст.

395 ГК РФ. В заключении хотелось бы отметить: не стоит заключать договор участия долевого строительства с компанией, в которой Вы не уверены, и по договору, которые не проверил опытный юрист. Пресс-службагруппы Объединенные Юристы

Неустойка по ДДУ: особенности начисления и взыскания в 2021 году. Обзор Постановления Правительства РФ от 02.04.2021 № 423

1.

Неустойка за нарушение срока передачи квартиры или иного объекта по договору участия в долевом строительстве (ДДУ).Не будет начислена за период просрочки с 3 апреля 2021 по 31 декабря 2021 ( Постановления Правительства РФ от 02.04.2021 № 423).Например, срок передачи квартиры по ДДУ – не позднее 31.12.2019, по состоянию на 20 апреля 2021 застройщик не передал квартиру участнику долевого строительства. Неустойка по ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ будет начислена за период с 01.01.2021 по 02.04.2021.

Начисление пени будет возобновлено с 01.01.2021 года, если до этой даты застройщик не передаст квартиру дольщику.От неустойки освобождены все застройщики, независимо от причин и периода просрочки, наличия/отсутствия препятствий к передаче квартиры до введения карантина и каких-либо иных обстоятельств.Такое решение выглядит спорным и негативно отразится на дольщиках.

Например, в ситуации, когда дом достроен, своевременно сдан, но в квартире есть недостатки, из-за которых дольщик отказывается ее принять.

Возникают сомнения в том, что отдельные застройщики в подобных ситуациях поспешат эти недостатки устранять.

Ведь безнаказанно не торопиться с передачей квартиры они могут до конца текущего года.

2. Проценты за пользование деньгами дольщика при расторжении ДДУ. Наиболее распространенной причиной расторжения договора с застройщиком является нарушение срока передачи объекта долевого строительства более чем на 2 месяца.Если участник долевого строительства расторгает договор в одностороннем или судебном порядке, застройщик должен вернуть ему уплаченную цену ДДУ и проценты за пользование деньгами – со дня их уплаты по день возврата (ч.

2, 6 ст. 9 Закона № 214-ФЗ).Правительство РФ освободило застройщиков от уплаты этих процентов за период с 03.04.2021 по 31.12.2021.Недобросовестные застройщики и ранее не спешили возвращать дольщикам деньги по расторгнутым договорам. Добиваться возврата денег приходится через суд, где значительное снижение процентов со ссылкой на ГК РФ не такая уж и редкость.

Теперь же, с подачи Правительства, такие застройщики фактически получили разрешение на безнаказанное удержание денег дольщика на протяжении 9 месяцев.Конечно, можно взыскать деньги с застройщика в суде.

Но, учитывая сложившуюся ситуацию, время рассмотрения дела в суде и повальное обжалование застройщиками судебных решений с целью отсрочить их исполнение, ждать исполнительный лист на взыскание придется долго. Не исключено, что даже больше 9 месяцев.Поэтому, высока вероятность того, что дольщик, права которого уже нарушены, в связи с чем и расторгнут договор, как минимум до конца 2021 года останется без денег и будет лишен возможности вложить их в другой проект.

Застройщик же за это отвечать не будет.Для отдельных дольщиков последствия такого решения Правительства РФ могут стать катастрофическими. Тем более, если положение застройщика будет стремительно ухудшаться. 3. Отсрочка по уплате неустойки и процентов, предъявленных к исполнению застройщику до 03.04.2020г.До 01.01.2021 года застройщикам предоставлена отсрочка по уплате неустоек, процентов, убытков, требования о которых предъявлены к исполнению до 03.04.2021.

Вот цитата пункта 1 Постановления 423, где об этом сказано:

«В отношении уплаты неустойки (пени), процентов, возмещения убытков, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 1 января 2021 г.»

.Остается только догадываться, что имели ввиду авторы Постановления 423, изложив правило об отсрочке так, как есть.

Попробуем разобраться, в отношении каких неустоек действует отсрочка. Исходя из буквального прочтения текста Постановления 423 значение имеет дата предъявления застройщику требования уплаты неустойки (процентов) к исполнению.Логично предположить, речь о дате досудебного требования (претензии) уплатить неустойку.

Правда, подвисает вопрос: значима дата направления или вручения требования? А может дата, когда по условиям договора требование считается врученным?Например, последний день срока передачи квартиры по ДДУ — 31.12.2019 года, застройщиком он нарушен.

Дольщик направил (вручил) застройщику требование об уплате неустойки 03.04.2021 или позднее. Значит, он может просудить и принудительно взыскивать пеню за период с 01.01.2021 по 02.04.2021. Отсрочка застройщику по этой неустойке не положена.Другой дольщик из того же ЖК вручил застройщику требование 01.04.2020, он может ее просуживать, но взыскать – только в 2021 году.

