Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Жилищное право - Действия агента по недвижимости при обращении клиента о продаже квартиры

Действия агента по недвижимости при обращении клиента о продаже квартиры

Действия агента по недвижимости при обращении клиента о продаже квартиры

Что нужно знать при покупке квартиры через агентство недвижимости?


Автор (юрист): 14.08.2021 Дата актуальности 6279 Просмотров 11 мин Время чтения Некоторым людям нужен риэлтор для покупки квартиры. Это существенно облегчает поиск недвижимости и снижает для покупателя риски.

Но лишь в том случае, если риэлтор хороший и относится к работе ответственно. Таких найти тяжело, но можно.

Также риэлтор может понадобиться для продажи недвижимости, и в сделке будет представлять интересы продавца.

Лучше не доверять на 100% даже агентству с безупречной репутацией. В сделках каждый преследует свои цели: продавец хочет продать, покупатель – купить, а риэлтор – заработать.

Рассмотрим, как минимизировать риски, что нужно знать о сделке и как она проходит при участии посредника.

Содержание Покупателю и продавцу даже при участии риэлтора в сделке важно знать ее особенности:

  • Договор купли-продажи (далее – ДКП) заключается в письменной форме, подписывается обеими сторонами.
  • ДКП удостоверяется нотариусом, если продается доля, в сделке участвует несовершеннолетний или недееспособный.
  • Если для покупки квартиры или погашения ипотеки использовался материнский капитал, продавец обязан выделить доли в праве собственности. Если он утверждает, что маткапитал не использовался, не лишним будет запросить у него справку об остатке средств по сертификату из ПФР. В случае отказа в предоставлении лучше найти другое жилье, иначе сделку потому смогут оспорить дети, второй супруг, прокуратура, ПФР или орган опеки.
  • Если покупка квартиры через риэлтора предлагается по договору об оказании информационных услуг, лучше не сотрудничать с таким агентством. Скорее всего, риэлтор выдаст клиенту список номеров собственников, и недвижимость придется смотреть самостоятельно. При этом большая часть номеров будет недействительна.
  • Если квартира куплена продавцом в браке, понадобится нотариальное согласие его супруга ().
  • Квартира может быть в залоге у банка по ипотеке или кредиту. Проверить наличие обременений можно, заказав хотя бы электронную выписку из ЕГРН самостоятельно . Для покупателя залоговая недвижимость представляет риски. От него понадобится увеличенный задаток, чтобы продавец закрыл ипотеку и банк снял обременения. Но если подходить к сделке грамотно и контролировать действия собственника, сделка пройдет без проблем.
  • Если собственником является несовершеннолетний, родитель, представляя его интересы в сделке, должен получить разрешение органа опеки на продажу.
  • Проверить отсутствие зарегистрированных лиц можно в выписке из домовой книги, а отсутствие долгов по ЖКУ – справками из ТСЖ или УК. Эти документы предоставляет продавец.
  • Если покупатель вносит задаток до регистрации, а оставшуюся часть – после, – это обязательно отражается в ДКП. После подачи документов регистратор наложит обременение, благодаря чему продавец сможет отменить сделку, если не получит остаток своевременно. Получив документы о регистрации, покупатель отдает продавцу оставшуюся часть денег, а тот представляет расписку о получении в МФЦ или Росреестр, чтобы обременение было снято. Если же отразить получение всей суммы в ДКП сразу же, есть шанс, что продавец останется только с задатком, а оспаривать сделку или взыскивать вторую часть суммы придется через суд.

Обратите внимание! Выше представлены главные особенности купли-продажи недвижимости, которые помогают избежать риск оспаривания. На вторичном рынке продается около 30% жилья, купленного с маткапиталом, еще часть недвижимости – с несовершеннолетними собственниками.

Такие сделки всегда несут риски для покупателей, если не проверять все тщательно. Покупка квартиры через агентство позволяет человеку быстрее найти желаемую недвижимость.

В таком случае риэлтор самостоятельно проверит ее на юридическую чистоту, если он работает на совесть и эта услуга отражена в договоре. Сотрудничество покупателя и продавца с агентством отличается.

Хорошее агентство не будет требовать с людей оплату за еще не оказанную услугу. Плохое возьмет деньги, даст список номеров и будет игнорировать клиента.

Один из сценариев взаимодействия продавца и риэлтора при продаже недвижимости выглядит так:

  • Риэлтор в назначенный день осматривает квартиру, придя один или с потенциальным покупателем.
  • Собственник размещает объявления на онлайн-досках, в течение ближайших двух часов ему поступает поток звонков от риэлторов. Во время разговора они спрашивают, можно ли посмотреть квартиру и внести ее в базу. Если человек соглашается, они будут предлагать жилье своим клиентам.
  • Если покупателю нравится жилье, с агентством заключается договор, сделку проводит риэлтор.

Есть и второй вариант, когда продавец сам обращается в риэлторское агентство:

  • Покупатель решается на сделку, оформляется риэлторский договор, заключается ДКП, подаются документы на регистрацию.
  • Собственник ищет хорошее агентство, заключает с ним договор.
  • Риэлтор сразу вносит продаваемую квартиру в базу, находит покупателя, которого могло бы заинтересовать жилье.
  • На показе хороший риэлтор старается преподнести квартиру в максимально выгодном свете. Некоторым даже удается обратить недостатки в достоинства.

Важно!

Для продажи квартиры через риэлтора нужно подойти к выбору агентства ответственно. Недвижимость клиента, с которым заключен договор, предлагается покупателям в приоритетном порядке. Если у собственника нет возможности показывать жилье лично, можно передать ключи риэлтору, отразив это в договоре. Тогда он сам будет ездить на показы с покупателями.

Тогда он сам будет ездить на показы с покупателями.

Совет юриста: с передачей ключей нужно быть осторожным. Однажды я помогала человеку с проверкой дома.

