Главная » Продажа » Купля продажа квартиры с несовершеннолетними собственниками. Как избежать рисков?

Купля продажа квартиры с несовершеннолетними собственниками. Как избежать рисков?

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребёнком-собственником

Если один из хозяев не достиг совершеннолетия, очевидно, что продать жилплощадь просто так нельзя (уже потому, что сразу возникает вопрос, чью подпись со стороны ребёнка ставить в договоре), а дети до 14 лет вообще существенно ограничены в дееспособности. Однако это не означает, что сделка в принципе невозможна.

Непосредственно сделка купли-продажи проходит по стандартной схеме, выполняются все стандартные требования к письменному, нотариальному оформлению, регистрации в государственных органах факта перехода права собственности, и прочее.

Главное отличие — обязательное наличие разрешения на продажу жилья, полученное от ООП.

Органы опеки призваны проследить, чтобы в процессе продажи квартиры или дома, где проживают несовершеннолетние, их права не были нарушены, а также и предупредить возможность возникновения ситуации, когда дети останутся без крова над головой.

Какие особенности при продаже квартиры с несовершеннолетним ребенком?

Особенности оформления:

Главной особенностью оформления является тот факт, что вместо собственника – несовершеннолетнего ребенка, все операции будут осуществляться его родителями, но только с согласия органов попечительства.

Осуществление сделок по отчуждению недвижимости зависит от множества обстоятельств, которые способны в значительной степени повлиять на процедуру их оформления. Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком – одна из наиболее часто встречающихся и рискованных ситуаций, требующая особого разговора и подхода.

Продать жилье, собственником которого (или долей в котором) является ребенок младше 18-ти лет, довольно проблематично – как по причине сложности механизма получения различного рода разрешений, так и в связи с нежеланием участвующих в сделке лиц (покупателей, банков, страховых компаний) «связываться» с обременененным какими-либо проблемами имуществом. Сложность состоит еще и в том, что в целом законодательство в сфере данных правоотношений до сих пор не совершенно и содержит некоторые пробелы, что может повлечь за собой абсолютно неожиданные «сюрпризы», как для покупателя, так и для продавца (например, проблемы приватизации квартир с несовершеннолетними).

Как избежать рисков?

Чтобы избежать рисков, необходимо соблюдать следующие рекомендации:

  • при покупке квартиры обязательно уточните, является ли собственником ребенок, зарегистрирован ли он в недвижимости;
  • обратитесь в службу попечительства для уточнения, состоит ли семья на учете, если проблемы имеются, то заключенное соглашение может быть по определенным основаниям в дальнейшем признано ничтожным;
  • осуществляются все сделки только при наличии согласия от опеки.

С учетом всех этих советов вы сможете обезопасить себя от мошенничества.

Продажа квартиры, купленной с привлечением материнского капитала

Следует знать, что обязанность проверять соблюдение федерального законодательства по распоряжению материнским капиталом также лежит на органах опеки. Так, при использовании материнского капитала при покупке жилья, родители обязаны выделить доли детям в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения (см. обязательство о выделении долей детям при мат. капитале).

Смотрим законодательство:

Перечень законов, относящихся к решению указанной проблемы, довольно обширен:

Согласно этим документам, несовершеннолетний гражданин пользуется всеми правами, но до наступления четырнадцати лет является недееспособным, а до достижения восемнадцатилетия не обладает полной дееспособностью.

Несоблюдение этой процедуры по сути, нарушает общие правила продажи доли несовершеннолетнего:

  • нет разрешения опеки (хотя фактически доля ребёнка, не оформленная официально, имеется),
  • нет нотариального удостоверения,
  • нет обязательства предоставить такую же долю в другом жилом помещении.

При таких обстоятельствах вмешательство органов опеки, контролирующих исполнение родителями обязательства по выделу долей детям вследствие использования материнского капитала, неотвратимо. Проверка приведёт к признанию сделки незаконной и привлечению к делу правоохранительных органов (см. также развод и материнский капитал).

Нетипичные ситуации и варианты совершения сделки

Как уже упоминалось, если квартира принадлежит несовершеннолетнему собственнику, сделка по ее продаже может быть сопряжена с рядом трудностей. Часто они возникают вследствие следующих ситуаций:

  • дети являются собственником приватизированной квартиры;
  • речь идет о приватизированной квартире, а ребенок, хоть и был на равных правах с другими собственниками жилья, но не был указан в документах о приватизации;
  • ребенок стал собственников вследствие заключения договора дарения, меня или купли-продажи жилья;
  • при наличии свидетельства о том, что несовершеннолетний стал собственником по наследству;
  • если ребенок не собственник жилья, но при этом зарегистрирован в нем.

Вполне естественно, что развитие событий будет отличаться в случаях, когда ребенок является собственником и когда он просто имеет регистрацию в квартире.