По ней действует отсрочка.На все это «распрекрасие» накладывается проблема со взысканием потребительского штрафа за неуплату неустойки по требованию дольщика до его обращения в суд.

Надо полагать, штраф к отсроченной неустойке не применим? Формулировка «предъявлен к исполнению» явно заимствована авторами Постановления 423 из процессуальных законов или из об исполнительном производстве , где она используется законодателем применительно к исполнительному листу (см., напр., АПК РФ, ГПК, от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).Резонный вопрос: распространяется ли правило об отсрочке на неустойки и проценты, по которым до 03.04.2021 участники долевого строительства получили исполнительные листы или вступили в силу решения о взыскании?Прямо об отсрочке по исполнению судебных решений в № 423 ничего не сказано.

Формулировка «предъявлен к исполнению» явно заимствована авторами Постановления 423 из процессуальных законов или из об исполнительном производстве , где она используется законодателем применительно к исполнительному листу (см., напр., АПК РФ, ГПК, от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).Резонный вопрос: распространяется ли правило об отсрочке на неустойки и проценты, по которым до 03.04.2021 участники долевого строительства получили исполнительные листы или вступили в силу решения о взыскании?Прямо об отсрочке по исполнению судебных решений в № 423 ничего не сказано. Также ни слова о приостановлении возбужденных исполнительных производств, о продлении сроков предъявления исполнительных листов к взысканию на период отсрочки. Значит, застройщик обязан исполнять судебные решения и не может ссылаться на Постановление 423 как на основание, временно обессилившее эти судебные акты.

Косвенно это подтверждается и пунктом 3 Постановления 423, где сказано: если застройщик не исполняет ранее вступившие в силу решения судов о взыскании неустоек, суд может приостановить его деятельность по привлечению денег новых дольщиков. С иском о такой приостановке может обратиться управление госстройнадзора или другой уполномоченный в конкретном регионе орган.То есть, решения судов о взыскании неустоек, вступившие в силу до Постановления 423, по-прежнему актуальны, не заморожены т.к.

по смыслу самого Постановления могут повлечь для застройщика неблагоприятные последствия. Хотя не исключено какое-нибудь оригинальное толкование в духе: «здесь работает, а здесь до нового года отключили». Ожидая будущих толкований судами правил об отсрочке по уплате неустоек, надеемся, что они не будут столь неоднозначными и односторонними как обсуждаемое Постановление.

P.S. Постановлением 423 запрещено взыскивать с застройщика убытки, которые тот причинил участнику долевого строительства с 3 апреля и до конца 2021 года из-за режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории, где находится стройплощадка. Например, не удастся взыскать расходы по вынужденному найму другой квартиры за этот период.

Калькулятор расчета неустойки по ДДУ 214 ФЗ

Права дольщика на получение денежной компенсации в случае, когда строительная компания не спешит выполнять свои обязанности по передаче жилплощади владельцу, указаны и охраняются федеральным законом.

На застройщика накладываются обязательства по уплате неустойки-штрафа, который он должен оплатить покупателю. Штраф рассчитывается и оплачивается за каждый день просроченного времени, в течение которого объект долевого участия не передан в пользование.

Если самостоятельные переговоры с девелопером ни к чему не привели, то можно смело направлять исковое заявление в суд. Получить «свои кровные» можно по неустойке. При этом неплохо бы самим при помощи специального калькулятора посчитать сумму, которую в итоге удастся вернуть.

Итак, по порядку:

  • Подставляем цифры в калькулятор и рассчитываем сумму возмещения.
  • Определяем число, на момент которого будет начат расчет. Это может быть текущая дата или та, на которую запланирована передача имущества по документам;
  • Определяем стоимость жилья, ту, что указана в договоре;
  • Определяем в качестве какого лица выступает дольщик — физического или юридического;
  • Находим конкретную дату, число, в которое недвижимость должна быть передана дольщику;

Калькулятор от Формула расчета неустойки — (стоимость жилья Х количество просроченных дней Х ключевая ставка рефинансирования ЦБ в %)/150 1/150 — размер пени для физических лиц, 1/300-для юридических лиц и частных предпринимателей.

Если сдача жилья задерживается, то начинает действовать период просрочки. Он начинается со дня, следующего за указанным в договоре, и заканчивается только в день, когда подписан передаточный акт. Это обозначает, что если в договоре указана сдача квартиры не позднее даты 31.12.2019 г., то с 1 января 2021 г.
Это обозначает, что если в договоре указана сдача квартиры не позднее даты 31.12.2019 г., то с 1 января 2021 г. начинается отсчет просрочки. Притом если акт подписан 1 января 2021 г., просрочка все равно будет засчитана и составит 1 день.

Основной документ, который регламентирует отношения продавца и покупателя, это

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»

.

Законодательство определяет ставку: за основу берется ставка рефинансирования ЦБ РФ, зафиксированная на день исполнения обязательства, а именно точного срока сдачи объекта.