Продавало его агентство, риэлтор показал нам его. Потом мы нашли и собственницу, которая сказала, что ключи действительно передавала во время сотрудничества с агентством, но потом расторгла договор. Нам открывали дом дубликатом, сделанным без согласия и ведома владелицы.

Кроме того, дом оказался построенным за маткапитал.

Доли не выделены, его пытались продать так. От сделки мы отказались: собственница не согласилась оформлять все по закону через выделение долей и получение разрешения органа опеки.

При покупке квартиры через риэлторское агентство также есть сложности.

Сейчас найти объявления от собственников тяжело.

Агенты же продают жилье с комиссией, наценка включается в стоимость. Например, если собственник-продавец хочет получить после сделки на руки 3 000 000 руб., агент добавит комиссию 50 000-70 000 руб. и выставит на продажу за 3 070 000 руб.

Эти деньги можно сэкономить, найдя собственника. Обратите внимание! Чаще всего агентства просто дублируют объявления владельцев квартир даже без их согласия.

Чтобы не платить комиссию, достаточно хорошо изучить рынок, и посмотреть, кто разместил объявление – посредник или собственник.

Как происходит покупка квартиры через агентство недвижимости:

  • Агент ищет подходящее жилье, ездит на осмотры с клиентом или без него – все зависит от договоренностей и условий договора.
  • Когда недвижимость находится, после согласования условий сделки оформляется ДКП.
  • Человек обращается за помощью к риэлтору, заключается договор. Комиссия оплачивается по факту сделки, обычно она закладывается в стоимость или сверх нее по согласованию с продавцом.

Если покупатель платит задаток, а остаток – после регистрации, – риэлторские услуги оплачиваются именно из оставшейся части. Есть и второй вариант сотрудничества:

  • Заключается ДКП, подается на регистрацию.
  • Покупатель самостоятельно находит недвижимость, попадает на агентство.
  • Риэлтор сам или с собственником показывает жилье, проверяются все документы.

Важно!

Если недобросовестный риэлтор представляет интересы продавца, вряд ли он будет думать о защите покупателя. Он может умолчать о юридических и технических проблемах с недвижимостью. Лучше, если у покупателя будет свой риэлтор или юрист.

Участие специалистов от обеих сторон в сделке законом не запрещено.

Обязанности и ответственность риэлтора обычно отражаются в договоре с ним. Что он должен делать:

  • Искать подходящее жилье с учетом требований клиента.
  • Вести переговоры с продавцами и их представителями.
  • Ездить на осмотры с клиентом или без него. В последнем случае квартира показывается, когда агент точно уверен, что она подойдет покупателю.
  • Подавать документы на регистрацию.
  • Оформлять документы и сопровождать сделку с юридической стороны.

Риэлтор может провести сделку с недвижимостью и подать документы в Росреестр от лица клиента.

Но для этого понадобится нотариально удостоверенная доверенность (). Рассмотрим, как работают агентства недвижимости по продаже квартир и что входит в обязанности агента:

  • Осмотр недвижимости, фотографирование, сбор информации и проверка документов. Это нужно для дальнейшего размещения объявлений и внесения жилья в базу.
  • Получение и оформление документов.
  • Поиск покупателей.
  • Показ квартиры потенциальным покупателям.
  • Подача документов на регистрацию. Это делается в его присутствии, но он может действовать от лица собственника по нотариальной доверенности.

Совет юриста: доверенность стоит оформлять лишь в том случае, если продавец на 100% уверен в благонадежности риэлтора.

Иначе есть риск лишиться жилья. Ответственность риэлтора за чистоту сделку наступает лишь в том случае, если с ним заключен договор на юридическое сопровождение сделки, либо эта услуга указана в риэлторском договоре. На практике такое встречается крайне редко.

Риэлторская деятельность подчиняется Закону о защите прав потребителей. Конкретно в указано, что клиент, получивший некачественную услугу, вправе требовать:

  • Бесплатного устранения недостатков.
  • Возмещения понесенных им расходов вследствие устранения недостатков.
  • Соразмерного уменьшения стоимости работы.

Таким образом, если сделку оспорило третье лицо, а риэлтор отвечает за юридическую чистоту по договору, взыскать с него стоимость его услуг можно. Стоимость квартиры, уплаченная продавцу, обычно взыскивается с него же.

Есть еще один момент – сертификация. До 2002 года она была обязательной, сейчас – добровольная.

Если агентство числится в Гильдии риэлторов и получило лицензию, при этом в договоре указана ответственность за юридическую чистоту, взыскать с него компенсацию будет проще. Есть и другие варианты:

  • Отвечает страховщик, если покупатель приобрел страховку от утраты права собственности.
  • Ответственность несет нотариус, если договор обязательно удостоверяется по закону.
  • Отвечает регистратор, вносивший запись о предыдущем собственнике, если покупатель лишается недвижимости.

Для взыскания компенсации придется обращаться в суд, но можно попробовать урегулировать проблему мирным путем, направив досудебную претензию. Чтобы выбрать хорошее агентство недвижимости для приобретения жилья, нужно обратить внимание на несколько моментов:

  • Онлайн-консультации. Если агентство их предоставляет, лучше предварительно проконсультироваться и получить первое впечатление по ответу.
  • Стоимость услуг. Слишком низкая цена – плохой показатель. Есть вероятность, что изначальные 0,1% при выходе на сделку превратится в 10%. Средняя стоимость риэлторских услуг – 1-3% от цены квартиры.
  • Беседа с агентом. Если он сразу же предлагает заключить договор, не узнав, какое жилье нужно покупателю, это плохой показатель.
  • Отзывы. В большинстве случаев в интернете положительные отклики заказные. Если у агентства много отрицательных отзывов, это должно насторожить. Лучше поинтересоваться у знакомых, проводивших успешные сделки с помощью риэлторов.

Обратите внимание!

Помимо отзывов, стоимости и манеры общения есть еще ряд способов проверки.