Итак, если ребенок не является собственников квартиры, разрешение от органов опеки на продажу получать будет не нужно, но ребенка потребуется выписать из квартиры и вписать на новое место. Оставлять детей до восемнадцати лет без регистрации запрещается, а покупать жилье покупатель вряд ли согласится, если там будет кто-то еще прописан.

Так, для детей до четырнадцати лет жильем по умолчанию считается место жительства родителей или законных опекунов. Поэтому при совершении сделки, детей следует переписать на одно из мест проживания его родителей, если они прописаны в разных местах. При этом жилье, куда его переписывают, должно быть пригодным для его жизни и отвечать нормам техники безопасности и гигиены.

Однако существуют ситуации, когда в случае продажи квартиры, собственником которой является ребенок, разрешение из опекунских органов и необходимость прописывать его в другом жилище, не нужны:

  • если семья переезжает за границу;
  • при переезде в другой город при условии, что часть денег от проданной квартиры уйдет на счет несовершеннолетнего;
  • если родители приобрели квартиру в строящемся доме при условии наличия у ребенка временной регистрации.

Также существует ряд нетипичных ситуаций, когда возможно приобрести квартиру, условия в которой будут отличаться от предыдущей в худшую сторону. Это возможно, если:

С кем заключается договор?

Соглашение заключается родителями ребенка. Если несовершеннолетнему собственнику исполнилось 14 лет, то он также должен поставить подпись на договоре.

Образец договора покупки квартиры с несовершеннолетним собственником представлен здесь.

  • если ребенок нуждается в лечении;
  • в случае, если он не может проживать на прежнем месте по состоянию здоровья;
  • при необходимости получения образования на новом месте и если такой вид образования отсутствовал на старом.

Процедура выписки детей из квартиры, которая подлежит продаже, осуществляется следующим образом:

  • родитель и ребенок, при условии, что ему больше 14 лет, обращаются в паспортный стол по месту старой регистрации, там родитель должен составить заявление о выписке ребенка из квартиры и приложить к нему ряд документов;
  • заполняется листок убытия с указанием нового места проживания;
  • после проверки сотрудниками паспортного стола достоверности информации выдается листок убытия.

Права ребенка неприкасаемы

Вопрос о защите прав ребенка на жилье в настоящее время особенно актуален, учитывая возможность использования материнского капитала на покупку квартиры. Вне зависимости от того, имеется ли доля лица, не достигшего совершеннолетия, в продаваемой квартире или есть только «прописка», ребенок не должен оказаться на улице. В любом случае, ему должно быть предоставлено жилье.

Кроме того, с 2016 года действует новое правило совершения купли-продажи недвижимости с участием несовершеннолетнего: все сделки такого рода в обязательном порядке подлежат нотариальному удостоверению.

Выписка и прописка жильца, не достигшего совершеннолетия

Несмотря на то, что разрешение органов опеки и попечительства не потребуется, определенные трудности в процессе переоформления имущественных прав могут появиться на этапе выписки ребенка. Взрослые люди имеют право выписаться из квартиры «в никуда», но для несовершеннолетних данная норма не действует. Выписывая несовершеннолетнего ребенка из квартиры, необходимо сразу же прописать его по новому месту жительства. Но и здесь не все просто.

Даже если у родителей есть другая жилплощадь, а ребенку еще не исполнилось 10 лет, перед пропиской сына или дочери, родителю придется и самому зарегистрироваться по данному адресу. Если же несовершеннолетнему исполнилось 10, родители получают возможность зарегистрировать его у бабушки с дедушкой, брата/сестры.

Наконец, если с пропиской дело решилось, родители должны проследить, чтобы новое место регистрации не отличалось по условиям проживания от первоначального. Если до этого несовершеннолетний жил в отдельной комнате, а после переезда оказался в одном помещении с двумя детьми – правительство посчитает, что его права были ущемлены.

Процедура получения согласия органов опеки

Однако, если речь не идет о подобных случаях, для совершения продажи квартиры, собственником которой является несовершеннолетний ребенок, потребуется разрешение опекунских органов на проведение сделки. Алгоритм получения такого согласия выглядит следующим образом:

  • родители ребенка должны получить справку о том, сколько лиц зарегистрировано в квартире в паспортном столе. Для ее получения потребуется свой паспорт, удостоверение ребенка и свидетельство с правом на квартиру, где собственником значится ребенок;
  • оба родителя и несовершеннолетний старше 14 лет должны обратиться в опекунский орган (если ребенку нет 14, то нужно присутствие только родителей) и предоставить паспорта, удостоверение ребенка, справку из паспортного стола и документы на право собственности квартиры, которую планируют выставлять на продажу;
  • родители пишут заявление о продаже квартиры и приобретении новой, оно подписывается ими самими и ребенком, если ему исполнилось 14 лет;
  • в течение двух недель рассматривается принятое заявление представителями опекунского органа, в частности, они проверяют факты отсутствия ущемления прав несовершеннолетнего при продаже квартиры;
  • если заявление подтверждено, родителям выдается разрешение на продажу квартиры с несовершеннолетним собственником.
Поделиться:
Нет комментариев