(согласно ч.2. ст.6 ФЗ № 214-ФЗ). Взыскать с нарушителя штраф можно даже если дольщик ничего не заявлял и не требовал.

По закону достаточно самого факта нарушения прав дольщика, как потребителя, стороной строительной компании (пункт 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года № 17).

Размеры штрафов и начислений зависят от ставки рефинансирования. 1 января 2016 года она была приравнена к ключевой. С 17 декабря 2018г. ключевая ставка составляла — 7,75 процента годовых.

В начале 2021 г. Центральный Банк решил снизить процентную ставку рефинансирования.

С 10 февраля 2021 года ключевая ставка составляет 6,00 процента годовых.

В соответствии с процентная ставка неустойки составит 1% от цены ДДУ и будет высчитана за каждый день просрочки. Исходя из количества заявок граждан, поданных в суд по вопросу возмещения средств, можно условно выделить 2 вида запросов:

  1. ДДУ был расторгнут раньше, чем закончился период его действия

Дольщику будет возвращены те средства, которые он уже внес ко дню расторжения договора. Дополнительно будет приплюсована сумма за пользование деньгами застройщиком в прошедшем времени.

Условно говоря, дольщик выступил в качестве инвестора, дал застройщику деньги в кредит на некоторое время, и теперь долг нужно вернуть, естественно, с процентами за прошедший период.

  1. ДДУ был расторгнут после окончания срока действия, при таком варианте можно претендовать на неустойку:
  • В связи с несдачей объекта и простоем более 2-х месяцев;
  • Если объект не сдан спустя 2 месяца после окончания действия ДДУ.

Застройщик будет освобожден от уплаты всех пени в том случае, если передача объекта не происходит по вине покупателя.

Если доказано, что девелопер выполнил все обязательства, указанные в документах, а дольщик по каким-то причинам уклоняется и не подписывает передаточный документ, речь уже будет идти о махинациях и ухищрениях со стороны дольщика.

Суд будет полностью на стороне застройщика в случае, если вида покупателя и его намерения затянуть срок передачи с целью получения неустойки будут доказаны. Дополнительно можно требовать денежной компенсации в виде:

  • Возмещения морального ущерба путем денежной выплаты;
  • Штрафа за просрочку установленной судом суммы (1% за каждый просроченный день);
  • Возмещения расходов на судебные издержки: оплата юриста, доверенности и пр.;
  • Возмещение убытков на непредвиденные расходы, такие как оплата съемного жилья.
  • Штрафа в виде 50% от суммы пени;
  • Пересмотра суммы неустойки и ее перерасчета ко дню заседания суда;

Девелопер в любом случае должен будет заплатить, если задержал передачу жилья.

Неустойка предусматривается законом и зависит от конкретного срока, в течение которого обязательства по передаче недвижимости не выполняются. Будьте внимательны, своевременное ознакомление с проектом и документацией ДДУ, грамотное изучение технических сроков позволит избежать многих проблем, связанных с опозданием строительства и просрочкой оформления недвижимости.

( 3 оценки, среднее 3.67 из 5 ) Поделиться с друзьями: Принято считать, что близким родственникам и своякам работать в одном учреждении запрещено.

Действительно, есть В федеральную структуру Роструд может обратиться каждый житель РФ. Консультанты горячей линии помогут решить

Как взыскать неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ?

Последнее обновление: 15.05.2021 Вопрос:Что делать, если Застройщик задерживает сдачу дома? Какая компенсация в этом случае положена дольщику?

И как получить неустойку от Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ?Ответ:Любимое развлечение российских на рынке долевого строительства – это затягивать сроки сдачи дома в эксплуатацию. И несмотря на то, что за такую задержку им грозит финансовое наказание (неустойка), просрочка передачи квартиры дольщику по Договору долевого участия случается до неприличия регулярно. Что делать дольщику в этом случае, и на какую компенсацию он может рассчитывать?

Государство здесь встает на сторону дольщика до такой степени, что позволяет ему не только компенсировать потерянное время, но даже и немного заработать на задержке строительства.

Разберем этот случай по порядку.

Какие документы должны остаться у Покупателя , и для чего они нужны?

Если Застройщик нарушил предусмотренные в сроки сдачи дома и/или сроки передачи квартиры дольщику, то по требованию этого дольщика Застройщик обязан выплатить ему неустойку (пени). Это прямо и однозначно указано в федеральном законе в . При этом нужно иметь в виду, что Застройщик освобождается от выплаты неустойки, если он выполнил свои обязательства в срок, но передача квартиры не состоялась по вине самого дольщика – вследствие уклонения им от подписания Передаточного акта.

2 способа. Список документов.