Они более надежные. Что нужно сделать для проверки агентства недвижимости на надежность:

  • . Хорошая компания работает официально. Если она не зарегистрирована в ИФНС, есть риск, что это черные риэлторы.
  • . Лицензирование сейчас осуществляется в добровольном порядке, и наличие лицензии повышает шанс на то, что агентство работает нормально.

Самый важный момент – содержание договора. Взаимоотношения клиента и риэлтора зависят именно от него.

Стоит обратить внимание об ответственности агента: если там указано, что он не отвечает за последствия сделки, при этом предоставляет юридическое сопровождение, от сотрудничества с ним лучше отказаться.

Риэлторы заключают разные виды договоров с клиентами в зависимости от ситуации.

Они отличаются между собой содержанием и ответственностью:

  • Договор об оказании риэлторских услуг ().
  • Договор поручений ().
  • Агентский договор ().
  • Договор об оказании юридических услуг ().

От чего зависит стоимость услуг риэлтора?

На общую сумму влияет перечень услуг, предоставляемых по договору.

Например, в регионах просто поиск недвижимости обойдется примерно в 30 000-50 000 руб., эта сумма закладывается сверху ее стоимости, установленной собственником. Если покупателю нужно юридическое сопровождение, придется доплатить порядка 50 000 руб. В Москве и Санкт-Петербурге цены будут выше.

Может ли риэлтор работать как ИП? Да, законом это не запрещено. Для проверки регистрации нужно запросить выписку из ЕГРИП вместо ЕГРЮЛ. Куда пожаловаться на недобросовестного риэлтора? Все зависит от ситуации. Если им нарушен ЗоЗПП, жалоба подается в Роспотребнадзор. Для взыскания компенсации направляется исковое заявление в суд.

Для взыскания компенсации направляется исковое заявление в суд. Если есть подозрение в мошенничестве или ином преступлении, следует обратиться в полицию или прокуратуру. Отдельной организации, контролирующей деятельность агентств недвижимости, нет.

Может ли риэлтор повлиять на срок регистрации перехода права собственности?

Нет, эти сроки устанавливаются законодательством. Если документы подаются через МФЦ, срок составит 9 календарных дней.

Напрямую в Росреестр – 7 календарных дней. Но участие грамотного риэлтора существенно уменьшает риск приостановления или отказа в регистрации.

Агентство недвижимости предлагает купить квартиру у него.

Есть ли подводные камни? Подводные камни есть в любых сделках. Формально здесь нет ничего страшного: многие агентства занимаются срочным выкупом недвижимости, а затем продают ее по более высоким ценам. Но покупателю нужно проверить правоустанавливающие документы и запросить выписку из ЕГРН, чтобы убедиться, что квартира действительно принадлежит компании.

  • Доверяйте, но проверяйте: основная цель работы большинства риэлторов – только получение денег. О клиентах заботятся лишь агенты, дорожащие своей репутацией.
  • На риэлтора можно оформить нотариальную доверенность, и сделку проведет он без участия доверителя. Но при заключении договора лучше присутствовать самому, чтобы не купить квартиру «с подвохом».
  • Если риэлтор не предоставляет юридические услуги, желательно обратиться за помощью к юристу. Он проверит недвижимость на юридическую чистоту и сделает все, чтобы клиент в дальнейшем не столкнулся с оспариванием сделки.
  • Риэлторы работают по разным видам договором в зависимости от того, что нужно клиенту: поиск жилья или покупателя, юридическое сопровождение, оказание отдельных услуг.
  • Хорошее агентство недвижимости для покупки или продажи квартиры найти тяжело, но можно. Лучше работать с риэлтором, с которым уже успешно сотрудничали знакомые.

Не нашли ответа на свой вопрос? Задать вопрос юристу

Елена Плохута 14 августа 2021 в 12:53А вы покупали-продавали квартиру через агентство недвижимости?

Делитесь опытом и задавайте вопросы Ваш ответ Ваше имя Ваш e-mail Комментировать

Договор с агентством недвижимости на продажу или покупку квартиры

Последнее обновление: 25.09.2021 Не все люди готовы самостоятельно решать свои квартирные вопросы, поэтому спрос на услуги агентств недвижимости все еще существует. Хотя интернет, цифровизация и различные онлайн-сервисы по недвижимости постепенно отодвигают агентов на второй план.

Но агентства не сдаются, отчаянно пытаясь удержать свою долю рынка и предлагая направо и налево свои услуги добропорядочным продавцам и покупателям квартир.

В чем же состоят их услуги, что именно риэлторы перечисляют в своих агентских договорах, а чему предлагают поверить на слово?

Как нужно заключать договор с агентством недвижимости, чтобы защитить свои интересы и не позволить агентам водить себя за нос? Речь далее пойдет о риэлтерских услугах в купле-продаже квартир (аренду жилья оставим за кадром).

– как лучше оформить? Чтобы охватить как можно большее число клиентов, риэлторы разбивают свои услуги на составляющие части (кому что подойдет):

  1. услуги по оформлению сделки (если квартира или покупатель на нее уже найдены самостоятельно);
  2. услуги по продаже квартиры;
  3. услуги по сбору/анализу документов и проверке «юридической чистоты» квартиры;
  4. услуги по регистрации сделки;
  5. полное сопровождение сделки (в т.ч. альтернативной), и т.п.
  6. услуги по поиску и подбору квартиры для покупки;

Из этих составляющих и собирается набор услуг для конкретного договора, после того, как риэлтор определит, что именно нужно потенциальному клиенту. Каждому агентству недвижимости, конечно же, выгоднее заключить с клиентом договор на полное сопровождение сделки, так как это подразумевает максимальную стоимость услуг. Здесь мы рассмотрим самые типовые случаи, когда Продавец (собственник квартиры) поручает агентству продать свое жилье, и когда Покупатель поручает риэлтору найти подходящую квартиру, проверить документы и оформить сделку.

При этом, на и на рынках набор услуг в договоре с агентством недвижимости будет несколько отличаться, и мы это учтем. Вариант, когда нужно (как это делается – см.