Вообще-то, юридически значимым согласно букве закона является не срок сдачи дома в эксплуатацию, а срок передачи квартиры дольщику, то есть момент подписания Передаточного акта. Именно эта дата должна быть указана в Договоре долевого участия, и нарушение именно этого срока (просрочка этой даты) влечет применение неустойки (пени) к Застройщику.

Чтобы получить неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ, нужно сначала направить ему досудебную претензию с требованием о выплате неустойки (пени) за задержку сдачи дома и передачи квартиры дольщику. В этом претензионном письме указывается факт нарушения срока передачи квартиры согласно ДДУ, и размер положенной по закону неустойки (формула для ее расчета приведена ниже).

Если Застройщик откажется выплачивать неустойку добровольно, то эта письменная претензия затем будет являться основанием для взыскания с него штрафа (см.

ниже), плюс к неустойке, за несвоевременную ее выплату.

Это можно делать как до подписания (когда квартира еще не передана дольщику), так и после (когда квартира передана с нарушением срока).

В первом случае размер неустойки рассчитывается справочно за 1 день просрочки (см. ниже формулу), и указывается требование ее выплаты по день фактической (будущей) передачи квартиры.

Во втором случае неустойка рассчитывается сразу в полном объеме, исходя из фактической просрочки сдачи квартиры. Образец претензии к Застройщику о выплате неустойки из-за нарушения сроков сдачи дома (сроков передачи квартиры по ДДУ) можно скачать . Претензия Застройщику с требованием выплаты неустойки составляется в 2-х экземплярах, и передается лично в офис строительной компании под роспись с печатью на экземпляре дольщика, или направляется заказным письмом с уведомлением и описью вложения.

Далее терпеливо ждем реакцию Застройщика.

Ждем 30 дней (сроки рассмотрения претензии регулируются договором, а если они там не прописаны, то – закона N 59-ФЗ от 02.05.2006). Если Застройщик признает свой косяк, и готов добровольно выплатить неустойку (пени) за задержку срока передачи объекта долевого строительства (квартиры), то вопрос закрывается. Дольщик предоставляет свой номер счета, а Застройщик переводит на него сумму неустойки.

Дополнительный штраф в этом случае не взимается.

На практике, правда, Застройщик может попенять на местную администрацию или на недобросовестного подрядчика, и предложить дольщику уменьшить размер неустойки и/или растянуть срок ее выплаты. Здесь уже каждый решает сам, соглашаться или нет, в зависимости от того, насколько юристы компании смогли разжалобить дольщика.

Но если предложение Застройщика о добровольной выплате неустойки принято, то рекомендуется закрепить его письменным соглашением сторон. Расшифровка понятий в контексте покупки квартиры в новостройке. Смотри в Глоссарии по ссылке. Если же Застройщик не реагирует на претензию в течение месяца, это расценивается как отказ от выплаты неустойки.
Если же Застройщик не реагирует на претензию в течение месяца, это расценивается как отказ от выплаты неустойки.

Тогда дольщик подает исковое заявление в суд, приложив к нему все необходимые документы и расчет исковых требований. Но есть нюанс! Порядок досудебного разрешения споров (в т.

ч. подачи претензии) может быть указан в самом тексте Договора долевого участия, и тогда дольщику придется следовать договорному порядку.

Это может касаться формы составления, сроков подачи и сроков рассмотрения претензии.

При этом нужно понимать, что неправильно составленная досудебная претензия Застройщику о выплате неустойки, не будет иметь юридической силы.

Чтобы составить ее грамотно, лучше обратиться за помощью к . Основные – смотри в Глоссарии по ссылке.

Порядок взыскание неустойки с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ выглядит следующим образом:

  • дольщик направляет Застройщику письменную претензию с требованием выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры;
  • основное заседание суда и вынесение судебного решения;
  • исполнительное производство по взысканию неустойки с Застройщика (работа судебных приставов).
  • ожидание ответа строительной компании в течение 30 дней (если в договоре не указан другой срок рассмотрения претензии);
  • вступление решения суда в законную силу и получение исполнительного листа;
  • подготовка и подача искового заявления в суд, с приложением необходимых документов и расчетами взыскиваемых с Застройщика сумм (см. ниже);
  • предварительное слушание по делу;

Когда квартира считается , а когда – не считается?

Смотри в Глоссарии по ссылке.

Вместе с получением неустойки от Застройщика за задержку сдачи дома, дольщик, действуя через суд, может рассчитывать еще и на следующие дополнительные выплаты в качестве компенсации:

  1. компенсации морального вреда (если дольщик, например, считает себя сильно обиженным и оскорбленным, и сумеет убедить в этом суд – , ФЗ «О защите прав потребителей»);
  2. возмещение судебных расходов.
  3. возмещение убытков, возникших вследствие нарушения сроков сдачи дома (например, расходов на вынужденную аренду жилья);
  4. штраф в размере 50% от суммы, установленной судебным решением (в соответствии с , ФЗ «О защите прав потребителей») за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя;

Чтобы грамотно оформить судебный иск, взыскать через суд неустойку за просрочку сдачи дома, обосновать возникшие у дольщика убытки и моральный вред, нужны юридические навыки в подобных делах. Тут уже без не обойтись. , а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов? На-все-про-все понадобится порядка 5-6 месяцев.

Если решение суда кого-то сильно не устроит и будет обжаловано, то может понадобиться еще 3-4 месяца. Подавать исковое заявление можно как в период строительства дома, так и после его окончания.

Но при этом нужно помнить про : если после сдачи дома прошло более 3-х лет, то суд может отказать во взыскании неустойки со строительной компании. – см. в этой заметке.

Размер неустойки, предусмотренной законом для Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ, можно посчитать с помощью какого-нибудь онлайн-калькулятора, но надежнее и вернее посчитать это на обычном калькуляторе самому.

В этом нет ничего сложного для тех, кто знаком с арифметикой на уровне начальной школы.

Сумма неустойки по ДДУ определяется на основе текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ, и рассчитывается за каждый день просрочки до момента исполнения обязательств или до момента обращения дольщика в суд. Чтобы посчитать неустойку за просрочку сдачи дома (передачи квартиры) Застройщиком, нужны следующие исходные данные:

  1. Длительность просрочки передачи квартиры дольщику в днях (начиная со дня, следующего за датой, когда квартира должна быть передана по условиям ДДУ, и заканчивая днем фактической ее передачи, т.е. подписания Передаточного акта, либо днем обращения в суд).
  2. Применяемый коэффициент к ставке рефинансирования (1/300 – для юрлиц, и 1/150 – для физлиц).
  3. Стоимость квартиры по ДДУ (смотрим цену квартиры, указанную в договоре).
  4. Ставка рефинансирования ЦБ РФ (с 2016 г. она равна ключевой ставке ЦБ РФ) на день фактической передачи квартиры дольщику, или на день подачи претензии или искового заявления. Текущую ставку см. .

Формула расчета неустойки по ДДУ за просрочку передачи квартиры для дольщика-физлица выглядит так: Размер неустойки = 1/150 Х ставка рефинансирования Х цена квартиры Х количество дней просрочки Если Застройщик слишком долго затягивает передачу квартиры, и дольщик решил обратиться в суд, не дожидаясь фактической передачи, то полное количество дней просрочки в судебном иске не указывается. Вместо этого указывается расчетная сумма неустойки за один день просрочки (по той же формуле).

Именно этой цифрой будет оперировать суд, устанавливая окончательный размер неустойки, взыскиваемой с Застройщика.

Пример: как рассчитать неустойку за просрочку сдачи дома (квартиры) по ДДУ Допустим, ставка рефинансирования на день фактической передачи квартиры дольщику равна 9%.

Цена квартиры по договору 3 000 000 руб. В ДДУ указана дата передачи квартиры дольщику «не позднее 31.03.2017», значит, начало просрочки считается с 01.04.2017.

Квартира фактически передана дольщику по Акту приема-передачи 01.07.2017, значит, просрочка составляет 3 месяца, т.е. в данном случае 91 день. Итого, имеем следующий размер неустойки за просрочку передачи квартиры по ДДУ: Размер неустойки = 1/150 Х 0,09 Х 3 000 000 Х 91 = 163 800 руб.

И если нерадивый Застройщик откажется выплатить ее добровольно, то обратившись в суд, мы еще увеличим сумму требований, включив сюда штраф (в размере 50% от суммы неустойки) + моральный вред + расходы (юридические, съем жилья и другие).

Примечание. В 2021 году, в качестве антикризисных мер для поддержки строительного сектора Правительством РФ было введено временное смягчение норм законодательства в отношении застройщиков. В частности, неустойки, штрафы и пени за задержку сроков строительства не будут начисляться в период с начала апреля и до конца 2021 года. Какую защиту он дает дольщикам – смотри по ссылке.

Судебная практика такова, что большинство исковых требований дольщиков к Застройщикам о выплате неустойки за задержку сдачи дома и передачи квартиры согласно условиям ДДУ – удовлетворяются (полностью или частично). Суд, однако, имеет право уменьшить размер неустойки (в соответствии со ), если посчитает, что она несоразмерна последствиям нарушения Договора долевого участия в строительстве. «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»: Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте (откроется во всплывающем окне).

Просрочка по ДДУ: как рассчитать и взыскать неустойку

» Просрочка по ДДУ — основная проблема, с которой сталкиваются участники долевого строительства. Законом №214-ФЗ закреплена обязанность застройщика передать объект строительства в установленный договором срок. Но именно просрочка по сдаче квартиры чаще всего становится предметом нарушений договора застройщиком.

В результате, участники долевого строительства оказываются в положении неопределенности в вопросе получения квартиры и несут дополнительные финансовые потери. Как участнику долевого строительства защитить свои права в этом случае?