в отдельной заметке по ссылке) предполагает подписание договора с агентством на оказание полного спектра услуг по продаже и покупке недвижимости.

Факторы оценки и метод расчета цены.

На первичном рынке может происходить только продажа (но не собственности) на новостройку. На вторичном рынке продаются уже квартиры с зарегистрированным (о видах собственности – см.

по ссылке в Глоссарии). Договор с агентством недвижимости на продажу квартиры на «первичке» и на «вторичке» практически не отличается, так как набор услуг здесь ограничивается только рекламой объекта (поиском покупателя) и подготовкой документов для сделки.

Никакой проверки «юридической чистоты» квартиры здесь не требуется. Проще говоря, задача агента – выставить квартиру в продажу и, когда Покупатель «клюнет», обеспечить оформление сделки и .

Примечание! Логика подсказывает, что услуги агентства недвижимости по продаже квартиры должны стоить значительно дешевле, чем услуги по покупке, так как при покупке нужен тщательный анализ истории квартиры и ее собственников и пользователей (проверка той самой «юридической чистоты»). Тем не менее, риэлторы, обычно, ставят одинаковый ценник в договоре и за продажу и за покупку. Вот такой вот риэлтерский парадокс… Насчет «юридической чистоты» продаваемой квартиры риэлторы, обычно, заботятся мало.

Во-первых, если что – это будут проблемы Покупателя, а не их клиента. Во-вторых, в договоре Продавца с агентством недвижимости вставляют пункт, наподобие этого: «При заключении настоящего договора Заказчик предоставляет Агенту достоверные сведения об обстоятельствах, имеющих существенное значение для отчуждения квартиры, в том числе об отсутствии обстоятельств, препятствующих заключению сделки по отчуждению квартиры.

Заказчик гарантирует, что квартира не имеет обременений, под арестом, запрещением не состоит, а среди собственников квартиры нет лиц, ограниченных или лишенных в судебном порядке дееспособности». В итоге ответственность риэлтора за возможные сюрпризы в истории квартиры автоматически переводится на ее владельца. Агент занимается здесь только рекламой квартиры и организацией сделки.

В остальном ответственность риэлтора базируется только на качестве оказания услуг, перечисленных в договоре с агентством.

Что же это за услуги? И почему они стоят так дорого? (о расценках – см. ниже). Вот типовой перечень услуг в договоре с агентством недвижимости на продажу квартиры:

  1. агент обеспечивает организацию процесса сделки, в том числе подписания и регистрацию перехода права (то есть говорит, куда и когда нужно всем подойти, чтобы оформить документы);
  2. агент обеспечивает безопасную передачу денег по сделке (то есть ведет клиентов в банк, и там менеджеры банка объясняют, как провести расчеты наличными или безналичными );
  3. агент консультирует Заказчика по всем вопросам, связанным со сделкой (то есть рассказывает клиенту как все сложно и поэтому дорого);
  4. агент представляет Заказчика в отношениях с третьими лицами (в основном, с потенциальными Покупателями и с другими агентами).
  5. агент принимает звонки по объявлениям, проводит показы квартиры и переговоры с потенциальными Покупателями (то есть рассказывает, какая замечательная эта квартира и почему надо купить именно ее);
  6. агент размещает информацию о продаже квартиры в СМИ (то есть дает объявления на известных интернет-площадках);
  7. агент принимает (как правило, в размере своих комиссионных, обеспечивая себе гарантию заработка);
  8. агент проверяет документы на предмет соответствия их требованиям законодательства и достаточности для государственной регистрации права/перехода права собственности (то есть принимает от собственника собранные им документы и кладет их себе в стол);

В мелких деталях этот перечень может отличаться от договора к договору в разных агентствах. Но в целом, услуги по продаже квартиры выглядят именно так (см.

образец договора с агентством ниже). Образец договора с агентством недвижимости на продажу квартиры можно скачать . Но это еще не все. Квартира для агента – это источник заработка.

Нет квартиры – нет заработка. Поэтому каждое агентство недвижимости стремится заключить с клиентом эксклюзивный договор на продажу.

Это значит, что клиенту запрещается не только обращаться в другие агентства, но даже самому заниматься продажей своего жилья. В формулировках договора это может выглядеть примерно так:

«Клиент обязан: не заключать аналогичных договоров с другими лицами, а также воздерживаться от самостоятельной деятельности, составляющей предмет настоящего договора»

.

За нарушение этого пункта, обычно, предусматривается материальное наказание клиента в виде штрафа или неустойки. А вот сами риэлторы стараются штрафов избегать, или назначают их для себя в договоре таким образом, что предъявить материальную претензию агентству становится практически невозможно. Как говорится, это просто бизнес, ничего личного… Некоторые думают, что агентство «собирает и подготавливает» пакет документов для сделки, и Продавцу не надо самому суетиться.

Но реальность обескураживает: во-первых, весь «пакет» часто ограничивается всего тремя-пятью бумагами; во-вторых, собирать эти бумаги приходится самому владельцу квартиры, т.к. большинство справок выдается только лично в руки собственнику (например, , , , ).

Кто-то, вероятно, скажет, что риэлторы еще помогают правильно подготовить квартиру к продаже. Да, такое иногда бывает. Но в этом нет никакого секрета. О методах (или по-модному – «home staging») можно почитать в нашем онлайн-учебнике по приведенной ссылке.

Технические и юридические отличия.

Здесь уже состав услуг в договоре Покупателя с агентством недвижимости будет отличаться для первичного и для вторичного рынков. Почему? На «первичке» услуги агентов сводятся только к подбору подходящей по параметрам квартиры в одном из строящихся домов.

Дальше всем процессом будут рулить менеджеры , а сам процесс покупки строго регламентирован и происходит на «стандартизованных» условиях (подробнее о законе и договоре – см. по ссылкам в Глоссарии). На «вторичке» же договор с агентством недвижимости на покупку включает не только поиск подходящего варианта, но и такой важный элемент, как проверка «юридической чистоты» квартиры.
по ссылкам в Глоссарии). На «вторичке» же договор с агентством недвижимости на покупку включает не только поиск подходящего варианта, но и такой важный элемент, как проверка «юридической чистоты» квартиры. В остальном состав договора примерно такой же, как и при продаже.