За нарушение срока передачи квартиры или иного объекта по ДДУ федеральным законом №214-ФЗ предусмотрена ответственность застройщика в виде неустойки.

Рассмотрим, как рассчитывается неустойка за просрочку сдачи квартиры и порядок взыскания неустойки за просрочку сдачи дома по ДДУ. Содержание: Просрочка сдачи квартиры: как правильно определить срок Срок передачи объекта — существенное условие договора долевого участия в строительстве.

Без указания или согласования этого срока договор будет считаться незаключенным.

Важно не путать сроки:

  1. срок ввода дома в эксплуатацию — не относится к существенным условиям, предшествует сроку передачи объекта и может корректироваться застройщиком самостоятельно.
  2. срок передачи объекта — существенное условие, не может быть изменен застройщиком без согласования со всеми участниками долевого строительства;

Срок передачи объекта может быть указан в договоре в нескольких вариантах, соответственно и просрочка сдачи дома определяется по-разному:

  • Дата передачи объекта может быть привязана к определенному событию, чаще всего к дате сдачи дома в эксплуатацию. Пример: срок ввода дома в эксплуатацию — 2 квартал 2021, а срок передачи – в течение 60 дней от этой даты.

    Соответственно просрочка по ДДУ наступит 1 сентября 2021 года.

  • В договоре может быть установлена определенная дата, например, «не позднее 30 апреля 2021 года». В таком случае просрочка сдачи квартиры по договору долевого участия в строительстве считается со следующего дня – с 1 мая 2021 года.
  • Если в условиях договора срок обозначен в виде квартала, например, «во втором квартале 2021 года», то дата просрочки наступает 1 июля 2021 года.

В целом, срок выполнения работ является существенным условием для многих видов договорных отношений.

Например, договор подряда 2021 также должен содержать информацию о сроке выполнения работы подрядчиком.

Специалисты ЮК “Хелп Консалтинг” советуют избегать в договоре расплывчатых формулировок,касающихся определения срока передачи объекта. Например: планируемый срок, ориентировочный срок и т.д. Так застройщик пытается подстраховать себя.

Тем не менее суд, в рамках рассмотрения конкретного дела, будет исходить из буквального толкования договора и закона.

Просрочка будет считаться со следующего дня от даты, указанной в договоре. Просрочка по ДДУ: что делать участнику Что делать участнику долевого строительства, если срок сдачи объекта по ДДУ подходит к концу,а девелопер не успевает достроить дом?

Закон предусматривает ряд мер правовой защиты дольщиков, среди которых право на неустойку. Согласно 214-ФЗ, если наступает просрочка по ДДУ, застройщик обязан направить участнику долевого строительства не позднее, чем за два месяца до истечения срока передачи объекта установленного в договоре:

  1. предложение о заключении дополнительного соглашения о переносе срока передачи объекта.
  2. уведомление о переносе сроков передаче объекта;

Подписание дополнительного соглашения является правом участника долевого строительства, а не обязанностью. Участник долевого строительства вправе отказаться от подписания дополнительного соглашения.

Нередко застройщики начинают оказывать давление на участников и вводить их в заблуждение.

На перенос сроков можно не соглашаться и это будет абсолютно законно.

Если подписать соглашение о переносе сроков участник теряет право на неустойку за просрочку по ДДУ.

Важно помнить, что несмотря на условия ДДУ, которые нередко навязываются застройщиком, права и обязанности сторон регламентируются законом №214-ФЗ.

Это еще одна причина, по которой участники ДДУ должны хотя бы .

На отношения сторон ДДУ также распространяется Закон “О защите прав потребителей”. Все права и обязанности сторон закреплены в нормативных актах. рекомендуется инициировать уже с первого дня просрочки.

Итак, застройщик просрочил сдачу квартиры. Первое, что должен сделать участник долевого строительства — составить претензию. В ней обязательно указывается размер неустойки за сдачу квартиры.

Претензию можно предъявлять как с первого дня просрочки до подписания передаточного акта, так и после подписания акта.

Важно помнить, что в случае взыскания неустойки со строительной компании действует общий срок исковой давности.

Срок давности для расчета начинается со дня, когда заканчивается срок исполнения обязательств по договору.

И взыскать неустойку с девелопера можно только за последние три года, начиная со дня просрочки. Акт приема-передачи — основной документ, который подтверждает выполнение обязательств сторонами по договору. Если объект уже передан участнику, но на акте приема-передачи стоит более поздняя дата, чем в ДДУ — объект сдан с просрочкой.

Иногда застройщики включают в передаточный акт условия о том, что стороны не имеют друг к другу финансовых и иных претензий, в том числе по срокам передаваемого объекта. Или прямо указывают, что участник отказывается от права требования неустойки с даты начала просрочки до даты подписания акта приема-передачи. Чтобы избежать рисков утраты права на неустойку при подписании документов на стадии приемки квартиры рекомендуется проконсультироваться с юристом.

В некоторых ситуациях участники долевого строительства соглашаются на условия строительной компании о переносе сроков.

Специалисты ЮК “Хелп Консалтинг” подготовили о том, что делать в этом случае. Как составить претензию застройщику С первого дня просрочки по ДДУ участник долевого строительства имеет право направить застройщику претензию о выплате неустойки за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия. Претензия по факту несвоевременной сдачи квартиры составляется в произвольной форме и должна содержать следующую информацию:

  1. Номер, дата заключения договора;
  2. Сумму неустойки, рассчитанную на дату подачи претензии;
  3. Требование о выплате в течении 10 дней с указанием реквизитов для перечисления указанной суммы.
  4. Ссылки на статьи закона, под которые подпадает допущенное нарушение;
  5. Описание объекта строительства (номер, площадь, этаж);
  6. Пункты договора, которые нарушил застройщик;
  7. Кому адресована претензия и от кого;

Просрочка договора долевого участия нередко является причиной дополнительных расходов, которые участник долевого строительства также может включить в претензию.

Например: расходы на оплату арендованного жилья за период просрочки, переплату процентов по ипотечному кредиту. Как направить претензию застройщику?

Документ составляется в письменной форме. Его нужно отправить по почте заказным письмом с описью вложения, на юридический адрес застройщика. Опись вложения в дальнейшем будет служить доказательством отправки претензии застройщику.

Если строительная компания игнорирует претензионные требования участника долевого строительства, последний имеет право обратиться с этим же требованием в суд.

В этом случае суд взыскивает с застройщика еще 50% от присужденной суммы в качестве штрафа за отказ удовлетворить требования в добровольном порядке.

Расчет неустойки за просрочку по ДДУ В претензии к застройщику очень важно правильно определить размер неустойки за просрочку сдачи квартиры по договору.

В ч.2 ст.6. федерального закона №214 закреплено правило, по которому происходит расчет неустойки за просрочку сдачи квартиры.

Формула выглядит следующим образом: Неустойка = стоимость квартиры по ДДУ * количество дней просрочки * 2*1/300 * ставка ЦБ”.

Для точного расчета лучше воспользоваться онлайн калькулятором .Обратите внимание на то, что ставка рефинансирования довольно часто меняется.

Возникает вопрос: ставку за какой период нужно применять в формуле?

На практике сложились разные подходы к применяемой для расчета ставке:

  1. расчет по ставке, действующей на день подписания акта приема-передачи;
  2. расчет по периодам действия ставки;
  3. расчет по ставке, действующей на момент направления претензии (на момент вынесения решения суда);
  4. расчет по ставке, действующей на дату сдачи объекта, согласно условиям ДДУ.

Юристы ЮК “Хелп Консалтинг” для расчета неустойки за сдачу квартиры применяют наиболее выгодную для клиента ставку. В суде обоснованность применяемого расчета мотивируется правовыми позициями Верховного суда РФ. При составлении претензии важно правильно определить период просрочки:

  • если подписан передаточный акт, то просрочка по ДДУ считается со дня, следующего за сроком передачи жилья по договору, и до даты, стоящей на акте;
  • если объект еще не принят участником долевого строительства, то неустойка рассчитывается на дату отправки претензии или подачи иска в суд, исходя из фактического количества просроченных дней.

Если к моменту судебного заседания акт будет уже подписан, изменится ставка ЦБ и увеличится просрочка,то истец может подать ходатайство об увеличении суммы требований по иску.

Приведем пример расчета компенсации за просрочку ДДУ: стоимость договора — 10 млн. руб. срок просрочки — 9 дней.

ставка рефинансирования на день наступления обязательств — 4,25% Неустойка за квартиру за весь период просрочки = 10 000 000,00*9*2*4,25*1/300 Итого: 25 500,00 руб Размер неустойки всегда рассчитывается исходя из суммы, указанной в ДДУ. Даже если квартира была приобретена на основании договора уступки прав по ДДУ. Судебный порядок взыскания неустойки Участник долевого строительства имеет право обратиться в суд с иском о взыскании неустойки и прочих расходов с застройщика, если: Наша основная задача – решить проблему клиента быстро и с максимальной выгодой.

  1. не выплатил неустойку на основании досудебной претензии.
  2. застройщик допустил просрочку сдачи дома;

Если застройщик в добровольном порядке не выплатил неустойку по вашей претензии – необходимо готовить иск в суд. Правила и порядок подготовки искового заявления:

  • Определение подсудности

Дела, связанные с просрочкой по ДДУ, рассматривают суды общей юрисдикции.

При этом участник долевого строительства сам определяет подсудность.Если цена иска выше 100 000,00 руб.