Что касается «юридической чистоты» и проверки документов на квартиру, то здесь риэлторы на словах обещают гораздо больше, чем отваживаются прописать в договоре.

В условиях договора с агентством на покупку недвижимости обязанности исполнителя формулируются примерно так:

  1. агент проверяет правоустанавливающие и иные документы на квартиру на предмет их соответствия законодательству и требованиям регистрирующего органа (то есть берет и несет их юристу);
  2. агент организует внесение аванса или задатка в качестве обеспечительного платежа (то есть стоит рядом с клиентом и дышит ему в затылок, пока тот передает деньги Продавцу под );
  3. агент осуществляет подбор вариантов объекта в соответствии с требованиями Заказчика (то есть выбирает в общедоступных базах подходящие по параметрам квартиры и предлагает их клиенту);
  4. агент организует просмотры квартир (то есть созванивается с их владельцами или их риэлторами и едет вместе с клиентом на просмотр);
  5. агент проводит переговоры с собственниками выбранной квартиры (то есть задает владельцу для предварительной оценки ситуации);
  6. агент оказывает содействие в регистрации прав собственности клиента на квартиру (то есть берет клиента за руку и ведет в ближайший МФЦ, где принимают документы для регистрации сделки в Росреестре).

Почему пункт о проверке документов имеет, обычно, такую обтекаемую формулировку? Потому что на «вторичке» проверять нужно не только всю правовую историю квартиры (что иногда бывает просто невозможным), но и самих собственников и пользователей этого жилья.

И чтобы собрать всю информацию, нужно проводить полноценное детективное расследование (чего, конечно же, никто не делает). Поэтому агентство и указывает в договоре такую формулировку, которая позволяет ему провести формально правильную проверку, снижающую большинство рисков сделки и обеспечивающую их клиенту статус (что это значит – см.

по ссылке в Глоссарии). Примечание!

В защиту риэлторов следует сказать, что невозможность в ряде случаев полной проверки информации по квартире и ее прежних владельцах и жильцах зависит не столько от низкой квалификации агентов, сколько от особенностей нашего законодательства (в т.ч. запрета доступа к персональным данным).

Правда, сами агенты предпочитают об этом не говорить, а наоборот уверяют, что дают «гарантию юридической чистоты квартиры». – сроки, условия, госпошлина, документы.

Большинство агентств, обычно, требует от Покупателя после каждого показа/просмотра квартиры подписывать так называемый «акт просмотра».

Так агентство страхуется от ситуации, когда Покупатель посмотрел квартиру с агентом, а потом сам договорился обо всем с Продавцом и .

Если агентство об этом узнает, то предъявит Покупателю счет за свои услуги по подбору квартиры на основе договора и того самого «акта просмотра». Количество вариантов, которые будут показаны клиенту, ограничивается (например, не более 10), и это тоже, обычно, указывается в договоре. В этом есть здравый смысл – ведь, бывают такие персонажи, которые годами не могут определиться с выбором, а некоторым вообще может понравиться сам процесс «квартирного шоппинга».

Некоторые агентства требуют предоплату за свои услуги, очевидно, боясь, что клиенты по результатам работы с таким агентством, могут вообще отказаться платить. Другие прописывают в агентском договоре такое условие, что даже если недвижимость так и не найдена / не куплена, но предложения и показы от агента были, то клиент все равно обязан оплатить его услуги.

Тут уже каждый клиент сам должен решать – соглашаться на такие условия или нет. Что касается эксклюзивности договора на покупку квартиры, то и здесь каждое агентство недвижимости стремится заполучить клиента с гарантией, и чтобы не лишать себя возможного гонорара, запрещает ему (клиенту) заключать аналогичные договоры с другими агентствами, а также согласовывать с агентством те варианты, которые клиент нашел сам. Такие условия, обычно, тоже прописываются в договоре с агентством, в «обязанностях заказчика».

Образец договора на покупку квартиры – см.

ниже. Образец договора с агентством недвижимости на покупку квартиры можно скачать .

Кстати, кое-кто может не поверить, но риэлтерская практика показывает, что многие Покупатели, заказывая в агентстве подбор квартиры с одними параметрами, в итоге покупают совсем другую (вместо маленькой трешки – большую двушку, вместо панельного дома – монолит, вместо одного района – другой, и т.д.).

Кстати, кое-кто может не поверить, но риэлтерская практика показывает, что многие Покупатели, заказывая в агентстве подбор квартиры с одними параметрами, в итоге покупают совсем другую (вместо маленькой трешки – большую двушку, вместо панельного дома – монолит, вместо одного района – другой, и т.д.). Поэтому риэлторы бывают правы, когда говорят, что Покупатель часто «сам не знает чего хочет». Это кажется странным – вроде все люди взрослые и вполне могут сформулировать свои пожелания.

Но объяснение этому простое. Заказывая квартиру, Покупатель ориентируется именно на свои пожелания (т.е.

свои теоретические представления о будущем жилье). А когда начинается настоящий выбор квартир – с просмотрами, переговорами, советами, оценками, сравнениями – Покупатель уже сталкивается с реалиями рынка, которые могут не совпадать с его прежними представлениями.

В итоге, процесс поиска, просмотров, сравнений и торга, действительно нередко приводит к тому, что желание Покупателя видоизменяется, и он уже склонен к покупке совсем другой квартиры (даже, если для этого придется еще подзанять денег).

Эту особенность тоже надо иметь в виду тем, кто настроен на покупку жилья, но никогда раньше с этим не сталкивался. вряд ли поможет Покупателю квартиры.

Почему? Смотри по ссылке. Договор с агентством (как на продажу, так и на покупку недвижимости) заключается, обычно, не менее, чем на 3 месяца. Это срок, за который, при должных усилиях, можно успеть подготовить и провести сделку. Конечно, каждое агентство недвижимости старается заключить с клиентом договор на как можно больший срок, чтобы повысить для себя вероятность самой сделки, а значит, и собственного гонорара.

Более того, в условиях договора частенько встречается пункт, согласно которому клиент обязан заплатить агентству, даже в том случае, если сделка состоялась спустя 2-3 месяца после окончания срока договора. Так агентство страхует себя на случай, если Продавец и Покупатель попытаются договориться сами без посредников.

Для клиента нет смысла заключать договор с агентством сразу на длительный срок. Лучше заключить договор на 3 месяца, а потом продлять его, если нужно.

Возможно ли это? Ответ в заметке по ссылке.

В договоре с агентством недвижимости обязательно указывается стоимость его услуг.

Подход к цене тут бывает разный. Кто-то устанавливает процент от цены продаваемой или приобретаемой квартиры, а кто-то предлагает просто фиксированную цену агентского договора.

В Москве, например, традиционно риэлторы берут в среднем 3-4% от цены сделки. Общий диапазон ценников в московских агентствах колеблется от 2% до 7%.

Если в договоре указана фиксированная стоимость, то для Москвы это сумма порядка 150 – 300 тыс. руб. за сделку (в сегменте массового жилья).

В более высоких суммы комиссионных доходят до полумиллиона и выше.

Чаще всего в качестве стоимости в агентском договоре используют именно процент (особенно в крупных городах), Почему? Во-первых, в больших городах цены на недвижимость высокие, и даже небольшой процент от этих цен обеспечивает риэлторам приличный доход в абсолютном выражении.

А во-вторых, указанный в качестве гонорара посреднику «небольшой процент» (например, «всего 3%») психологически легче воспринимается клиентом, чем указание внушительной суммы (например, 100 000 или 200 000 руб.).

Обычно, чем меньше агентство, тем более гибко оно подходит к своей ценовой политике. Проще говоря, крупное агентство может себе позволить диктовать клиентам жесткие ценовые условия, единые для всей компании, а с небольшим агентством можно и поторговаться. Поучительные истории с примерами из практики.

СПЕЦРАЗДЕЛ. Главный вывод для Продавца или Покупателя квартиры, который решился на заключение договора с агентством недвижимости – это понимать, что он реально может получить за свои деньги. Не мифические обещания «продать по цене выше рынка» и «гарантию юридической чистоты», а частичное избавление от канители с подготовкой сделки, и некоторое снижение риска при покупке.

Почему «частичное» и «некоторое»? Потому что, во-первых, при подготовке сделки, как правило, все ее участники все равно включаются в технологический процесс (сбор документов, выяснение юридических нюансов и погружение в ситуацию, переговоры, согласование условий и т.п.). А во вторых, присутствует всегда (это аксиома), и хорошая работа риэлтора – это снизить его до минимально возможного уровня.

И хотя риэлторов часто поливают органикой на просторах интернета (и, бывает, заслуженно), все же некоторая польза от них есть. Ведь именно они еще с 90-х годов (с момента зарождения рынка недвижимости в России) стали вырабатывать правила подготовки и организации сделок с недвижимостью. И по этим правилам сейчас действуют все участники рынка, в том числе и те, кто на дух не переносит самих риэлторов и предпочитает обходиться без их навязчивых услуг.

А для тех, кто еще не определился, стоит ли вообще для продажи или покупки квартиры, имеет смысл почитать приведенную по ссылке заметку с аргументами «за» и «против» этой затеи. «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»: Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте (откроется во всплывающем окне).

Как купить квартиру с помощью риэлтора?

Главные особенности

Покупка квартиры — важное решение, требующее вложения серьезных сумм. Посреднической деятельностью по продажам жилых помещений занимается множество агентств по недвижимости.

При такой загруженности на рынке недвижимости, трудно понять, какой организации доверить столь ответственное дело – выбор жилья. должна соответствовать нескольким критериям: обладать хорошей репутацией, иметь квалифицированных работников, выставлять приемлемую цену по оказанию услуг. Добропорядочные риэлторы делают процедуру покупки жилья максимально прозрачной, однако осторожность никогда не бывает излишней.

В целях безопасности, необходимо тщательно изучить содержание предполагаемого договора с , чтобы точно обозначить обязательства организации, а также свои права и обязанности. При выборе агентства необходимо использовать следующий алгоритм действий:

  1. Тщательно ознакомиться с договором, составляемым с организацией.
  2. Узнать в налоговых структурах или в арбитражном суде, нет ли компрометирующих сведений об организации, а также убедиться в отсутствии заведенного дела о банкротстве.
  3. Выяснить, производит ли организация проверку продаваемых квартир на предмет прав собственников и подлинности документов. Как правило, в штате серьезных организаций числится юрист, который отвечает за эти вопросы.
  4. Ознакомиться с регистрационными документами организации. Удостовериться, что она имеет соответствующие сертификаты, аттестаты, а также зарегистрирована в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ).
  5. проверить риэлтора на наличие с организацией, в которой он работает.

Узнать о надежности посреднической организации можно самостоятельно либо с помощью нотариусов и юристов. Заключая договор с риэлторской организацией, покупатель должен быть уверен в том, что весь процесс покупки квартиры проводится под контролем опытного риэлтора.

При этом риэлтор обязывается:

  1. договариваться о выписке всех жильцов из покупаемой квартиры с последующей проверкой;
  2. вести переговоры с продавцом о цене и других особенностях продажи недвижимости;
  3. выбирать подходящее время для показа квартиры;
  4. участвовать в процессе взаиморасчета сторон (, пользование );
  5. вести подготовительную работу по сбору бумаг для проведения сделки, составлять договора купли-продажи;
  6. производить сверку документов владельца квартиры для выяснения возможных рисков;
  7. контролировать соблюдение прав покупателя при оформлении бумаг у нотариуса;
  8. производить все необходимые действия и оформление документов по государственной
  9. Проводить анализ , чтобы выяснить наличие квартир, которые подойдут покупателю по требуемым параметрам и материальным средствам;
  10. при ограниченности финансовых средств подбирать наилучшие способы ;

Необходимо узнать, зарегистрирована ли риэлторская организация в программе страхования профессиональной ответственности, чтобы в случае ошибки риэлтора покупатель имел право на компенсацию.