исковое заявление подается в районный суд, если меньше — мировому судье. Вы можете выбрать три варианта территориальной подсудности для подачи иска:

  1. суд по месту юр регистрации застройщика;
  2. суд по месту исполнения договора (по месту нахождения объекта).
  3. суд по своему месту жительства;

Прежде чем выбрать в какой суд идти, рекомендуем изучить судебную практику в этих судах. В частности практику применения ст.

333 ГК РФ, позволяющей уменьшить неустойку на основании ходатайства ответчика.

  • Оплата государственной пошлины

Если цена иска менее 1 000 000 руб.

платить государственную пошлину не нужно. Если стоимость иска превышает эту сумму, государственная пошлина уплачивается в размере 0,5% от суммы превышающей 1 млн. рублей. Например, цена иска 1 200 000 руб.

Государственная пошлина в этом случае равна 1 000 руб.

  • Подготовка искового заявления

Иск можно составить на основе претензии.

В шапке искового заявления о компенсации неустойки за просрочку сдачи дома обязательно указать:

  1. Сведения об ответчике (наименование,юридический и почтовый адрес застройщика).
  2. Данные заявителя (ФИО, адрес регистрации, контактный номер);
  3. Название суда, в котором будет рассматриваться дело;

Далее идет перечисление событий и фактов, на которых истец основывает свои требования:

  1. ссылки на соответствующие статьи ГК РФ и федерального закона №214-ФЗ.
  2. ссылка на пункты договора, которые нарушил застройщик;
  3. номер и дата заключения ДДУ;
  4. срок исполнения обязательств сторонами;

Исковое заявление о взыскании неустойки по договору долевого участия и иных расходов составляется в письменной форме в 2 экземплярах. Один экземпляр самостоятельно направляется в адрес застройщика.

При подаче иска в суд к нему прилагаются документы, подтверждающие направление копии иска ответчику.

  • Исковые требования

Помимо неустойки за просрочку сдачи квартиры по договору, в цену иска включаются дополнительные требования:

  1. Компенсация юридических услуг (услуг представителя);
  2. Расходы на аренду и др.
  3. Штраф в размере 50 % от заявленной суммы;
  4. Компенсация морального вреда;
  5. Судебные и почтовые расходы;
  • Подготовка документов

К иску обязательно приложите все копии документов, на которые вы ссылаетесь. Например:

  1. документ об уплате госпошлины;
  2. документы, подтверждающие направление иска ответчику.
  3. претензию, направленную застройщику, с его ответом (при наличии), с почтовой квитанцией и уведомлением о ее вручении;
  4. копию ДДУ;
  5. документы, подтверждающие дополнительные расходы (копия договора аренды).
  6. копию квитанции об оплате по договору;

После того, как ваш иск готов, его необходимо отправить (вместе с приложениями) Застройщику, а в суд вместе с иском предоставить подтверждение того, что вы отправили иск стороне (опись и почтовая квитанция).

  • Судебный процесс

После того, как исковое заявление будет принято к производству, суд назначит дату заседания и направит вам повестку. Часто повестки доходят поздно, когда заседание уже прошло.

Рекомендуем самостоятельно отслеживать назначение заседания на официальном сайте суда, звонить в суд и узнавать дату заседания.

На заседании вы должны быть готовы к тому, что ответчик будет возражать по вашим доводам и представлять свои письменные объяснения. Подготовка иска – дело сложное. Нужно учесть много моментов, чтобы иск не оставили без движения, не возвратили, а возбудили производство по делу и вынесли решение в вашу пользу.

специалистов ЮК “Хелп Консалтинг” по взысканию неустойки за просрочку по ДДУ носят комплексный характер. Мы ведем дело “под ключ”:

  1. проведем анализ судебной практики, подготовим и подадим иск в суд с учетом наиболее выгодного варианта подсудности;
  2. подготовим и направим досудебную претензию застройщику;
  3. представляем интересы клиента в суде первой инстанции;
  4. сопровождаем исполнительное производство.

Наша основная задача – решить проблему клиента быстро и с максимальной выгодой. Особенности судебного процесса Если иск составлен правильно — его принимают к производству.

Сам процесс может занять от 1 месяца до 6.Судебная практика показывает, что в каждом деле по взысканию неустойки за квартиру существует много нюансов, непосредственно влияющих на . Иногда застройщики выплачивают неустойку на основании претензии, но чаще всего дело доходит до суда, где участник долевого строительства (истец) оказывается один на один с командой юристов девелопера.

ЮК “Хелп Консалтинг” готова обеспечить защиту ваших интересов.Мы гарантируем помощь и понимание.

Наши специалисты имеют большой положительный опыт в сфере взыскания неустойки за просрочку сдачи дома или иного объекта по ДДУ. Задайте нам свои вопросы в форме обратной связи или свяжитесь с нами по координатам в разделе .

Автор статьи: Лихачев Андрей Анатольевич Управляющий партнёр Московская государственная юридическая академия им.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+