Каждая риэлторская компания имеет свой образец по составлению договора, поэтому стоит обратить особое внимание на содержание этого соглашения.

Покупатель должен просмотреть все пункты договора.

В договоре обязательно присутствуют следующие пункты :

  1. пункт о расторжении договора. Покупатель вправе в любое время аннулировать соглашение, оплатив за все оказанные услуги.
  2. сроки действия соглашения (не менее одного года);
  3. список услуг, производимых организацией для клиента, и их объем (рекламные, юридические, консультационные услуги и прочие);
  4. пункт, по которому клиент в любое время может узнать информацию о выполненной риэлтором работе и сроки составления подробного отчета;
  5. соответствие прав и обязанностей сторон по договору. Условия, выдвигаемые клиенту, должны быть приемлемыми;
  6. размеры вознаграждений за услуги;

Обязательно ознакомитьесь с содержанием текста, оформленного мелким шрифтом. По обыкновению, там содержатся пункты, связанные с обязательствами Бывают случаи, когда компании неправомерно вводят в договор следующие пункты:

  • Положение о запрете общения покупателя с непосредственным продавцом или его доверенными лицами.
  • Право на получение суммы, образованной при разнице цен по фактической продаже жилья и той, что закреплена в договоре. Это та скрытая комиссия или остаток денежных средств, которые риэлторы всегда намереваются прикарманить, кроме остальных сумм, выплаченных покупателем.
  • Запрет на сотрудничество с другими организациями. При несоблюдении данного требования по отношению к клиенту могут применяться штрафные санкции.

Покупатель вправе удалять такие пункты договора.

Поправки, вводимые в документ, оформляются письменно в виде приложения к договору.

Любое риэлторское агентство назначает свои тарифы на оказываемые услуги.

Небольшие конторы устанавливают среднюю стоимость услуг, определенные рынком.

Некоторые намеренно снижают расценки, чтобы привлечь больше клиентов. Большие компании же, наоборот, выдвигают высокие тарифы, мотивируя это репутацией, большим опытом работы и огромной базой данных. Работу риэлтора всегда оплачивает пользователь услуг.

На величину тарифов воздействуют разные обстоятельства:

  • цена продаваемой квартиры.
  • фактическая продолжительность договора;
  • факторы правового и бытового характера при проведении сделки;

Обычно цены формируются двумя способами:

  1. Вычисляется по процентам от . Как правило, цена составляет от 2% до 5% от цены квартиры.
  2. Установление определенной денежной суммы.

    Например, от 30000 до 100000 тысяч рублей (вне зависимости от цены жилья)

— как ее оформить и получить без проблем? Все в нашем материале. Хотите оформлять пенсию, пришло время?

Весь список необходимых вам документов вы найдете . О повышении пенсионного возраста и связанных с этим изменениях в выплатах читайте в .

У нас — самая подробная информация! На пункты договора с риэлторскими организациями, независимо от условий и перечня предоставляемых услуг, действуют гарантии Федерального закона «О защите прав потребителей».

Согласно статье 32 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1, пользователь услуг вправе расторгнуть договор в любой момент.

При этом он оплачивает только реально полученные услуги (если агентство их может документально подтвердить).

Мотивировать отказ от договора можно:

  1. неудовлетворительным качеством оказанных услуг;
  2. .
  3. сменой бытовых обстоятельств, после которых клиент не хочет покупать жилье.

При аннулировании договора в агентство недвижимости посылается письменное извещение в двух экземплярах. Риэлторская организация при получении данного извещения обязана завизировать один из экземпляров отметкой о принятии.

Извещение можно отослать почтой или заказным письмом с уведомлением. Документ должен содержать письменное намерение аннулирования и дату отказа от услуг.

Если риэлторская организация потребует какую-либо компенсацию по факту расторжения договора, то имейте в виду – это незаконно.

Если риэлтор уже получал аванс, то он должен возвратить ту часть денежных средств, за которые не были по факту произведены услуги. Если по истечению 10 дней со дня подачи покупателем извещения организация не выполнит своих обязательств по расторжению договора и не вернет часть средств, то клиент вправе оформить иск в суд (статья 31 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1).

Покупатель имеет право на компенсацию при обстоятельствах несвоевременного возврата вознаграждения за услуги величиной от 3% за каждый день просрочки (пункт 5 статьи 28 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1).

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии .

Это бесплатно. Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителейПодпишитесь на нас в

Автор: ZakonGuru Поделиться 0 0

Что вас ждет если подписать договор с риэлтором при продаже квартиры? Рассказываю как есть

5 сентябряДрузья, рад вас видеть на моем канале! Здесь я рассказываю о жизни в Сочи, недвижимости, и обо всем, что мне интересно.

Буду рад подписке и пальцу вверх!Итак, решили вы продать квартиру, выставили обьявление на авито и вам начали названивать риэлторы и предлагают свои услуги а заодно подписать эксклюзивный договор, и что же будет если это сделать?На самом деле вот 3 варианта развития событий.Если вы не подписываете договор то все риэлторы находятся в равных условиях — кто продал — того и тапки, + у вас есть возможно вообще подсунуть покупателю которого они привели — свою визиточку с личным номером и вообще не платить риэлтору потому, тут как говорится никто никого ни на что не обязывает, все на доверии. Вы подписываете простой договор на продажу квартиры, не эксклюзивный, по такому договору ситуация аналогичная варианту 1, но здесь если риэлтор привел покупателя то ему вы уже будете обязаны выплатить вознаграждение, схитрить как говорится не получится, иначе потом придется тратить свое время на суды.Вы подписываете эксклюзивный договор с риэлтором на продажу своего обьекта, как правило стандартным пунктом такого договора является то что неважно кто продал обьект — тот риэлтор с которым вы подписали договор, другой риэлтор, или вообще вы сами, в любом случае вы будете обязаны выплатить риэлтору 50 000р (средний чек по рынку).Вариант 1 — Плюсы

  1. Можно пользоваться бесплатной раб-силой(новичками) из агенств, они рекламируют ваш обьект бесплатно, а при продаже их можно послать.
  2. Вы ни кому не обязаны и можете легко кинуть нахлебников

Вариант 1- Минусы

  1. Вообщем Агенства сделают все чтобы вы тратили деньги на рекламу на площадках, но так и не продали свою квартиру и наконец таки обратились к ним.
  2. Ваш обьект будет опубликован по тому же адресу но в 2-3 раза дешевле, чтобы сначала звонили в агенства, чтобы переманить клиента и отговорить от вашего обьекта.
  3. Вас будут попусту дергать агенты новички, ведь только они не понимают рисков, будут делать кучу пустых показов а потом на показе выясняется куча нюансов которые новичок не выяснил до встречи, например по ипотеке, маткапу, или вообще не узнал есть ли у покупателя деньги, а то бывает так что катают клиента а тот еще в родном городе не продал квартиру.

  4. На ваш обьект будут пытаться накрутить огромную комиссию, от 300 тысяч до нескольких миллионов, даже если у вас студия в 30 квадратов, просто на удачу, нужно же как то отбить незастрахованную сделку.
  5. Прошареные агенты которые понимают что к чему — от вашего обьекта будут отговаривать всеми правдами и неправдами.
  6. Вам бесконечно названивают все агенты и агенства города.
  7. Ну и Вишенка на торте, Агенства как правило имеет множество аккаунтов на таких площадках как циан, авито, ян, домофонд, домклик, и если обьект действительно мешает то на него бросается куча жалоб, чтобы он ушел в теневой бан.

    И пока вы думаете почему ваша квартира не продается, ваше обьявление оказывается попросту скрыто из поиска, и кроме вас его никто не видит.

Кстати из за такой политики я и ушел когда то из агентства в свободное плаванье, потому что вместо того чтобы расти и развиваться как специалист, нас заставляли заниматься всякой ерундой, клепать фонари и банить объявления от собственников. Едем дальше, Вариант 2- Плюсы

  1. Агент смело ведет к вам клиента если у него такой есть, потому что знает что получит комиссию.
  2. По своей сути подписанный договор обычный с агентом или с агенством или с несколькими агенствами — это белый флаг. Вашей продаже уже никто не противится, продает и продает. если будет клиент — приведут, нет и нет. т.е наступает нейтралитет. Мир, дружба, жвачка.

Вариант 2 — Минусы

  1. Вам по прежнему названивают десятки риэлторов новичков и тратят ваше время на пустые показы показы.
  2. Риэлтор без гарантий оплаты не будет расказывать своим коллегам о вашем обьекте, т.к не заинтересован, если продаст кто то другой то он денег не получит, а значит будет молчать как партизан.
  3. Вам уже никто не мешает но вы по прежнему должны тратиться на рекламу, и конкурировать с тысячми обьявлений от риэлторов у которых площадь больше вашей а цена ниже, у компаний на рекламу ежемесячно закладывается милионные бюджеты, а вы тратите рублей 300 🙂 ну все равно что капля в море, надежда только на чудо.
  4. Критически важно: подписанный простой договор вовсе не означает что ваш обьект будут рекламировать, мешать не будут, но и тратиться на рекламу тоже не будут, максимум у себя на сайте выложать и продублируют на авито.

Вообщем вариант второй хорош, но еще не так эффективен в продаже квартиры, я лично например приведу на такой обьект клиента только в том случае если у нас с вами будет общий договор, а у клиента будет запрос именно на такой обьект как у вас. Едем дальше, Вариант 3. Плюсы

  1. Подписанный эксклюзив с одним агентом это снятие с себя всех расходов на рекламу.
  2. Полностью переворачивается ситуация в отношении вас и вашего обьекта. Если в первом случии против вас было ополчено несколько тысяч человек, а в варианте 2 был нейтралитет, то в случае с эксклюзивным договором, риэлтор наоборот заинтересован рассказать всем своим коллегам и городу о том что у него есть такой обьект, ведь он знает что неважно кто продаст, он все равно не только отобьет свои вложенные деньги в рекламу но и заработает.
  3. Если вы живете не в продаваемом обьекте а в другом месте или вообще в другом городе, то вам вообще не нужно ничего делать, ключи у агента и он сам проводит показыв, вам только на сделку приехать.
  4. вас больше не докучают звонками и пустыми показами, как правило все показы проводит агент, и отсеивает всех посмотрюшников.

Вариант 3.

МинусыЗдесь очень важно читать договор, к сожалению на рынке есть и некомпетентные агенты.

которые ни сам ни ам, и другим не дам, эксклюзив подпишут и сидят как собака на сене, другим не рассказывают, и рекламу не делают. В итоге обьект стоит, поэтому тут лучше работать только с тем кому вы доверяете, или обязать агента прописать сколько он денег потратит на рекламу, и какую, и чтобы отчет дал.Я например когда получаю обьект на продажу по эксклюзивному договору закладываю на рекламу от 50 до 100 тысяч рублей.

в пропорциях (30 тысяч инстаграм, 10 тысяч ютуб, 10 тысяч доски обьявлеий, 10 тысяч чтобы оповестить всех риэлторов в городе.) сомневаюсь что столько на рекламу тратит хоть 1 собственник, максимум 300р на авито )))Продавать свой обьект вы можете как хотите, хоть по договору, хоть без него, как говорится хозяин барин.Плюсы и минусы того или иного сотрудничества я вам описал во всех красках.За себя скажу — я в основном работаю от клиента, Он мне платит комиссию, у него деньги, он и музыку заказывает, а если и беру обьекты на продажу то только с эксклюзивным правом.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+